新冠疫情爆發(fā)以來，就像一只從天而降的“黑天鵝”，迅速在全國蔓延，那么想必大家也對疫情后的房地產(chǎn)市場走勢比較關(guān)注，今天我們就來探討一下。
現(xiàn)在很多人都拿2003年非典時期的情況與現(xiàn)在對比，所謂“以史鑒今”。
簡單回顧2003年期間的房地產(chǎn)市場，我們發(fā)現(xiàn)非典的負面影響非常有限，房地產(chǎn)市場似乎對非典具有“免疫”效應(yīng)。
具體來看，2003年全年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)十分漂亮：
商品房銷售金額同比增加了32%，銷售面積增加了26%；銷售均價增加了4.9%，增速相比2002年還高出1.2%。
所以說我們看到近期市場上又出現(xiàn)了“抄底論”的聲音。理由就是2003年非典疫情過后樓市漲的那么好，那2020年是否又會迎來一波長期行情？
從病情上來看，此次疫情與非典確實存在很多相同點，借鑒非典時期的經(jīng)驗，疫情對經(jīng)濟產(chǎn)生短期的負面影響是必然的。
但我們更應(yīng)該關(guān)注的是兩次疫情時期的不同（其中既有人口結(jié)構(gòu)的不同，也有政策環(huán)境的不同），這樣才能對疫情的影響有更加清晰的認識。
兩次疫情房地產(chǎn)市場的本質(zhì)區(qū)別
2003年與2020年經(jīng)濟發(fā)展的天壤之別就不再老生常談，我們來看其他幾個方面：
1、人口結(jié)構(gòu)
2003年，中國人口總數(shù)13億，城鎮(zhèn)化率只有40%多，處在以改善居住條件為代表的新一輪消費結(jié)構(gòu)升級中。
從人口結(jié)構(gòu)來看，2002年和2003年末，15-64歲年齡結(jié)構(gòu)的人群占比分別為70.3%、70.4%，就是說勞動人口不僅超過七成，并且處在上升期。
2019年，全國人口14億，城鎮(zhèn)化率達到60%。人口自然增長率由0.62%降至0.33%。2019年的勞動年齡人口才8.9億，占總?cè)丝诘谋戎貫?4%。
先說城鎮(zhèn)化率：相較于發(fā)達國家80%左右的城鎮(zhèn)化率，表面上看我國城鎮(zhèn)化進程并未結(jié)束，城鎮(zhèn)化率仍有接近20%的提升空間。
不過，從各國經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化率從40%升至60%是快速增長期，但從60%提升至80%則將步入低速增長期。
因此，新一輪的城鎮(zhèn)化進程或?qū)⒔?jīng)歷更長時間，城鎮(zhèn)化率增速將進一步放緩，期間部分省市或?qū)⑾萑朐鲩L停滯的窘境。
再說人口結(jié)構(gòu)：16年間購房主力人群的占比在持續(xù)下降，隨著我國人口增速繼續(xù)放緩，人口老齡化加速，勞動年齡人口的減少成為長期趨勢，人口紅利逐漸消失。
2、房地情況
2003年前后，我國的商品房無論是銷售額還是銷售面積，都呈現(xiàn)出高速的上漲趨勢。
一個主要原因是1998年我國才開始停止住房實物分配。主力購房訴求是安家置業(yè)，增量剛需群體不得不買，這就導(dǎo)致隨后多年商品房購買需求非常旺盛，抗負面沖擊的能力非常強。
然而近年無論是商品房的銷售額還是銷售面積增速，都出現(xiàn)了持續(xù)的下滑。
目前我國有93%的家庭至少已經(jīng)擁有一套住房，居民購房杠桿率在2019年達到34.36%，是2003年的3-4倍左右，購買力已經(jīng)見頂。
現(xiàn)階段主力購房訴求是改善居住環(huán)境，就是“住好房，住大房”，但是存量改善性群體是可買可不買的，一旦房地產(chǎn)市場有任何風(fēng)吹草動，觀望情緒就會占據(jù)上風(fēng)。
3、調(diào)控政策
從政策來看，2003年之前，房地產(chǎn)政策多以支持房地產(chǎn)發(fā)展為主，實際上央行在2003年年中前瞻性地出臺了一些防止房地產(chǎn)過熱的調(diào)控政策，但是力度非常有限。
更為重要的是，在2003年8月，有一個歷史性的事件，房地產(chǎn)首次被明確為“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”，為隨后近20年的發(fā)展奠定了基調(diào)。
進入2020年的今天，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷最嚴厲的調(diào)控周期，管理層對房地產(chǎn)的定調(diào)是：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，已然明確了行業(yè)的未來。
