被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的土拍市場(chǎng)在今年3月出現(xiàn)局部升溫勢(shì)頭。

廣州、上海等一線城市先后出現(xiàn)成交總價(jià)或成交單價(jià)沖高的地塊。首先是上海徐匯濱江地塊以310.5億元的成交總價(jià)先拔頭籌，隨后廣州越秀地塊以6.46萬元/平方米的樓面價(jià)格樹立新的價(jià)格標(biāo)桿。僅3月9日至3月15日一周，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市土地推出量環(huán)比增加了246%。3月16日至3月22日，一二線城市土地供應(yīng)量繼續(xù)走高，其中二線城市實(shí)現(xiàn)環(huán)比倍增。

與此同時(shí)，樓市交易亦似乎迎來復(fù)蘇信號(hào)。3月連續(xù)多周，一二線城市整體成交環(huán)比大幅增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著央行出臺(tái)5000億元再貸款再貼現(xiàn)支持企業(yè)、民眾復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地方政府因城施策陸續(xù)出臺(tái)一系列措施，大部分房企的拿地?zé)崆楹屯顿Y開發(fā)信心已逐步被激活，剛需和改善型需求也受到開發(fā)商主動(dòng)靈活的營銷策略吸引重新回歸市場(chǎng)。

龍頭房企逆市抄底土拍市場(chǎng)

3月中旬，面對(duì)疫情沖擊，廣州市果斷推出《2020年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，其中221宗商住、商服用地總用地面積就達(dá)到933萬平方米，總面積同比2019年略有增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，廣州市城投集團(tuán)以23.57億元奪得廣州越秀區(qū)一宗建筑面積為4.95萬平方米的地塊，剔除回遷房部分，折合可售樓面價(jià)達(dá)到6.46萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析，按照這個(gè)價(jià)格和面積，建成的住宅銷售價(jià)格至少需要10萬元/平方米，才能保證賺錢。6.46萬元/平方米的可售樓面價(jià)也創(chuàng)下廣州拍地單價(jià)的歷史新紀(jì)錄。緊接著，廣州成功出讓番禺漢溪大道北側(cè)宅地和白云齊富路商地，成交總價(jià)為44.8億元。

有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，2月份以來，市場(chǎng)普遍預(yù)期土地供應(yīng)會(huì)增加，溢價(jià)率會(huì)降低，金茂、綠城、保利、華潤、首開、越秀、廣州城投等國企、央企，以及恒大、龍湖、龍光、綠地、世茂、德信等民企陸續(xù)搶灘各地土拍市場(chǎng)，逆市抄底。其中，保利地產(chǎn)近期在北京、廣州、長(zhǎng)沙等一二線重點(diǎn)城市就豪擲84.88億元資金新增了5個(gè)項(xiàng)目，拿地面積達(dá)44.18萬平方米。

事實(shí)上，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在疫情影響較嚴(yán)重的1-2月，香港置業(yè)、綠城中國、華潤置地拿地金額前三位的房企，投入資金總額就達(dá)到726億元，同比增長(zhǎng)19.8％，而排名TOP100的房企拿地總額達(dá)到1984億元，同比增長(zhǎng)7.2％。為保持未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，龍頭企業(yè)紛紛加大土地儲(chǔ)備力度，也加大了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。從布局重點(diǎn)來看，房企普遍將目標(biāo)鎖定在一二線重點(diǎn)城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化區(qū)域以及受這些城市群和都市圈輻射的重點(diǎn)三四線城市。

3月以來，房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應(yīng)和交易上積極做好保障和服務(wù)，包括加大地塊推介、調(diào)整優(yōu)化地塊開發(fā)要求等，使得房企拿地的顧慮減少。若后續(xù)房屋銷售市場(chǎng)能夠盡快恢復(fù)正常，土拍市場(chǎng)回暖的壓力會(huì)更小。綜合上述因素，易居房地產(chǎn)研究院預(yù)判，3月份土地交易市場(chǎng)將有反彈和小復(fù)蘇的可能。

一二手住宅交易現(xiàn)回暖信號(hào)

在經(jīng)歷2月疫情影響下成交暴跌八成的低谷后，3月的樓市表現(xiàn)被業(yè)內(nèi)人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制后市場(chǎng)能夠迎來“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”。

3月頗為賣樓人士所津津樂道的是，3月16日晚間萬科星城288套公寓開盤僅7分半鐘即售罄，銷售金額達(dá)2.99億元。

萬科星城在線上選房結(jié)束后不久，便加推房源。3月13日位于蛇口的招商太子灣灣璽推出14套公寓房源，套均價(jià)格4200萬元起步，8秒售罄，銷售金額達(dá)6億元。3月12日光明區(qū)勤誠達(dá)正大城453套酒店公寓產(chǎn)品——8C獨(dú)棟亞朵酒店公寓開盤，吸引了過百人戴著口罩前往。結(jié)合廣州等其他城市表現(xiàn)來看，有人認(rèn)為一線城市已提前結(jié)束“休眠模式”。

