01 央行降準放水“5500億”，樓市穩(wěn)消息來了
3月13日，央行決定于2020年3月16日實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準1個百分點，支持發(fā)放普惠金融領域貸款。按照0.5%-2%的定向加額外定向點，以上定向降準共釋放長期資金5500億元。
2020年3月份再次降準，降準對于房地產(chǎn)市場有項目影響？
首先，降準繼續(xù)加大降息空間。降準能釋放較多低成本的長期資金，有利于降低金融機構資金成本，從而降低民營和中小微的融資利率。降準對銀行流動性有較大支持，有助于后續(xù)銀行貸款政策的寬松。
其次，降準有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)。歷史看，只要降準，對于房地產(chǎn)來說肯定是利好，能緩解資金面壓力。降準肯定能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，另外對于購房者按揭來說也能夠相對獲得平穩(wěn)的信貸價格。
疫情下的降準，對于購房者來說，一方面優(yōu)惠利率會越來越多，部分銀行也會出現(xiàn)針對首套房認定標準的調(diào)整，房地產(chǎn)貸款對于大部分銀行來說依然是優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務。
第三，降準不是為了房地產(chǎn)，是為了降低企業(yè)融資成本。“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的明確要求下，降準釋放的資金被嚴控進入房地產(chǎn)領域。
第四，樓市政策趨勢穩(wěn)定，過度寬松政策被喊停。2月中旬前，2月份房地產(chǎn)政策多發(fā)，這些政策只是救房企資金鏈，大部分政策對市場沒什么影響，但從下旬開始，個別城市開始調(diào)整了公積金首付政策。但是以駐馬店為代表的調(diào)整首付城市被約談，很可能影響3月份再次發(fā)布的政策。
第五，對開發(fā)商的影響。雖然2019年下半年房企資金鏈有所收緊，但整體看，疫情后房企拿地數(shù)量依然高位。對于企業(yè)來說，降準有利于部分企業(yè)融資，但房地產(chǎn)調(diào)控政策依然約束房企加杠桿。降準對于那些大型房地產(chǎn)企業(yè)來講是一件好事，但對于中小企業(yè)，融資渠道窄的企業(yè)來說基本沒有影響。預計后續(xù)市場繼續(xù)大魚吃小魚。
第六，對市場成交影響，房地產(chǎn)市場下行趨勢有望放緩。疫情后，樓市下調(diào)難免，但降準有利于房地產(chǎn)市場的降幅放緩，降準對于市場有穩(wěn)定的信心。
第七，政策雙向調(diào)控。央行降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要小微企業(yè)的流動性，精準向實體經(jīng)濟注水，目的絕不是樓市、股市。
第八，降準對不同城市的影響。整體看，降準后經(jīng)濟活力會在一定程度上升溫，對于人口密集、已經(jīng)進入調(diào)整期的一二線城市來說，資金會有所好轉，再加上巨大的剛需人口，有望有止跌的表現(xiàn)。但對于人口平穩(wěn)或者外遷區(qū)域來說，房地產(chǎn)市場很難走出低迷。
第九，降準并非“大水漫灌”。本次降準并不是針對房地產(chǎn)市場，降準帶來的資金平穩(wěn)有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。降準對于房地產(chǎn)市場肯定是利好，但目前看，房地產(chǎn)調(diào)控政策取向沒有明顯變化。
第十，預計股份制銀行未來的房貸將明顯寬松。最近包括多家股份制影響針對非限購城市開始首套房首付試探降低，都代表了這一趨勢！針對剛需與改善的非投資需求信貸政策是否變化，將是未來房地產(chǎn)市場走勢的最主要指標。
02 國務院下放用地審批權，對地價房價有影響嗎？
3月12日，國務院發(fā)布《關于授權和委托用地審批權的決定》（下稱《決定》），明確省級政府更大的用地自主權?！稕Q定》稱，將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
