3月25日，貝殼研究院發(fā)布了《貨幣寬松下的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告梳理了2008年以來(lái)6輪降準(zhǔn)降息前后房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。報(bào)告顯示，貨幣寬松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行有推動(dòng)作用，通過(guò)房貸利率的降低來(lái)刺激購(gòu)房需求。

報(bào)告指出，降息直接帶來(lái)購(gòu)房貸款利率下降，降低購(gòu)房者成本；降準(zhǔn)通過(guò)向市場(chǎng)釋放大量流動(dòng)性資金，降低資金成本，促使房貸利率下降。同時(shí)，房企更易獲得低成本資金，拿地增多，土地溢價(jià)率上升，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期向上，帶來(lái)市場(chǎng)供需兩旺。

“但是市場(chǎng)上行幅度取決于信貸渠道是否打通。”報(bào)告強(qiáng)調(diào)，在金融強(qiáng)監(jiān)管下，寬松的資金難以流向房地產(chǎn)，難以出現(xiàn)量?jī)r(jià)大幅升溫的態(tài)勢(shì)。隨著疫情的緩解，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸復(fù)工，市場(chǎng)將快速?gòu)?fù)蘇，進(jìn)入短期累積需求的釋放階段。

報(bào)告顯示，市場(chǎng)的回升度與降準(zhǔn)降息的力度和方向有關(guān)，且刺激效用遞減。在過(guò)去的6輪降準(zhǔn)降息中，除了2014年的兩次定向降準(zhǔn)外，2018年以來(lái)的兩輪降準(zhǔn)降息后市場(chǎng)回升力度最弱。

報(bào)告認(rèn)為，降準(zhǔn)降息后市場(chǎng)回升力度減弱主要受三個(gè)原因影響，首先，是政策環(huán)境的不同，市場(chǎng)回升明顯時(shí)期均伴隨著樓市調(diào)控政策的放松，尤其是影響購(gòu)房門檻的首付比的降低。而近兩輪降準(zhǔn)降息下，調(diào)控政策依然保持收緊，降準(zhǔn)降息帶來(lái)的低成本資金無(wú)法流入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款余額同比增速仍保持下滑。居民房貸利率未明顯下降，大量需求被限購(gòu)堵在門外。

其次，是居民實(shí)際購(gòu)買力的不同。報(bào)告顯示，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已從高速轉(zhuǎn)向中低速，居民收入水平由快速上升到緩慢增長(zhǎng)。另外，從數(shù)據(jù)上看，2019年33個(gè)二線城市中，有21個(gè)城市新房均價(jià)同比漲幅超過(guò)10%，北上廣深及廈門和南京的房?jī)r(jià)收入比從2011年到2017年都出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)，居民住房購(gòu)買力明顯下降。在高房?jī)r(jià)的影響下，需求釋放速度減緩，業(yè)主換房年齡不斷后移。

最后，是住房需求滿足度的不同。報(bào)告顯示，住房增量需求下降。2016年我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已達(dá)到1.1套，目前城市內(nèi)，缺房戶大多是剛畢業(yè)的白領(lǐng)和城市外來(lái)務(wù)工人員，而這類群體住房購(gòu)買力較差，難以受降準(zhǔn)的影響而加入到買房隊(duì)伍中去。購(gòu)買力較強(qiáng)的換房者和投資者又被“認(rèn)房認(rèn)貸”政策和限購(gòu)政策卡住，難以釋放。