復工復產(chǎn)的速度比想象中還要快，房地產(chǎn)也不例外。重新開放的售樓處人氣如何？線下“停擺”的狀況是否還在持續(xù)？購房者、開發(fā)商、渠道商對于買房賣房的心態(tài)又是怎樣的？近日，北京商報記者走訪石景山、豐臺、通州等多個熱門區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在加強防疫工作的同時，各大售樓處的“人氣”正逐漸復蘇。越來越多的人愿意走出家門到現(xiàn)場看房，部分高品質(zhì)或者高性價比的售樓處已經(jīng)可以用“熱鬧”來形容，市場熱度的回升超乎想象。然而在這其中，距離真正落單還有些距離，購房者坦言“經(jīng)歷了疫情的樓市應(yīng)該拿出點誠意來”，開發(fā)商承認“特價房會有的，但要看時機”。經(jīng)歷了這場疫情之后，買賣雙方糾結(jié)的根本依然是價格。

從VR看房的救命稻草

到復工即升溫的售樓處

微信、短視頻、現(xiàn)場直播、VR看房，一切可以運用的互聯(lián)網(wǎng)手段已成為疫情期間房企們的救命稻草，然而這根稻草實際效果卻不盡如人意。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積下降39.2%。

整體銷售水平下滑，房企們所呈現(xiàn)的銷售成績也略顯“難看”?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，今年2月各房企的銷售業(yè)績創(chuàng)近幾年單月銷售新低，百強房企全口徑銷售額僅3243.3億元，環(huán)比下降43.8%，同比下降37.9%。從1-2月的累計銷售金額來看，百強房企的全口徑銷售額為9014.6億元，同比下降23.8%；有超八成的百強房企2月單月和前兩月累計業(yè)績同比雙降。

如此背景下，房地產(chǎn)市場給人的感覺就是“冷清”，那么重啟后的售樓處是否會改變這種現(xiàn)狀？近日，北京商報記者走訪了石景山、豐臺、通州等多個熱門區(qū)域，到第一現(xiàn)場去真切感受市場的溫度。記者對走訪樓盤進行歸納發(fā)現(xiàn)，“火熱”的樓盤占大多數(shù)，與調(diào)查前的設(shè)想大相徑庭。此外，“冷清”樓盤的銷售人員也多對后市抱有樂觀心態(tài)，不管是案場的看房氣氛，還是銷售人員的信心，都給人以積極的信號。

“隨著疫情形勢的好轉(zhuǎn)，越來越多的人也愿意走出家門到現(xiàn)場來看房了，最近兩周的人氣可以說直線上升。”長安云錦的銷售人員告訴北京商報記者，剛開放售樓處的時候，案場比較冷清，多數(shù)購房者更愿意打電話或者網(wǎng)上咨詢，親自到現(xiàn)場看房的寥寥無幾，目前這一“困境”已過去了。

在售樓處內(nèi)，北京商報記者粗略測算了一下，同一時間看房的約有七八組客群，銷售人員也很貼心地勸導購房者保持“安全距離”，就在記者看房期間，現(xiàn)場還有3組客群直接簽約。

如果說“老項目”依靠此前的推廣積累下了人氣，那么近期即將開盤的長安九里則代表市場回溫的另一種態(tài)度。在去該項目之前，銷售人員特別叮囑北京商報記者要下午過去，“上午到訪的人太多了，要排隊等待，所以建議下午來實地了解情況”。經(jīng)過一套入門檢查“手續(xù)”，記者進入現(xiàn)場看到，線下去了解該項目情況的人群也是“爆滿”狀態(tài)，受疫情影響，三三兩兩“隔離”而坐。

據(jù)長安九里銷售人員介紹，“目前每天到現(xiàn)場登記的客流量非常大，一天大概有30組，所以建議提前填寫意向，正式開盤后可以第一時間去選房”。價格還未明確、折扣優(yōu)惠也沒有，但這卻絲毫沒有影響到購房者的選房熱情。

購房者等待折扣

開發(fā)商對賭剛需釋放

相較于長安九里項目的火熱，京投發(fā)展·臻御府則略顯“冷清”，在該售樓處內(nèi)北京商報記者看到，除了前臺接待人員和幾位置業(yè)顧問外，并沒有其他購房者到訪。在記者看房約一個小時的時間內(nèi)，也只看到一組購房者前來問詢。

不過據(jù)該項目銷售人員介紹，購房者看房目前都是“隔離”進行，每天的接待情況還是不錯的，但肯定沒辦法與疫情之前的客流量相比，整體處于恢復狀態(tài)，且成交量也較2月有所好轉(zhuǎn)。同樣的“冷空氣”在通州、朝陽等一些項目也有所體現(xiàn)，不過這些項目大多屬于尾盤銷售，所剩房源不多了，也一定程度上影響到了購房者的選房熱情。

