3月20日，浙系房企德信中國（02019.HK）發(fā)布2019年業(yè)績，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷售額450.77億元，同比增長13.8%；收入95.13億元，同比增加15.84%。
銷售的增長并沒有給公司帶來利潤。2019年，德信中國毛利潤同比下降2.05%，經(jīng)營利潤同比下降15.96%，反而是非并表的合作項(xiàng)目貢獻(xiàn)了的德信中國40%的稅前利潤。
“增收不增利”
2019年，德信中國實(shí)現(xiàn)收入95.13億元，較2018年的82.12億元增加13.01億元，同比增加15.84%。
同期毛利卻在減少。2019年，德信中國實(shí)現(xiàn)毛利潤為30.59億元，較2018年的31.23億元減少0.64億元，同比下降2.05%；毛利率為32.15%，較前一年的38.03%下降5.88個(gè)百分點(diǎn)。
收入的增長并沒有給公司帶來利潤。
德信中國稱，整體毛利率下降主要是由于平均售價(jià)較低的浙江省寧波及衢州的已確認(rèn)建筑面積大幅上升而導(dǎo)致的已確認(rèn)平均售價(jià)較低。
就數(shù)據(jù)而言，德信中國毛利潤不增反降，主要受累于銷售成本的增加。2019年，德信中國收入增加13.01億元，銷售成本增加13.65億元，差額為0.64億元。
具體情況為，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入95.13億元，較2018年的82.12億元增加13.01億元，同比增加15.84%。同期，銷售成本為64.54億元，2018年該數(shù)值為50.89億元，增加13.65億元，同比增加26.82%。
公告顯示，銷售成本是指，主要包括物業(yè)開發(fā)及銷售活動(dòng)、物業(yè)建筑及項(xiàng)目管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)租賃及酒店運(yùn)營直接產(chǎn)生的成本。
另一個(gè)“不增利”的指標(biāo)為經(jīng)營利潤。2019年，德信中國的經(jīng)營利潤同比下降15.96%，由2018年的26.63億元降至22.38億元，降幅比毛利更甚。
歸其原因，行政開支、銷售及營銷開支的增加成為最主要的主要，二者增幅均超50%。公告顯示，2019年，該公司行政開支為7.21億元，2018年為4.52億元，同比增加59.51%；銷售及營銷開支為4.58億元，同比增加55.46%。
德信中國稱，營銷開支增加主要是因銷售額及銷售人員快速增長導(dǎo)致的營銷和廣告成本及員工成本增加。
行政開支增加主要是由于：新開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量增多及員工薪資福利提高使得雇員福利開支增加；致力于滲透及進(jìn)軍目標(biāo)區(qū)域內(nèi)更多城市及項(xiàng)目數(shù)量增多，使得咨詢及項(xiàng)目管理費(fèi)用以及辦公開支增加。
公告顯示，2019年公司實(shí)現(xiàn)銷售額450.77億元，同比增長13.8%；實(shí)現(xiàn)銷售面積246.2萬平方米，同比增加5.52%。
截至2019年底，該公司共有1617名雇員，2018年同期為1328名；2019年薪金福利開支約為5.22億元，同比增加47.88%，2018年為3.53億元。
截至2019年底，德信中國擁有133個(gè)項(xiàng)目，較2018年的122個(gè)增加11個(gè)；擁有土地儲(chǔ)備1342萬平方米，分布于22個(gè)城市；新進(jìn)入上海、江蘇省蘇州市、昆山市、無錫市，及四川成都、廣東省廣州市和佛山市7個(gè)城市。
“不受控”的非并表項(xiàng)目帶來利潤轉(zhuǎn)機(jī)
2019年，德信中國非并表項(xiàng)目帶來的11.75億元稅前利潤，使得德信中國獲得的利潤實(shí)現(xiàn)同比增加。
