有一句話說(shuō)的非常好：被誤解是表達(dá)者的宿命。我寫(xiě)文章的唯一宗旨就是：提前告訴你一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)！

1  回暖

回暖，不愿意面對(duì)也無(wú)濟(jì)于事，因?yàn)檫@就是事實(shí)。

易居旗下公眾號(hào)對(duì)上海所有售樓處1月至3月15日的到訪客戶數(shù)據(jù)做了統(tǒng)計(jì)整理，數(shù)據(jù)表明上海新房的看房熱度正在大幅度的增長(zhǎng)：

至于上海的二手房熱度我完全可以以一個(gè)買(mǎi)房親歷者的身份告訴你，帶看量和成交量已經(jīng)開(kāi)始大漲。據(jù)我熟悉的幾個(gè)中介經(jīng)理講，最近幾周成交了很多去年掛牌一年都沒(méi)賣(mài)掉的大戶型。而且學(xué)區(qū)房成交的特別快，總價(jià)低品質(zhì)尚可的學(xué)區(qū)房掛牌1-2周一定會(huì)賣(mài)掉，性價(jià)比高的更是要拼手速。

根據(jù)透明房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，3月1-10日，杭州十區(qū)新建商品住宅累計(jì)成交2477套，成交金額140億元，而年前的1月份成交套數(shù)及金額分別為6575套、233億元。也就是說(shuō)，3月前十天的成交量已經(jīng)超過(guò)1月份的1/3。

看來(lái)，杭州3月份的新房成交量極有可能超過(guò)疫情以前的1月份。而就在3月18日，杭州誕生了今年第一個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，3月18日當(dāng)天，融創(chuàng)城推出的417套房源搖號(hào)登記人數(shù)已經(jīng)超過(guò)12000戶。

而深圳的情況更是早已刷屏。3月7日，招商蛇口太子灣灣璽104套2000-5000萬(wàn)的公寓當(dāng)天清盤(pán)，隨后13日加推的14套房源8秒搶光。3月16日晚，寶安沙井的萬(wàn)科星城只用7分30秒4棟288套公寓就全部售罄。

2020年這輪樓市回暖的引領(lǐng)者是：深圳、上海、廣州、南京、杭州?，F(xiàn)在看來(lái)，這種加速回暖的趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯！另外，濟(jì)南、青島、大連、西安、成都也已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象。

2  實(shí)操

接下來(lái)我想分享一些絕對(duì)實(shí)用的干貨技巧。如果全部掌握，則大有裨益。

一、當(dāng)下，對(duì)所有城市來(lái)說(shuō)，政策只可能越來(lái)越松，不可能再次收緊。保持政策不變就是最嚴(yán)的調(diào)控。

二、接下來(lái)的每個(gè)周六周日，看房者會(huì)越來(lái)越多，無(wú)論是新房還是二手房。所以，為了保證你有一個(gè)清醒的頭腦和理智的判斷，盡可能的選擇工作日下午天黑之前看房。這樣你可以看的更加仔細(xì)，也能獲得中介和銷(xiāo)售更多的信息。最為關(guān)鍵的是你不至于在慌亂中倉(cāng)促下定。

三、現(xiàn)在除了深圳房?jī)r(jià)還在微漲之外，其它城市尚處于單純的成交量回暖時(shí)期，房?jī)r(jià)還沒(méi)有變化。如果二手房成交量能連續(xù)大漲2個(gè)月，房?jī)r(jià)必定開(kāi)始明顯上漲。因?yàn)?，現(xiàn)在房東的心態(tài)是，價(jià)格合適就趕緊拋，等到房東開(kāi)始發(fā)現(xiàn)自己房子很搶手的時(shí)候，漲價(jià)將會(huì)變成趨勢(shì)。

四、2020年1月19日新版征信系統(tǒng)已經(jīng)上線，但是直到目前為止，新版征信系統(tǒng)還沒(méi)有顯示“共同借款人”信息，因?yàn)檠胄羞€沒(méi)有要求各銀行報(bào)送。也許是受疫情影響，這個(gè)工作延后了，至于何時(shí)啟動(dòng)不得而知。也就是說(shuō)，屬于參貸人而不屬于主貸人的配偶，如果現(xiàn)在離婚的話，在新版征信報(bào)告上是仍然看不到任何貸款記錄的。我周?chē)呀?jīng)有朋友在通過(guò)離婚獲得首套首貸的資格買(mǎi)房了。當(dāng)然了，我們應(yīng)該旗幟鮮明的反對(duì)炒房，這種鉆政策空子的行為應(yīng)該予以強(qiáng)烈譴責(zé)。

