以北京為例，據(jù)調(diào)查，其史上“爛尾”的項(xiàng)目近50個(gè)，多位于二環(huán)、三環(huán)內(nèi)核心地段，擱置時(shí)長(zhǎng)在五年以上。從住宅、寫字樓到購(gòu)物中心，房企、資本不斷挑戰(zhàn)、追逐“爛尾樓”，坐收地價(jià)升值，尋求更高的利潤(rùn)空間。

其中，深圳房企的熱情高漲。近期，華潤(rùn)置地代管了開業(yè)僅3年的北京銀座和諧廣場(chǎng)，益田集團(tuán)則計(jì)劃盤活握在手中3年的東直門交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目（原國(guó)盛中心）。

當(dāng)長(zhǎng)于舊改與商業(yè)更新的深圳房企遇上北京“爛尾”項(xiàng)目，二者又會(huì)碰撞出怎樣的火花？

北京“爛尾”商業(yè)重生

北京銀座和諧廣場(chǎng)與東直門交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目一南一北，正好位于北京城的對(duì)角線上。一個(gè)始建于2011年、正式開業(yè)3年，一個(gè)啟動(dòng)于2000年、停工8年，均于近期傳出了更新動(dòng)態(tài)：由華潤(rùn)置地代管北京銀座和諧廣場(chǎng)、引入永輝超市，由益田集團(tuán)在2022年完成東直門交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目全部建設(shè)。

公開資料顯示，北京銀座和諧廣場(chǎng)位于豐臺(tái)區(qū)六里橋，由魯商集團(tuán)與盧溝橋鄉(xiāng)六里橋村屬的北京天創(chuàng)偉業(yè)投資公司共同出資，分為地上建筑19層、地下建筑3層，占地面積5.5萬(wàn)平米，總建筑面積近26萬(wàn)平米。該項(xiàng)目于2009年開始啟動(dòng)，于2011年正式奠基，于2016年正式營(yíng)業(yè)，于2019年被委托給了華潤(rùn)置地代管。市場(chǎng)傳聞，商場(chǎng)將全面進(jìn)行升級(jí)改造，并引入永輝超市。

對(duì)此，華潤(rùn)置地相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體提及，上述消息屬實(shí)，但未計(jì)劃引入永輝超市。具體到為什么選擇了位處西三環(huán)、離地鐵站距離2公里的北京銀座和諧廣場(chǎng)，上述相關(guān)人士并未透露。

而東直門交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目的歷史更久遠(yuǎn)，也更波折。該項(xiàng)目位于北京東三環(huán)東直門，分為交通樞紐（已交付）、商業(yè)綜合體，包括酒店、公寓、寫字樓和國(guó)盛時(shí)尚購(gòu)物中心，為2008年北京奧運(yùn)會(huì)籌備工程之一。其中，商業(yè)綜合體總建面逾50萬(wàn)平米、停工11年、五易其主，與知名北京“爛尾樓”長(zhǎng)安8號(hào)齊名，目前由益田與信達(dá)資產(chǎn)共同操盤。

受限于復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)、資金、債務(wù)分割問題，雖然益田集團(tuán)在2017年已收購(gòu)該項(xiàng)目的部分股權(quán)，卻沒有馬上進(jìn)行升級(jí)改造，并對(duì)外保持低調(diào)，不再披露項(xiàng)目進(jìn)展。直到2020年1月北京市東城區(qū) “兩會(huì)”，東城區(qū)政府負(fù)責(zé)人透露，東直門交通樞紐項(xiàng)目已經(jīng)全面復(fù)工，預(yù)計(jì)于2022年全部建成，將發(fā)展為北京東城區(qū)的國(guó)際金融生態(tài)城，引入金融總部企業(yè)等。3月，市場(chǎng)消息傳聞，該項(xiàng)目未來將發(fā)展為高端商業(yè)，由益田商業(yè)負(fù)責(zé)整體規(guī)劃和招商。

對(duì)此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體多方求證，但未獲相關(guān)人士回復(fù)。據(jù)悉，該項(xiàng)目為深圳房企益田集團(tuán)在北京的首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。而益田集團(tuán)發(fā)家于深圳福田路，揚(yáng)名于華僑城片區(qū)城市商業(yè)綜合體“益田廣場(chǎng)”，擅長(zhǎng)打造城市綜合體，旗下持有“假日廣場(chǎng)”、“假日天地”、“假日步行街”三條商業(yè)產(chǎn)品線，布局于深圳、長(zhǎng)春、桂林、西安、上海、北京等地。

北上迷思與經(jīng)驗(yàn)復(fù)制難題

華潤(rùn)置地、益田集團(tuán)均為深圳知名商業(yè)地產(chǎn)操盤者，無論是華潤(rùn)的萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯/五彩城，還是益田的假日廣場(chǎng)系列，均取得了良好口碑。

為什么選擇了北京？這與房企的商業(yè)版圖與拓展戰(zhàn)略相關(guān)。華潤(rùn)置地和益田集團(tuán)均深耕于深圳，在北京的商業(yè)項(xiàng)目不多；兩者代表了兩種不同的發(fā)展模式——一個(gè)主張“住宅+商業(yè)”，一個(gè)布局“文化旅游+體驗(yàn)商業(yè)”。

作為16家央企之一，華潤(rùn)在北京的項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃發(fā)展有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。然而，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地目前在北京僅持有8個(gè)住宅項(xiàng)目，2個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（北京鳳凰匯購(gòu)物中心，東三環(huán)·三元橋；北京華潤(rùn)五彩城，北五環(huán)·上地），1個(gè)代管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（北京銀座和諧廣場(chǎng)），另有北京密云萬(wàn)象匯仍在建設(shè)中。