所以說，現(xiàn)在我們所處的地產(chǎn)市場與2003年有本質(zhì)區(qū)別，我們不能簡單的拿疫情作為參考，就把相隔17年之久的房地產(chǎn)市場環(huán)境相提并論。
“疫情”下的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
現(xiàn)在疫情已經(jīng)持續(xù)了一段時間，目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀又是什么樣的呢？
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，無論是從同比來看還是環(huán)比來看，無論是新房還是二手房，房價增速都處于下行趨勢。
70個城市房價下行壓力漸大
從不同地域來看，一線城市仍比較堅挺，甚至年初有小幅的回升，而二三線城市的房價則出現(xiàn)了持續(xù)下降，這個特點二手房市場表現(xiàn)的更為明顯。
總之目前房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)仍在繼續(xù)下行，不過這種下行趨勢實際上發(fā)生在新冠病毒爆發(fā)之前，也就是2019年中旬就已經(jīng)開始出現(xiàn)了。
那么在目前的防疫期，全國樓市近乎停擺。絕大多數(shù)一二線城市的售樓處均已暫時關(guān)閉，房企為了應(yīng)對這一突發(fā)狀況，都于第一時間推出了線上售樓處。
但是房價基本上是凍結(jié)的，也就是說有成交也沒有代表性，現(xiàn)在很少有人會再去看房買房。大家都躲在屋里不出去，即便現(xiàn)在有成交也辦不了過戶。
但是就在這個凍結(jié)期出現(xiàn)了一個重磅新聞：
2月16日，恒大一封秘密文件外流，許家印親手簽發(fā)，繼推出網(wǎng)上賣房之后，恒大要75折賣房了。
我們來看這個操作背后意味著什么呢？
就是恒大已經(jīng)提前在賽道上開始搶現(xiàn)金流了，從往年來看，二三月原本是開發(fā)商所期待的“小陽春”，如今卻變成了“小寒冬”。
這幾年本來就是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的年份，很多大的房企都在積極并購小開發(fā)商，現(xiàn)在疫情加速了這種洗牌，誰跑的快誰才能活下來，否則可能就被并購或者倒閉了。
雖然這只是恒大一家的動作，但是后面各家房地產(chǎn)商或多或少或明或暗跟進的可能性比較大，我們可能會看到越來越多的房企花式大促銷。
所以說至少短期來看，或者說從疫情沒有消散的這個時期來看，房價仍然處于一個下行的短周期中。
然而，從購房需求來看，根據(jù)一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：
目前97.6%的已有購房計劃的消費者不會因為疫情取消計劃。
這些人里又有47%預(yù)計按原計劃購房，39%會先觀望但還會買，11%希望提前購房，擁有自己穩(wěn)定的居所。
所以我們看到絕大部分購房需求只是延后不是取消，預(yù)計疫情過后，如果再疊加一些政策刺激的話，市場原來的那些需求不會冷卻太舊。
未來房地產(chǎn)市場將發(fā)生哪些變化
這次疫情會給房地產(chǎn)市場帶來哪些變化呢？首先需要清楚放任房價地價持續(xù)下行的后果。
目前百城的土地流拍率已經(jīng)達到40%，創(chuàng)歷史新高，土地溢價率回落至8%，也處于歷史低點；疫情期間房企幾乎無銷售回款，資金普遍緊張；如果這個時候房價再持續(xù)大幅回落的話，又會進一步削弱開發(fā)商拿地意愿。
2019年3季度以來土地流拍增多
土地溢價率2019年下半年后低位下行
我們加總我國金融機構(gòu)貸款余額發(fā)現(xiàn)，涉房貸款余額占比一直在提升，2018年保守測算都達到了54%，如果房價地價出現(xiàn)大幅回落的話，將會帶來系統(tǒng)性風(fēng)險。
那反過來說我們能不能像以前那樣，用貨幣超發(fā)疊加拉動房地產(chǎn)這種非常手段呢？
從2014年供給側(cè)改革到現(xiàn)在我們的經(jīng)濟手段的主線來看，貨幣政策非常謹慎，對房產(chǎn)拉動我們的上層更是慎之又慎。
但這兩個手段其實還是會用，但不會用力過猛，別忘了我們的CPI還高企。2003年初的CPI剛剛由負轉(zhuǎn)正，而2019年1月CPI同比是5.4%，所以說CPI本來就很高，要控制。
