地產(chǎn)信托額度松動了嗎？

連日來，千萬豪宅瞬間售罄與各地地王再現(xiàn)的消息頻出，在新冠肺炎疫情影響尚在持續(xù)的背景下，這個問題極其牽動人心。

根據(jù)信托百佬匯記者多方了解，地產(chǎn)信托額度并未松動，而且監(jiān)管部門一再向信托公司強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)信托額度務(wù)必不能超過2019年底。”

業(yè)界資產(chǎn)觀察人士對此表示，大基調(diào)不變的情況下，短期之內(nèi)房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策放松比較困難，信托融資渠道還將受限。從房地產(chǎn)行業(yè)看，短期受到疫情較為明顯的沖擊。目前各地房地產(chǎn)政策多是扶持性的，以抵御疫情沖擊，而個別政策影響房地產(chǎn)調(diào)控大基調(diào)的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面，松動主要針對按揭貸款，開發(fā)貸尚沒有看到調(diào)整跡象，考慮到監(jiān)管部門仍較重視房地產(chǎn)金融監(jiān)管，預(yù)計后續(xù)不會有大的政策調(diào)整。

地產(chǎn)信托額度未松動

針對自2018年以來狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2019年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（簡稱“23號文”）后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

在此之后，地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模有所收縮，但仍未達(dá)到監(jiān)管預(yù)期。

2019年下半年開始，監(jiān)管部門密集進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求信托公司嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。其中《中國銀保監(jiān)會信托部關(guān)于進(jìn)一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》（信托函〔2019〕64號），也即“64號文”，也明確表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)信托合規(guī)管理和風(fēng)險控制。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，之前銀保監(jiān)會口頭傳達(dá)的監(jiān)管精神是，2019年年末的房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過6月30日，今年逐步調(diào)整為，地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不超過2019年底。

一位中型信托公司內(nèi)部人士向記者透露，該司地產(chǎn)額度一直沒有放松，而且由于自去年下半年地產(chǎn)額度收緊便沒有實際項目落地，該司2019年12月末的地產(chǎn)額度比2019年6月末的額度又小了不少。“今年銀監(jiān)部門又口頭通知，一季度地產(chǎn)信托額度不得超過2019年底，且任何時點都不能超過。監(jiān)管通過控制信托預(yù)登記審批端口，嚴(yán)格控制各家公司額度。”

另有兩家大型信托公司相關(guān)人士坦承，其所在公司接到的監(jiān)管口令也是地產(chǎn)信托額度不得超過2019年12月末，這依然是當(dāng)下最為嚴(yán)格的監(jiān)管指令。

預(yù)計未來也難以松動

近段時間以來，樓市回暖跡象愈發(fā)明顯。

深圳大面積豪宅僅僅15秒被搶售一空。土地市場方面，全國不少市區(qū)出現(xiàn)新地王。如3月10號上午，廣州拍出了史上最貴的住宅用地；再如3月11日，常州武進(jìn)誕下新地王。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，在整體疫情按照當(dāng)前態(tài)勢繼續(xù)得到控制的前提下，預(yù)計疫情對房地產(chǎn)市場的影響在3月將繼續(xù)延續(xù)，但有望在二季度開始恢復(fù)正常。具體來看，銷售方面，受疫情積壓的一、二手房購房需求將陸續(xù)轉(zhuǎn)為新增銷售，整體銷售體量有望快速恢復(fù)；新開工方面，在地方放寬預(yù)售審批要求的利好下房企預(yù)計將于窗口期加緊項目開工以盡快預(yù)售回籠資金，因而新開工面積有望在二季度快速回升；土地購置方面，隨著核心城市土拍復(fù)常，整體增速有望低位回升，但考慮到房企拿地仍舊謹(jǐn)慎，降幅難見大幅收窄；開發(fā)投資額在以新開工、施工面積為主要支撐下有望在下半年得到回升。

業(yè)界資產(chǎn)觀察人士對此表示，“大基調(diào)不變的情況下，短期之內(nèi)房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策放松比較困難，信托融資渠道還將受限，這樣有利于信托公司的客戶選擇和定價。從房地產(chǎn)行業(yè)看，短期受到疫情較為明顯的沖擊：連續(xù)兩個月銷售情況不好，部分房企資金鏈承壓。目前各地房地產(chǎn)政策多是扶持性的，以抵御疫情沖擊，而個別政策影響房地產(chǎn)調(diào)控大基調(diào)的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面，松動主要針對按揭貸款，開發(fā)貸尚沒有看到調(diào)整跡象，考慮到監(jiān)管部門仍較重視房地產(chǎn)金融監(jiān)管，預(yù)計后續(xù)不會有大的政策調(diào)整。”

另有某大型股分行信貸審批部門人士向信托百佬匯記者表示，“截至目前，銀行信貸直投房地產(chǎn)這方面數(shù)據(jù)沒有明顯變化，且預(yù)計往后也不會有明顯變化。可以確定的是，基建是今年銀行信貸資金的投向重點，小微實體企業(yè)也是。但國家層面對地產(chǎn)政策態(tài)度非常明確，應(yīng)該不會有資金金融支持這么直接的舉措。”