近期,部分地方樓市政策的“施工”顯得有些急躁。
2月21日以來,至少有包括河南省駐馬店市、陜西省寶雞市等四地出現(xiàn)樓市政策發(fā)布后又迅速撤回的情況。
筆者認為,作為在GDP中占比7%的行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)確實需要有序復工復產(chǎn)。但是,無論是政策的發(fā)力點,還是解讀的著眼點都不應局限于“降首付”“購房補貼”等某一個維度,更不能就此判斷調控松動與否。對于樓市而言,復工復產(chǎn)的最好方式應該是政策藍圖設計完善、“施工企業(yè)”主動夯實發(fā)展“地基”。
首先,樓市復工有著明確的政策導向,無論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè),都應該按圖索驥。
去年12月份召開的中央經(jīng)濟工作會議在提及樓市調控時表示,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。應該說,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”已經(jīng)描述了行業(yè)發(fā)展路徑。
筆者認為,受疫情擾動,目前政策面支持樓市復工復產(chǎn)、實現(xiàn)“三穩(wěn)”,實際上有“過和不及”兩方面風險需要注意:其一是政策刺激過度,行業(yè)占據(jù)過多金融資源,影響其他產(chǎn)業(yè)有效融資;其二是受疫情等因素影響,有效購房需求不足,房地產(chǎn)企業(yè)大面積面臨資金流動性壓力,從而影響行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
因此,對于地方政府而言,政策支持樓市的施工圖必須通盤考慮,穩(wěn)扎穩(wěn)打。
其次,市場應正確理解 “因城施策”的政策表述,避免過度解讀,更不應輕言“調控放松”。
鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域性特點,樓市調控政策一直堅持“因城施策”,換句話說,各地方或金融機構可以在其授權范圍內(nèi)更有針對性地制定和實施具體舉措。不過,這種個性化方案有著嚴格的前提——“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。此外,央行多次表態(tài),“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。結合今年以來LPR的變動態(tài)勢來看,銀行業(yè)金融機構對于中長期貸款的定價并未明顯放松。
對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)而言,在政策面、資金流動性和價格都沒有放松的前提下,判斷“調控放松”顯然沒有足夠的邏輯支撐。而且,近日銀保監(jiān)會也直接表態(tài)稱“房地產(chǎn)金融政策沒有調整和改變”。
第三,樓市復工應真正立足長遠,房企更應注重夯實中長期發(fā)展根基。
正如萬科在年報致股東信中所言,“沒有成功的企業(yè),只有時代的企業(yè)。企業(yè)始終處于不斷變化的場景之中”。2020年,萬科要重點做好三件事:第一是對市場環(huán)境變化進行更深入的分析,回到基本商業(yè)邏輯,探尋在多變環(huán)境中可以保持不變的應變方法;第二是聚焦產(chǎn)品力和服務力,做好精益運營,提升競爭能力和經(jīng)營效益;第三是深化組織重建,在實踐中檢驗組織能力與效能,完成事人匹配。
筆者對于萬科的選擇深以為然。如果房企還沉浸于等待“大水漫灌”等政策強刺激,忽視政策引導下,市場需求質和量的改變,居民資金投資理念、投資廣度的改變,那么在不遠的未來,“活下去”或許對其也會是一種奢望。
“回歸初心,遵循規(guī)律,更加貼近客戶、貼近市場,積極擁抱變化,快速試錯,快速學習,快速進化,才是應對危機最好的方法論”。筆者借招商銀行田惠宇行長的年報致辭與樓市復工者共勉。
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