從監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，3月以來，一二三線城市成交量逐漸恢復(fù)到1月的50%-60%。僅3月16日至3月22日一周，一線城市就成交46.75萬平方米，環(huán)比上一周增加2.27萬平方米。3月中上旬，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的全國40個(gè)主要城市的市場(chǎng)成交量相比2月份有明顯復(fù)蘇，網(wǎng)簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調(diào)了20%以上。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，廣州3月網(wǎng)簽一手住宅成交量達(dá)4391宗，環(huán)比上漲487%；總成交面積為47.82萬平方米，環(huán)比上升480%。同時(shí)，3月廣州新增供應(yīng)一手住房5930套，約合62.16萬平方米，套數(shù)超過1月的5406套，創(chuàng)下年內(nèi)新高。對(duì)此，中原地產(chǎn)認(rèn)為，當(dāng)前新批預(yù)售審批速度加快，市場(chǎng)從源頭起被逐步激活。

3月16日至3月22日，CREIS中指數(shù)據(jù)則顯示，一線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)31.6%，二線代表城市環(huán)比增長(zhǎng)15.7%，三線代表城市環(huán)比增長(zhǎng)36.5%。其中，北京環(huán)比上一周增長(zhǎng)了50.29%，上海環(huán)比增長(zhǎng)18.49%，廣州環(huán)比增長(zhǎng)84.74%，深圳環(huán)比減少11.49%，是一線城市唯一環(huán)比減少的城市。在二線城市中，福州、大連、青島、濟(jì)南、重慶、東莞等均有大幅環(huán)比增長(zhǎng)，三線城市韶關(guān)甚至環(huán)比增長(zhǎng)超過350%。

在二手房方面，3月16日至22日為例，鏈家監(jiān)測(cè)的18城二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比繼續(xù)增加27.5%，連續(xù)七周增加，成交量已經(jīng)超過去年12月周均水平，相當(dāng)于2019年3月周均水平的75%。過去4周，18城平均以91.3%左右的環(huán)比增幅速度回升。其中，18個(gè)城市中有10個(gè)城市成交量已經(jīng)超過去年3月周均成交水平的80%。

政策分化 30城下調(diào)房貸利率水平

土地拍賣和房屋交易市場(chǎng)的復(fù)蘇，與當(dāng)前國家“三穩(wěn)”政策和“一城一策”的科學(xué)調(diào)控有關(guān)。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，新冠疫情暴發(fā)以來，受多地線下售樓處、中介門店關(guān)停等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售嚴(yán)重受阻，為緩解房企短期資金壓力，防范行業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，各地積極靈活因城施策，截至3月26日，約50個(gè)省市在供給端出臺(tái)了促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的利好政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開竣工時(shí)間、降低房屋預(yù)售條件、為企業(yè)減稅降費(fèi)延緩繳納期限等內(nèi)容。

金融政策層面的改善和優(yōu)化不僅讓企業(yè)得到更多融資機(jī)會(huì)，同時(shí)也減輕了剛需和改善型住房群體的購房壓力。這是樓市逐步回暖的關(guān)鍵。融360大數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布的《2020年3月中國房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2020年3月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，環(huán)比下降4個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降4個(gè)基點(diǎn)。這已經(jīng)是房貸利率連續(xù)4個(gè)月下調(diào)。

數(shù)據(jù)顯示，全國有30城下調(diào)房貸利率水平。從首付比例來看，3月份，全國41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支行中，首套房方面，6家銀行分（支）機(jī)構(gòu)下調(diào)首付比例，涉及到4個(gè)城市，其中上海的部分銀行將首套房首付首次調(diào)至三成。6家銀行分（支）機(jī)構(gòu)上調(diào)首付比例，涉及到4個(gè)城市，北京有3家銀行將首套房首付首次由原來的3.5成調(diào)至四成。總體而看，51個(gè)重點(diǎn)城市貸款利率有升有降，樓市政策區(qū)域分化比較明顯，這意味著未來樓市整體走向也將出現(xiàn)分化。

有專家認(rèn)為，隨著“一城一策”的政策效應(yīng)逐步落地顯現(xiàn)，4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)復(fù)蘇，企業(yè)的投資開發(fā)熱情也將加快升溫。中原地產(chǎn)也認(rèn)為，隨著疫情影響不斷降低，預(yù)計(jì)4月將有越來越多買家走出家門，回流市場(chǎng)；同時(shí)各行各業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)亦將引導(dǎo)更多潛在買家返回一線城市，預(yù)計(jì)樓市熱度將進(jìn)一步回溫。