“不懂高周轉(zhuǎn)，莫談房地產(chǎn)。”近年來，高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已然成為房地產(chǎn)公司沖擊規(guī)模、實(shí)現(xiàn)高利潤的法寶。但事物的B面卻是，一旦周轉(zhuǎn)加快，樓房的品質(zhì)是否能不受影響？
近日，華南某大型房企召開了一次內(nèi)部會議。一位副總裁在會上坦言，在現(xiàn)如今的市場大環(huán)境下，房企想要盈利就只有高周轉(zhuǎn)一條路可走。
但在一些業(yè)內(nèi)專家看來，高周轉(zhuǎn)成為房屋質(zhì)量問題頻出的原因之一。
“除了限價和建安成本增加，快周轉(zhuǎn)是導(dǎo)致房企產(chǎn)品質(zhì)量下滑的一個很重要的因素。”3月12日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時代周報記者，雖然快周轉(zhuǎn)并不意味著一定出問題，但從數(shù)據(jù)看，快周轉(zhuǎn)增加了各種質(zhì)量問題爆發(fā)的概率。
3月11日，某房屋工程業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，如果過度追求進(jìn)度，就違背了行業(yè)客觀規(guī)律。他舉例，比如工地澆灌水泥后，至少要停3天，如果沒有干透就進(jìn)行上層結(jié)構(gòu)施工，很可能會留下一些質(zhì)量隱患。
“高周轉(zhuǎn)指的其實(shí)是資金的高周轉(zhuǎn)，即提前規(guī)劃設(shè)計，進(jìn)而爭取拿到土地之后迅速開工，早日開盤，加速回流現(xiàn)金，再投入下一個項目，爭取規(guī)模增長和行業(yè)排名。”3月16日，某千億級房企副總裁告訴時代周報記者，高周轉(zhuǎn)并非建設(shè)周期的高周轉(zhuǎn)，項目銷售合同規(guī)定的交付周期仍然是原標(biāo)準(zhǔn)，比如30層的高層住宅，交付周期一般還是2-3年。
當(dāng)日，另一家龍頭房企內(nèi)部人士也告訴時代周報記者，公司所講的高周轉(zhuǎn)是通過現(xiàn)金流的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，來提高自身整體競爭力，和房屋質(zhì)量沒有必然聯(lián)系。
高周轉(zhuǎn)利弊
高周轉(zhuǎn)并非近年產(chǎn)物。早在2010年，便有房企提出“5986”的模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月必須售出八成、六成產(chǎn)品是住宅。但嘗試一段時間后，該模式便因接連出現(xiàn)施工安全、房屋質(zhì)量等問題，被上述企業(yè)叫停。
之后數(shù)年，雖有部分房企仍繼續(xù)在走高周轉(zhuǎn)路線，但卻未被行業(yè)普遍應(yīng)用。
直至2016年底，在“房住不炒”的主線思路下，各地政府紛紛出臺“限購、限價”政策，金融機(jī)構(gòu)也逐步收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入從嚴(yán)調(diào)控階段。
為了提高資金利用效率，更多房企的經(jīng)營策略開始向高周轉(zhuǎn)調(diào)整，大幅增加期房銷售，并盡可能縮短拿地到預(yù)售款回籠的時間差。
但與此同時，一場高周轉(zhuǎn)與房屋質(zhì)量是否互為影響的大討論也由此展開。
上述副總裁告訴時代周報記者，高周轉(zhuǎn)指的其實(shí)是資金的高周轉(zhuǎn)，并非建設(shè)周期的高周轉(zhuǎn)，項目銷售合同規(guī)定的交付周期仍然是原標(biāo)準(zhǔn)。
3月16日，某千億級房企中層告訴時代周報記者，高周轉(zhuǎn)是財務(wù)視角，與質(zhì)量是不同的兩個維度。但其同時指出，高周轉(zhuǎn)如果沒有成熟的系統(tǒng)化管控能力做支撐，快速開發(fā)有時會帶來產(chǎn)品質(zhì)量的降低或者不達(dá)標(biāo)。
“我一直在勸身邊的朋友同事不要買房，有些同事可能因此錯過了這一波增值的空間。但我告訴各位，這兩年買到的可能是全國最差的房子。”在2018年博鰲房地產(chǎn)論壇上，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長、總經(jīng)理李軍曾坦言，形勢逼著開發(fā)商進(jìn)行快周轉(zhuǎn)、控成本、降標(biāo)準(zhǔn)，房屋質(zhì)量也越來越差，明后年可能迎來中國房地產(chǎn)行業(yè)投訴和維權(quán)高峰期。
3月15日，中國質(zhì)量萬里行消費(fèi)投訴平臺（下稱“平臺”）發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年，平臺共收到房地產(chǎn)行業(yè)投訴為3972例，相比2017年，投訴量增長2.6倍；2019年，平臺共獲取房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)投訴15325例，其中質(zhì)量類投訴有4641例，占比30.28%。
另據(jù)住建部通報的《全國工程質(zhì)量安全提升行動進(jìn)展情況》，2019年第三季度，各地共下發(fā)監(jiān)督執(zhí)法檢查整改單154996份、行政處罰書8469份，處罰單位7403個，處罰人員1818名。
“質(zhì)量問題”如何解決？
當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，如何進(jìn)一步提高房屋質(zhì)量，成為業(yè)內(nèi)討論的另一個話題。
近期，呼聲較高的便是“取消預(yù)售制，采取現(xiàn)售制”。
作為中國商品房銷售最主要的方式，商品房預(yù)售制度極大縮短了房企現(xiàn)金回籠周期，同時也增加了市場商品房的供應(yīng)，推動了城市化發(fā)展的進(jìn)程。
但因?yàn)殚_發(fā)商在商品房還未建成時就收取了房款，所以購房者通常會面臨無良開發(fā)商圈錢跑路、開發(fā)商延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理等問題。
3月13日，房地產(chǎn)專家鄧浩志告訴時代周報記者，取消預(yù)售制，雖然能夠很大程度上解決質(zhì)量問題，但取消之后，房屋正式銷售的時間會因此延后兩年，這意味著開發(fā)商會增加兩年的融資成本，而成本可能最終會體現(xiàn)在房價上。
他認(rèn)為，其可能會讓一線城市房價上漲，三四線城市地價下跌，形成較大波動，對穩(wěn)定樓市造成一定影響。
此前，世聯(lián)行指出，如果取消商品房預(yù)售制度，首先可以在一定程度上保證房屋交付質(zhì)量；其次，購房者所面臨的開發(fā)商跑路、逾期交房、質(zhì)量不過關(guān)等風(fēng)險都可能不復(fù)存在；再次，規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制投機(jī)資金進(jìn)入樓市。
“現(xiàn)房質(zhì)量不一定就好，期房質(zhì)量也不一定就差。”張大偉告訴時代周報記者，行業(yè)年銷售額達(dá)到了16萬億元，取消預(yù)售制并不是現(xiàn)實(shí)，要解決房屋的質(zhì)量問題，最主要的還是政府要發(fā)揮好“監(jiān)管者”作用，并引入真正的第三方監(jiān)理制度。
3月13日，克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者，解決質(zhì)量問題最行之有效的一個辦法，是監(jiān)管部門加強(qiáng)對建設(shè)與驗(yàn)收過程的監(jiān)控，保障購房者的權(quán)益。
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