本報記者 王麗新

在不確定的市場中尋求練就靈活生存發(fā)展的能力，是這場長達(dá)近兩年的房地產(chǎn)行業(yè)縮編之變的核心準(zhǔn)則。在這一目標(biāo)下，所有的“術(shù)”都在試圖先推動一個財務(wù)指標(biāo)的提升，即回款，連裁員也不外如是。

2月底以來，減員、變相降薪、調(diào)整組織架構(gòu)等一系列動作在大小房企悄然上演，既有因組織架構(gòu)優(yōu)化引發(fā)的人事?lián)Q防，也有因業(yè)績成績單不及格被優(yōu)化掉的裁員，還有因銷售停擺導(dǎo)致付不起工資的企業(yè)讓員工主動離職，甚至有中高管層“自愿”降薪的自救舉措。

“我們一直有檢視組織架構(gòu)和業(yè)績導(dǎo)向的傳統(tǒng)，每年都執(zhí)行10%－15%基于業(yè)績的人員調(diào)整，今年正趕上組織架構(gòu)調(diào)整，涉及部分組織整合而產(chǎn)生了人員流動情況，但不涉及大幅裁員。”華夏幸福董秘林成紅在接受《證券日報》記者采訪時表示，之所以啟動組織架構(gòu)調(diào)整有兩大背景，一是基于公司的戰(zhàn)略再聚焦，聚焦核心都市圈，將資源和資本向公司業(yè)績主產(chǎn)區(qū)傾斜，二是強(qiáng)化“做精總部，做強(qiáng)一線”的經(jīng)營導(dǎo)向，推行組織扁平化以減少中間環(huán)節(jié)，讓管理者聽得到炮火，便于更快更準(zhǔn)的判斷和決策。

調(diào)整組織架構(gòu)

關(guān)于“組織架構(gòu)調(diào)整”這道題，從2018年起就陸續(xù)有大型房企應(yīng)考，2019年則進(jìn)入了集中調(diào)整期，比如萬科、碧桂園等、陽光城等。減員、降薪和中高管離職潮只是在這場地產(chǎn)行業(yè)整體組織架構(gòu)調(diào)整過程中出現(xiàn)的現(xiàn)象。

據(jù)《證券日報》記者了解，房地產(chǎn)行業(yè)過去一直是資金和資源密集型行業(yè)，粗放式管理，信息化程度弱，近兩年出現(xiàn)的搭建大運(yùn)營體系，啟動全面預(yù)算管理，甚至每天上報銷售額給集團(tuán)的細(xì)節(jié)，都是向精細(xì)化管理，提高運(yùn)營效率的方向性動作，這也是房企進(jìn)行調(diào)整組織架構(gòu)的目的之一。

當(dāng)然更重要的目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)的人均效能，而這種組織架構(gòu)調(diào)整操作的核心，一是將總部職能下放，二是合并區(qū)域。這兩大動作帶來的員工流動變化，一般來說，保持在20%左右是正常的，其中，主動離職和被動淘汰通常各占一半。

“在產(chǎn)業(yè)新城板塊，有的事業(yè)部只有一個區(qū)域，或者業(yè)績規(guī)模偏小，或者地域相鄰，我們就對這些區(qū)域進(jìn)行了整合。”林成紅向《證券日報》記者表示，各個業(yè)務(wù)集團(tuán)按照自身業(yè)務(wù)情況進(jìn)行人員調(diào)整，與組織業(yè)績和個人業(yè)績考核掛鉤。

基于員工層面的調(diào)整是與KPI考核指標(biāo)相關(guān)，這是常規(guī)性人員調(diào)整動作。但今年的疫情致使2月銷售業(yè)績停擺，開年首兩個月銷售額幾乎全線下滑，確實(shí)也導(dǎo)致一些企業(yè)主動求變，畢竟這也涉及數(shù)億元的剛性支出。

2月27日，凱德集團(tuán)成為第一家公開宣布降薪的房企。從4月1日起，董事會成員和其他高管層自愿將董事費(fèi)和基礎(chǔ)薪資降低5%-15%；所有經(jīng)理級及以上級別的員工凍結(jié)漲薪；其他員工不受影響。此舉措將在6個月后或者疫情平穩(wěn)后重新評估。

但依靠減員縮減支出成本，這對大中型房企來說，依舊是杯水車薪。對房企來說，想憑借高周轉(zhuǎn)高負(fù)債模式在不確定性市場中保持靈活的生存發(fā)展能力，最關(guān)心的核心財務(wù)指標(biāo)是現(xiàn)金流，其次可能才是負(fù)債、利潤、三項(xiàng)管理費(fèi)用等，而現(xiàn)金流依然要靠銷售回款來保障。

收縮投資戰(zhàn)線強(qiáng)化回款

“在銷售目標(biāo)適度增長，回款較好的高能級城市，還會加大投資布局，人員上當(dāng)然也會擴(kuò)招。”林成紅向《證券日報》記者透露，華夏幸福的春招計劃已經(jīng)啟動，且完全按照原計劃的30類崗位進(jìn)行招聘，沒有任何大幅縮編，公司依然需要新鮮血液注入。

林成紅進(jìn)一步稱，戰(zhàn)略再聚焦是將投資布局重點(diǎn)轉(zhuǎn)向核心都市圈和高能級城市，比如“環(huán)京＋蘇浙皖鄭武”；調(diào)整組織架構(gòu)也是為了更好地落地這一“再聚焦”戰(zhàn)略。

“從近兩年房企投資變化和KPI考核納入指標(biāo)的特點(diǎn)來看，其實(shí)也是暗合這一邏輯。不再依靠土地紅利實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長的背后，倒逼房企向高周轉(zhuǎn)要業(yè)績，加上不確定性的政策和市場環(huán)境，進(jìn)一步倒逼企業(yè)對經(jīng)營性現(xiàn)金流安全的渴望。”某業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，畢竟，回款決定著企業(yè)接下來拿多少地，還多少貸款，還完之后還能貸多少額度，才能安全。鑒于此，不少房企在員工KPI考核中，由過去的簽約銷售額轉(zhuǎn)向了加重銷售回款率權(quán)重。在這一邏輯下，集團(tuán)給予銷售好回款高的區(qū)域更多投資權(quán)重，反之將遭到淘汰。

在多種不確定因素疊加的形勢下，地產(chǎn)行業(yè)整體確實(shí)面臨挑戰(zhàn)，很多企業(yè)被動瘦身，也有企業(yè)在主動求變，要具體分析。這一輪看，華夏幸福調(diào)整幅度不大，而且調(diào)整后的組織效率更高。

《證券日報》記者采訪的多位人士也認(rèn)為，對大型房企而言，在降本增效的前提下，適應(yīng)目前銷售端困難、投資端成本高的局面，需要靈活的機(jī)制，調(diào)整架構(gòu)保持適當(dāng)人員流動率也是應(yīng)變能力之一。長期而言，除非是資金鏈遭到重創(chuàng)面臨生死危機(jī)，否則大規(guī)模裁員或降薪的可能性并不大，隨著線下銷售恢復(fù)，不排除有些城市樓市回回暖，屆時資金壓力將得到一定程度緩解。