“市場回溫是眾房企所期盼的，但市場恢復也需要時間來完成。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，3月上半月全國主要城市的市場成交量相比2月有明顯復蘇，網(wǎng)簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調(diào)了20%以上，特別是一線城市網(wǎng)簽，同比下調(diào)了25%。此外，目前的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也并非市場真實情況的反映，當下的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本上是開發(fā)商為了加快回款而爭取春節(jié)前的實際簽約逐漸進入網(wǎng)簽程序。

張大偉認為，目前除了杭州、深圳等極個別城市以極快速度接近疫情前市場成交量，大部分城市遠遠談不上火爆，只是個別優(yōu)質(zhì)項目、限價項目出現(xiàn)了相對熱度，但市場回溫是清晰可見的。

受此次疫情影響，買房的重要性得到了加持，購房需求會在后期得到釋放。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，“剛需客群需要一個屬于自己的房子，改善客群則需要房屋品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等方面的升級，不可否認，這部分需求會在疫情結(jié)束后傳導到房地產(chǎn)市場”。

北京商報記者在走訪期間也注意到，包含綠色、科技等元素的高品質(zhì)住宅項目，以及限競房項目會更受青睞一些，到場的看房人員也相對較多，而這也正符合剛需和改善客群的選擇方向。此外，隨著北京供地節(jié)奏發(fā)生變化，限競房或?qū)⒊蔀?ldquo;稀缺品”，這也吸引了一部分客群加快選房節(jié)奏。

對于現(xiàn)場看房的初衷，北京商報記者隨機與幾組購房客群進行了交談，他們基本上都屬于年前已經(jīng)看過的或者疫情期間在線上了解過的，現(xiàn)場看房就是為了能在疫情期間“撈”到一個實惠的折扣。然而具體的折扣標準，多家銷售人員均以“無折扣”來回應(yīng)，但卻表示會有特價房來回饋市場，可遇不可求，告誡購房者要多“走動”。

原本滯后的購房需求

如遇折扣刺激或提前釋放

郭毅稱，受交易特殊性限制，購房者的消費習慣短期內(nèi)很難從線下轉(zhuǎn)移到線上，因此疫情期間觀望情緒濃厚。但目前新冠肺炎疫情已得到有效控制，對于有需求的購房者來說，從春節(jié)前到現(xiàn)在已經(jīng)沉積了3個月之久，面對疫情好轉(zhuǎn)的窗口期，這部分需求開始得到逐步釋放。

“另一個層面來講，購房者也在期待更大的‘刺激’，來激發(fā)自身的購買意愿。”郭毅進一步表示，目前的樓市狀態(tài)屬于“買方市場”，所以這是一個購房者信心塑造的過程，一旦遇到更大的“刺激”，購房需求或許會提前釋放。

壓抑需求的逐步釋放，是樓市回溫的具體表現(xiàn)，而持續(xù)寬松的信貸政策，也讓市場有了政策的刺激。

3月13日，央行發(fā)布公告稱，決定于2020年3月16日實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5-1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準1個百分點，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款。以上定向降準共釋放長期資金5500億元。

這是今年第二次降準。首次降準是在1月1日，當天央行決定于2020年1月6日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元。

市場分析認為，央行降準不僅能夠緩解部分房企的融資壓力，也能使購房者獲得相對平穩(wěn)的信貸價格，按照慣例，對房地產(chǎn)市場來說是利好的。

“房貸利息的減少會在一定程度上拉動購房需求的回升，但這都是在正常范圍內(nèi)進行的。”郭毅認為，隨著購房需求的釋放，“房住不炒”的核心原則并沒有突破，這是一個底線。一些城市可能通過人才引進等手段“變相”繞開限購政策，但政策邏輯的根本性并未發(fā)生改變。目前的政策核心依然是針對剛需和改善人群的購房需求，抑制投資、投機等行為，即便是降準政策也更多是“幫扶”疫情期間的房企渡過難關(guān)，而不是“大水漫灌”讓房地產(chǎn)市場再次煥發(fā)新的投資活力，未來房地產(chǎn)市場還是以“穩(wěn)”為主。

疫情期間看房小提示：

與平日里不同，疫情期間，看房流程也要更為“繁瑣”一些。“購房者到現(xiàn)場看房都需提前電話或微信預約，目前暫不接待沒有預約的客戶。”多家樓盤銷售人員對北京商報記者表示，疫情期間防控工作不容松懈，預約看房是為了更好地“限流”，如果到訪客戶達到了上限，其他購房者就需要在休息區(qū)排隊等候，所以最好與自己的置業(yè)顧問確認好時間，按時到場即可。

所以疫情期間，購房者要按照約定時間準點到達售樓處，然后經(jīng)過實名認證登記，手機號碼提供14天個人軌跡的“行程證明”，測量體溫和洗手消毒后，才能被準許入場。