《決定》還提出，試點將永久基本農(nóng)田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。8個首批試點省份分別是北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。
中國自然資源經(jīng)濟研究院副研究員強海洋表示，此舉將賦予地方更大的自主權，讓地方優(yōu)化土地資源配置，釋放地方發(fā)展的主動性、能動性，更好助力地方發(fā)展。增強用地主體、項目主體等對政府相關政策預期的穩(wěn)定性，尤其在當前新冠肺炎沖擊下，“更有政策疊加性的影響”。
同時，公眾關心，這一政策能否有效增加各地的土地供應，進而有利于地價平抑以及相應的房價保持平穩(wěn)。對此，多位受訪者表示，用地審批權下放，主要是行政審批程序上的變化，對土地供應格局的影響并不大，因此并不會直接影響地價和房價。
對此，強海洋分析認為，最近幾年，“房住不炒”的理念深入人心，對房地產(chǎn)市場的理性認識正在形成。近年來，以北京、上海為首的城市總體規(guī)劃也相繼提出規(guī)劃建設用地總規(guī)模零增長乃至負增長的目標。當前，越來越多的地方政府逐漸認識到，“發(fā)展必須要轉型，繼續(xù)走土地財政的老路已經(jīng)不行了”。同時，中央經(jīng)濟工作會議也一再強調(diào)，“房子是用來住的，不是用來炒的”，凸顯住房的天然屬性。
《決定》提到，將永久基本農(nóng)田轉為建設用地審批事項，以及永久基本農(nóng)田的土地征收審批事項，由國務院委托8個試點省、自治區(qū)、直轄市政府批準。這是否會對耕地保護、糧食安全帶來影響，這也是公眾比較關注的一個方面。
強海洋表示，用地審批權下放同時，責任和權力是對等的，“中央賦予地方更大的自主發(fā)展權，從某種意義上來講，進一步筑牢了地方政府對于耕地保護、糧食安全的屬地責任。并不能簡單理解中央把這個權力下放給地方，地方就會失去管束甚至失控。”
對此，《決定》指出，各省、自治區(qū)、直轄市政府要按照法律、行政法規(guī)和有關政策規(guī)定，嚴格審查把關，特別要嚴格審查涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線、自然保護區(qū)的用地，切實保護耕地。
03 新市民福音，北大教授建議：啟動二次房改，未來方向是興建安居房
近日，在北京大學數(shù)字金融研究中心與北京大學國家發(fā)展研究院聯(lián)合舉辦的研討會上，相關專家對“二次房改”的激勵作用和可行性進行了討論。
北大國發(fā)院長聘副教授、數(shù)字金融研究中心高級研究員徐建國提出“大規(guī)模建設安居房，啟動二次房改”的建議。針對以農(nóng)民工為主體的新市民，每年興建1000萬套安居房，套均面積50平米，套均投資100萬，每年直接投資10萬億，在短期內(nèi)可快速促進經(jīng)濟復蘇，中期可保證10-15年每年5%以上的高質(zhì)量經(jīng)濟增長，長期可改善社會綜合治理，打破城鄉(xiāng)二元結構。
實際上，之前深圳的舉動已經(jīng)給全國做了一個示范。深圳再次走在時代的前列，改革的前鋒，根據(jù)新的住房供應體系，深圳市場商品住房，將僅占住房供應總量的40％左右，而其余60％將由人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三部分組成，這場被外界稱為第二次房改的新政，最終將深圳有限的土地資源，確定在了發(fā)展百姓保障性住房的任務上。
所以，房地產(chǎn)改革勢在必行，也是大勢所趨。而百姓的居住問題一定是第一位的。
我認為，專家們提出為新市民解決住房問題是好事，但希望別跑偏了。無論是城市居民還是農(nóng)民工，解決住房問題都應該是第一位的，都不容忽視。當然，城市居民或新市民住房需求是客觀的，他們也愿意在城里安居樂業(yè)，但是應該去通過一定的政策優(yōu)惠導向，讓他們自發(fā)的愿意去買房，這才是真正的幫助他們。最好不要重復原來城里買房那一套思路。
總之，這次改革勢在必行，城市居民也好，農(nóng)民工也罷，最終解決住房問題是必然的。作為安居工程去做也是利好他們的，完全靠市場是肯定不行。所以，多條腿走路，市場化和保障并行，城市底層百姓或新市民都得靠保障，因為完全通過市場買房幾乎很難。
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