北三縣與通州協(xié)同發(fā)展規(guī)劃終于出爐。3月17日，國(guó)家發(fā)改委官方網(wǎng)站發(fā)布了《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》（簡(jiǎn)稱“《協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》”）。

三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，俗稱“北三縣”，由于緊鄰?fù)ㄖ?，且房?jī)r(jià)較低，一度成為房地產(chǎn)投資高地，三河市的燕郊更是成為百萬人口的“睡城”。近年來，在京津冀協(xié)同發(fā)展以及通州副中心建設(shè)的背景下，北三縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是經(jīng)歷了過山車般發(fā)展。如今《協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》指出，北三縣與通州從交通、教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、居住、環(huán)境等多個(gè)層面進(jìn)行協(xié)同建設(shè)，并在房地產(chǎn)方面引導(dǎo)理性發(fā)展，嚴(yán)厲打擊囤地炒地。在業(yè)內(nèi)人士看來，北三縣將告別房地產(chǎn)的粗放式開發(fā)，迎來高質(zhì)量的發(fā)展階段。

不再只承接外溢居住需求，倡導(dǎo)產(chǎn)城融合，打造區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)

根據(jù)《協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》，協(xié)同范圍包括北京市通州區(qū)和河北省廊坊市所轄三河市、大廠回族自治縣、香河縣行政轄區(qū)范圍，國(guó)土總面積2164平方公里。規(guī)劃近期至2025年，遠(yuǎn)期至2035年。

《協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》提出，以北京城市副中心建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)，著力打造國(guó)際一流和諧宜居之都示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，《協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》更清晰地指出，建立京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)，這個(gè)目標(biāo)下，更多的北京資源會(huì)支持北三縣發(fā)展，從區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到交通、教育、醫(yī)療配套的協(xié)同，使其成為區(qū)域協(xié)同樣本，未來會(huì)在京津冀更多區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)嘗試。

的確，為解決北三縣與通州發(fā)展不平衡的問題，《協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》從空間格局、生態(tài)環(huán)境、交通、產(chǎn)業(yè)，以及教育、醫(yī)療、多元住房供應(yīng)體系等城鄉(xiāng)公共服務(wù)的多個(gè)方面，推動(dòng)協(xié)同發(fā)展。

諸如，在交通上，完善北三縣與北京中心城區(qū)快速公交網(wǎng)絡(luò)；在教育上，促進(jìn)北京優(yōu)質(zhì)教育資源向通州區(qū)與北三縣轉(zhuǎn)移；在醫(yī)療養(yǎng)老上，引導(dǎo)北京優(yōu)質(zhì)健康養(yǎng)老資源向北三縣延伸；在產(chǎn)業(yè)布局上，形成兩條特色產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)五大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)；在住房上，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)職住平衡等。

58安居客房地產(chǎn)研究院分院副院長(zhǎng)張波認(rèn)為，未來北三縣不再只承擔(dān)首都居住需求的外溢，更多是在產(chǎn)城融合、職住平衡的發(fā)展模式下，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)取得長(zhǎng)足發(fā)展，城鄉(xiāng)空間和功能格局進(jìn)一步優(yōu)化，生活配套公共服務(wù)水平進(jìn)一步提升。

郭毅指出，在協(xié)同發(fā)展規(guī)劃下，交通方面會(huì)率先發(fā)力，諸如文件中提到，到2025年軌道交通建設(shè)取得突破性進(jìn)展，這給出非常明確時(shí)間門檻，目前地鐵22號(hào)線已經(jīng)開工，但是只連接燕郊板塊，而地鐵6號(hào)線東延線規(guī)劃中，在是否貫穿大廠和香河方面，是可以預(yù)期的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，規(guī)劃的核心內(nèi)容是產(chǎn)業(yè)先行，破解交通瓶頸，形成一小時(shí)交通圈，有利于疏解北京人口。

嚴(yán)禁在交界地區(qū)大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，嚴(yán)格準(zhǔn)入條件，有利品牌房企進(jìn)駐

在之前北三縣的發(fā)展進(jìn)程中，由于北京購(gòu)房需求外溢，使樓市發(fā)展相較于其他產(chǎn)業(yè)更為突出，也帶來諸多問題，比如無序開發(fā)、炒房、睡城現(xiàn)象等。《協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》也指出，長(zhǎng)期以來各自為政，通州區(qū)與北三縣，跨界協(xié)同發(fā)展缺乏有效途徑，發(fā)展中暴露出一些突出問題?？缃缃煌▎栴}突出，交通擁堵嚴(yán)重，尤其是早晚高峰時(shí)段交通秩序混亂；產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)失衡，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)多，新興產(chǎn)業(yè)少，產(chǎn)業(yè)層次低，就業(yè)吸納能力不強(qiáng)，過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)。