非并表項(xiàng)目一般是，公司擁有權(quán)益占比低于50%的項(xiàng)目，及一些僅財(cái)務(wù)投資或僅掌控項(xiàng)目部分職能的非操盤項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，德信中國實(shí)現(xiàn)稅前利潤29.81億元，較2018年的28.87億元同比增加3.98%。
增長原因主要是分占合營企業(yè)及聯(lián)營公司業(yè)績實(shí)現(xiàn)同比增加102.94%至11.75億元，占稅前總利潤的39.42%。換言之，該公司的稅前利潤約有39.42%為合作且非并表項(xiàng)目。
加之公司所得稅開支由2018年的10.26億元降至7.25億元，德信中國凈利潤同比增加22.6%，實(shí)現(xiàn)凈利潤22.57億元。
其中，歸公司股東的利潤為15.57億元，同比增加7.09%；非控股的權(quán)益為7億元，較前一年的3.88億元增加81.91%。
業(yè)績公告并未披露所得稅開支降低的原因，但德信中國2018年的年報(bào)披露了當(dāng)年所得稅開支增加的原因。2018年，公司所得稅開支為10.26億元，同比增加約170.8%。
2018年所得稅高，主要是即期土地增值稅由2017年的2960萬元大幅增至2018年的5.04億元，主要因?yàn)椋汗居谀陜?nèi)確認(rèn)收入的項(xiàng)目的土地增值率相對(duì)較高；公司于2017年確認(rèn)收入的若干項(xiàng)目的土地增值率低于20%，而根據(jù)中國適用法律法規(guī)的規(guī)定，土地增值率低于20%的免征有關(guān)稅項(xiàng)。
利潤數(shù)據(jù)背后：越來越多的合作項(xiàng)目
多個(gè)數(shù)據(jù)顯示，德信中國的合作項(xiàng)目仍在持續(xù)增加，相較于大中型房企擔(dān)憂合作拖累項(xiàng)目運(yùn)營效率及利潤水平，德信中國卻得益于合作項(xiàng)目中的非并表項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤的增加。
項(xiàng)目方面，數(shù)據(jù)顯示，2019全年，公司新增地塊38宗，權(quán)益占比在50%以上的為11個(gè)（包括2個(gè)權(quán)益為100%的項(xiàng)目）；可售建筑面積474.46萬平方米，總代價(jià)為295.13億元，權(quán)益代價(jià)為111.56億元，占比37.80%。
2018年，公司新增土地22宗，合計(jì)新增土地儲(chǔ)備234.43萬平方米，總代價(jià)164.26億元，權(quán)益代價(jià)51.43億元，權(quán)益占比31.31%。
另一個(gè)數(shù)據(jù)同樣顯示，德信中國合作項(xiàng)目的增加，使用權(quán)益法列賬的投資為37.92億元，較2018年的20.09上漲88.75%。
合作項(xiàng)目改善德信中國利潤的同時(shí)，隨著項(xiàng)目越多，合作方也正在分走更多的利潤。年報(bào)顯示，凈利潤中，非控股權(quán)益由2018年的3.88億元增至7億元，同比增幅為80.41%。這意味著德信中國正在結(jié)算的項(xiàng)目中，合作且非并表的項(xiàng)目正在增加，且幅度遠(yuǎn)高于公司利潤增加的幅度。
合作幾乎是當(dāng)下的中小房企不可避免的擴(kuò)張方式，卻也是一把雙刃劍，分走利潤的同時(shí)，與高于自己的企業(yè)合作或有助于公司運(yùn)營效率的提高。
也有房企人士向澎湃新聞表示，除非對(duì)方是財(cái)務(wù)投資，其他類型合作并非最佳選擇。他表示，合作項(xiàng)目中，合作方和負(fù)責(zé)一部分職能，極易出現(xiàn)扯皮，造成運(yùn)營效率低下等情況。但有時(shí)候?yàn)榱四玫巾?xiàng)目，又不得不這樣做。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