從新增土儲(chǔ)而言，華潤(rùn)2月聯(lián)合多家央企接連在北京拿下了3宗宅地，涉及用地面積17萬(wàn)平米、總成交金額逾170億元，可見未來還將持續(xù)深入北京住宅市場(chǎng)。從商業(yè)項(xiàng)目而言，華潤(rùn)持有/代管的三個(gè)購(gòu)物中心分別位于北京城的西南角、西北角、東北角，均位于環(huán)線交通附近，互成犄角之勢(shì)。

比起華潤(rùn)置地，益田的北京項(xiàng)目更少——住宅項(xiàng)目2個(gè)，酒店1個(gè)，商業(yè)綜合體1個(gè)（東直門交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目）；拓展到全國(guó)范圍內(nèi)，其已開業(yè)/籌建中的商業(yè)地產(chǎn)共25個(gè)。這與益田集團(tuán)董事局主席吳群力在2019年提出的“成為中國(guó)旅游商業(yè)第一股”目標(biāo)很有差距：3-5年在全國(guó)落地100個(gè)以上商業(yè)項(xiàng)目。由此可見，未來益田集團(tuán)還將不斷擴(kuò)張商業(yè)版圖，北京已成為其走出深圳后的首個(gè)一線城市試點(diǎn)。

為什么選擇了“爛尾”商業(yè)項(xiàng)目？這與北京商業(yè)零售市場(chǎng)大環(huán)境息息相關(guān)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，按照首都功能定位及城市規(guī)劃，北京中心城區(qū)原則上將不再增加新的商業(yè)項(xiàng)目，未來供應(yīng)主要集中在核心區(qū)域的存量項(xiàng)目改造升級(jí)、郊區(qū)以社區(qū)商業(yè)為主的項(xiàng)目新建。機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，2018年，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增商業(yè)面積僅29.8萬(wàn)平米；2019年，北京零售市場(chǎng)入市項(xiàng)目6個(gè)，新增商業(yè)面積42.7萬(wàn)平米，全市總存量維持在1387萬(wàn)平米，其中購(gòu)物中心占比超過86%。

戴德梁行指出，北京市場(chǎng)的商業(yè)零售項(xiàng)目通過升級(jí)改造給客戶新的體驗(yàn)，以吸引更多客流，其中部分項(xiàng)目存在“商改辦”模式；零售品牌也會(huì)選擇在購(gòu)物中心中進(jìn)行新潮場(chǎng)景體驗(yàn)、新的跨界體驗(yàn)、新科技體驗(yàn)等品牌更新。其中，中興與中國(guó)移動(dòng)合作的全國(guó)首個(gè)5G快閃店“中興×中國(guó)移動(dòng)5G潮現(xiàn)場(chǎng)”已在北京華潤(rùn)五彩城開業(yè)。

拿地自建自持的成本太高，郊區(qū)客流量有限，存量改造便成了深圳房企們的首選。位于北京核心區(qū)域的“爛尾”項(xiàng)目們，一是地理交通位置更具優(yōu)勢(shì)，二是政府推動(dòng)項(xiàng)目重建與提供政策優(yōu)惠，也就成了存量改造中亮眼的選擇之一。

至于深圳商業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊駨?fù)制于北京？這仍是個(gè)有待考驗(yàn)的問題。

就單個(gè)項(xiàng)目而言，以深圳萬(wàn)象城為例，該系列為城市綜合體，覆蓋酒店、寫字樓、生態(tài)公園、購(gòu)物中心、會(huì)所、城市超級(jí)寓所等多業(yè)態(tài)，推行“一站式”消費(fèi)和“體驗(yàn)式”購(gòu)物；采取了主力店+次主力店+專門店的租戶組合，三分之一的品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)，在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了超大型室內(nèi)購(gòu)物中心的建設(shè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)潮。

而在北京商業(yè)零售市場(chǎng)上，超大型室內(nèi)購(gòu)物中心和城市綜合體已經(jīng)不稀缺了。隨著國(guó)貿(mào)商城南區(qū)和SKP-S(暨SKP南館)陸續(xù)開放，華潤(rùn)置地北京的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目尚未表現(xiàn)出特殊的吸引力，益田集團(tuán)的東直門交通樞紐項(xiàng)目還需2年才能建成，經(jīng)驗(yàn)復(fù)制成效待定，影響力和品牌知名度短期內(nèi)亦無法比肩深圳大本營(yíng)。

就首店經(jīng)濟(jì)而言，深圳房企仍需更加努力。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，北京作為我國(guó)重要經(jīng)濟(jì)文化中心，首店數(shù)量上雖不占優(yōu)勢(shì)，但全球首店和中國(guó)首店的比重卻最大；2019年深圳新引入的120個(gè)首店卻多為區(qū)域首店——深圳首店53%，全國(guó)首店18%。這將驅(qū)使深圳房企尋求更多全球首店和中國(guó)首店合作。

此外，對(duì)比北京，深圳市內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。2019年，深圳商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)總量創(chuàng)下歷史新高，達(dá)78.6萬(wàn)平米；優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率保持穩(wěn)定，僅微升至4.15%。進(jìn)入2020年，深圳還將新增67.5萬(wàn)平米優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，其中60.7%位于成熟商圈，39.3%位于新興商圈。

未來，是否將有更多房企選擇走出深圳，對(duì)外輸出商業(yè)品牌？答案無疑是肯定的。至于深圳房企們走出深圳的第一站將選擇在哪里，這也將是一個(gè)待解之謎。而時(shí)間點(diǎn)是否在近期、是否在今年，將取決于新冠疫情管控成效和宏觀經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)——仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，今年環(huán)球商業(yè)地產(chǎn)投資額將下跌0-5%至約7800億美元。