因此，在通州與北三縣協(xié)同發(fā)展中，房地產(chǎn)的規(guī)劃與定位非常重要。

根據(jù)《協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》，優(yōu)化居住空間布局，促進(jìn)職住均衡發(fā)展，推進(jìn)就業(yè)與居住空間的匹配與融合；嚴(yán)禁在交界地區(qū)大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，科學(xué)引導(dǎo)居住空間布局；合理控制特色小城鎮(zhèn)的居住空間規(guī)模，強(qiáng)化特色產(chǎn)業(yè)功能，避免房地產(chǎn)化。同時(shí)，完善住房保障制度，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

與此同時(shí)，嚴(yán)控房地產(chǎn)無序開發(fā)，堅(jiān)決摒棄以房地產(chǎn)開發(fā)為主的發(fā)展方式，制定更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入條件和年度開發(fā)總量約束機(jī)制。根據(jù)就業(yè)增長(zhǎng)、配套設(shè)施情況，合理確定住房供地?cái)?shù)量、布局和時(shí)序，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)總量，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性發(fā)展。加強(qiáng)交界地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)全過程聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)囤地炒地。

郭毅分析，未來北三縣房地產(chǎn)粗放式開發(fā)將告一段落，而從土地出讓規(guī)劃性、計(jì)劃性以及與周邊產(chǎn)業(yè)、交通、配套等協(xié)同上，會(huì)進(jìn)一步提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與價(jià)值。

“制定更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入條件是看點(diǎn)，從北三縣過往的發(fā)展來看，以本土房企為主，外來個(gè)別房企雖然有進(jìn)入，但不是區(qū)域發(fā)展主流，如果提高準(zhǔn)入條件，意味著本土房企自身的開發(fā)能力、產(chǎn)品能力如果不過關(guān)，過去依靠囤地、炒地取得超額溢價(jià)和更好利潤(rùn)的開發(fā)模式將不復(fù)存在，這也將為更多品牌房企打開更廣闊的市場(chǎng)空間。”郭毅稱，而隨著品牌房企的進(jìn)入，北三縣將會(huì)有更高品質(zhì)的居住產(chǎn)品出現(xiàn)，與周邊交通、生活配套、產(chǎn)業(yè)相互依存，形成產(chǎn)城融合、共同發(fā)展、共生共榮的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

規(guī)劃有利于企穩(wěn)樓市，減緩當(dāng)前房?jī)r(jià)下行壓力

過去幾年，在房住不炒的背景下，北三縣出臺(tái)了嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在抑制投機(jī)性需求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，樓市量?jī)r(jià)交易也受到影響。

隨著《協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》的出爐，對(duì)于北三縣的樓市將產(chǎn)生哪些作用？

郭毅表示，對(duì)于房?jī)r(jià)來說，協(xié)同發(fā)展下，房地產(chǎn)附加價(jià)值更高，房?jī)r(jià)一定是持續(xù)向上的，短期來說價(jià)格會(huì)有一個(gè)提振，長(zhǎng)期則可能會(huì)是溫和上漲的狀態(tài)。

張波認(rèn)為，從限購(gòu)開始，北三縣的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了不斷下挫的局面，2019年房?jī)r(jià)整體下行的趨勢(shì)也一直未變，直到2020年開始出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的局面。預(yù)計(jì)本次規(guī)劃出臺(tái)后北三縣的樓市穩(wěn)定性會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，2020年房?jī)r(jià)下行的壓力趨緩。在“房住不炒”，以及區(qū)域?qū)鞘幸?guī)劃指引下，預(yù)計(jì)未來3-5年整體房?jī)r(jià)水平會(huì)保持有序上行模式，但不存在短期大漲空間。同時(shí)更值得關(guān)注的是，區(qū)域內(nèi)會(huì)吸引到更多工作和生活于此的人群，也不會(huì)是北京工作人群的“睡城”。

張大偉也表示，環(huán)京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是過去3年全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅最嚴(yán)重的區(qū)域，而規(guī)劃的出臺(tái)有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。