再說房地產(chǎn)，如果想拉動的話，怎么拉？會再來一波全面上漲嗎？
別忘了這兩年我們脫虛向?qū)崉倓側(cè)〉昧艘欢ǖ某尚?，不能扭頭就前功盡棄，所以我們認為不會有過猛的貨幣寬松和房地產(chǎn)拉動的政策，從而對我們的實體經(jīng)濟產(chǎn)生擠出效應(yīng)。
總結(jié)一下就是放水一定會有，但放水不等于大水漫灌。各地房地產(chǎn)調(diào)控一定會放松，但是不會全面大幅放松。
我們再看一下當前監(jiān)管層的一些表態(tài)。2月19日晚，央行發(fā)布2019年四季度貨幣政策報告：
繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”，按“因城施策”的原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。
那么從政策上來講，首先其實還是房住不炒，要因城施策。也就是說央行的定調(diào)沒有任何的轉(zhuǎn)變。但是我們認為從適度的靈活空間上來講，政策還是會給予了一定的支持。
總之房住不炒的大帽子還在，并且也不想讓更多的錢從實體流向房地產(chǎn)，所以不同的城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能會不停的微調(diào)，“用心”貫徹落實“因城施策”。
實際上，如果沒有這次疫情，政策也已經(jīng)在邊際放松。
根據(jù)我們統(tǒng)計整理，去年全年調(diào)控放松63次，其中4季度放寬23次，占了三成以上；全年調(diào)控收緊51次，其中4季度僅收緊13次。
隨著四季度房價下跌城市數(shù)量大幅增加，溫和刺激已然到來。疊加受疫情影響，土地市場下行、經(jīng)濟下行和財政赤字的壓力大幅上升，逆周期調(diào)節(jié)手段將會不斷出臺。
我們可以看到，近期已經(jīng)有多地涉房政策放松，融資也有所放開：包括浙江、上海、無錫、西安、南昌在內(nèi)的多個省市，相繼推出各類涉房支持政策。
我們認為未來還將有更多城市在“因城施策”的框架下出臺不同程度的樓市支持政策，現(xiàn)階段各地政策的主要目的為“渡難關(guān)”，政策手段集中于為開發(fā)商減負、緩解短期資金壓力。
而后續(xù)將會有一系列的需求端刺激政策出臺，需求端的調(diào)控政策將會有節(jié)制的放松。比如說利率會優(yōu)惠，其實這個優(yōu)惠已經(jīng)有了，因為我們現(xiàn)在本來就處在降息周期。
2月20號的貸款市場報價利率中，與房地產(chǎn)貸款利率息息相關(guān)的5年期以上品種報4.75%，比上次降了5BP，所以利率整體已經(jīng)開始下行。
另外也有可能也會降低首付的比重，讓相對更多的錢流到房地產(chǎn)這個市場上，我們也看到有極個別城市在首付的政策上已經(jīng)有所松動。
甚至在未來，不排除會有個別城市的限售會放開，甚至個別城市的限購政策會有所松動。但我們還是強調(diào)，地產(chǎn)政策會放松，但是會很有分寸，會分區(qū)域，會多變。
另外需要注意的是，未來很多城市，尤其是級別比較低的城市，也正好可以借著這次樓市放松的預(yù)期，收割一波小白。不僅可以收割本地小白，還要收割來自全國的小白。
最后總結(jié)一下，我們認為，此次疫情的負面沖擊對房地產(chǎn)市場而言是暫時性的，房地產(chǎn)需求可能延后但不會消失，二季度成交可能會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
展望全年地產(chǎn)調(diào)控政策，“房住不炒”、“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”的大框架短期內(nèi)改變的概率非常低，但一城一策調(diào)控的思路下，各城市均有自主調(diào)控空間，在災(zāi)后經(jīng)濟重建的過程中，房地產(chǎn)作為重中之重，后續(xù)各個城市地產(chǎn)政策邊際放松力度仍值得期待。預(yù)計除傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場有一定反彈外，舊城改造、城市更新力度也將加大。
但長期來看，2003年之后的那種強勁反彈走勢預(yù)計不會到來，隨著城鎮(zhèn)化空間越來越小，在“房住不炒”，房價不漲的預(yù)期和不少地區(qū)房價下跌的現(xiàn)實下，全國的房價并不具備持續(xù)的向上的空間。
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