五、有抵押或者按揭的房子，并且產(chǎn)證上是夫妻雙方的名字，如果要去掉一方名字，必須拿離婚證和離婚協(xié)議書(shū)（寫(xiě)明房產(chǎn)和未償還貸款歸誰(shuí)）先到銀行辦理抵押變更，再到不動(dòng)產(chǎn)交易中心去名字。對(duì)于沒(méi)有抵押或者按揭的房子，產(chǎn)證要去夫妻一方名字的話，拿結(jié)婚證或者離婚證都可以直接辦理。夫妻之間去名字和加名字沒(méi)有任何稅費(fèi)，只有10元工本費(fèi)。

六、在各個(gè)城市里，鏈家的中介費(fèi)都是最高的。比如上海，上家交1%，下家交2%，通常這3%都是下家承擔(dān)。假如是買(mǎi)1000萬(wàn)的房子，單單中介費(fèi)就要30萬(wàn)。而且鏈家的中介費(fèi)基本不打折，能搞到9.5折就很不錯(cuò)了。所以，假如你和鏈家中介看房，看中的房子一定要牢記詳細(xì)的地址和門(mén)牌號(hào)碼。那么接下來(lái)，你可以把這單生意交給自己熟悉的中介來(lái)做。

對(duì)于白白送上門(mén)的生意，他給你中介費(fèi)打5折是應(yīng)該的。這樣的話，同樣買(mǎi)1000萬(wàn)的房子，中介費(fèi)就能省下15萬(wàn)。當(dāng)然了，我不是教大家跳單，只是說(shuō)中介之間也應(yīng)該有公平競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有任何政策規(guī)定，和哪家中介看房，就必須在哪家中介成交。中介費(fèi)也應(yīng)該是競(jìng)爭(zhēng)力的一種表現(xiàn)。

七、鏈家內(nèi)部電腦系統(tǒng)里有大量的剛剛掛牌但是沒(méi)有上線到外網(wǎng)的房源，另外還有剛剛成交但是沒(méi)有在外網(wǎng)顯示的房源。你跟鏈家中介混熟了之后，可以定期到他電腦里查看這些內(nèi)部信息。這樣你就可以第一時(shí)間提前得到剛掛牌的優(yōu)質(zhì)房源信息，而且可以知道最近幾天成交的每套房子的實(shí)際價(jià)格是多少。只有充分掌握這些信息，你才有可能買(mǎi)到別人買(mǎi)不到的高性價(jià)比房子。

八、看房前，切記重新買(mǎi)個(gè)手機(jī)號(hào)，重新申請(qǐng)個(gè)微信號(hào)，作為買(mǎi)房專用，切記不要把工作生活的手機(jī)號(hào)和微信號(hào)給中介，否則未來(lái)5-10年你將永無(wú)安寧之日。直到現(xiàn)在，我還是會(huì)接到中介電話，問(wèn)我10年前就早已賣(mài)掉的房子現(xiàn)在方不方便看房。

九、未來(lái)10年，我們的房貸會(huì)被通脹淹沒(méi)。利率越來(lái)越低，物價(jià)和收入越來(lái)越高，這是大勢(shì)所趨。所以，千萬(wàn)別看到現(xiàn)在房?jī)r(jià)不漲或者下跌，就不敢貸款或者少貸款。正確的做法應(yīng)該是在自己能力范圍內(nèi)盡量多貸款貸足款，還貸期限拉到最長(zhǎng)，并且采用等額本息的方式，總之，現(xiàn)在月供越少越劃算，欠銀行越多越久越劃算。

目前，上海的房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸利率已經(jīng)低至4.35%，而且是20年等額本息，這比房貸利率（5年期LPR）4.75%還要低。所以，都在說(shuō)要防止信貸資源流入樓市，在如此大的利差面前，資金的去向可想而知。

十、目前一線城市里還有大量短線炒房客的只有深圳，北京、上海、廣州只剩下剛需、改善和長(zhǎng)持投資者。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，深圳房?jī)r(jià)的漲幅一定是領(lǐng)先北上廣的，因?yàn)樯钲诼鋺糸T(mén)檻低，補(bǔ)繳社保簡(jiǎn)單，商務(wù)公寓有學(xué)位有積分又不限購(gòu)，而且最關(guān)鍵的是深圳供不應(yīng)求，政府調(diào)控決心又不強(qiáng)，動(dòng)不動(dòng)就刺激樓市。所以，假如想要投資回報(bào)率高，深圳是首選，而想要工作生活舒適便利，北上廣更合適。

以上10條技巧，我僅僅是點(diǎn)到為止，不便展開(kāi)詳細(xì)講解，各位務(wù)必要反復(fù)研讀，這10條技巧互相搭配，完全可以擴(kuò)展出至少20條操作細(xì)則。再說(shuō)一次，我不鼓勵(lì)炒房，但我支持剛需和改善買(mǎi)房！

希望在2020年，大家都能買(mǎi)到滿意舒適的好房子！