一年一度的房企年報發(fā)布大潮如期而至。截至3月底，已有66家上市房企披露了財報。各公司管理層在公布2019年業(yè)績同時，也對2020年的房地產(chǎn)市場進行了預判。
之前市場普遍認為，在“房住不炒”、“因城施策”主基調不會改變的大背景下，2020年的樓市更趨于保持整體平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。然而，今年新冠疫情這只“黑天鵝”的出現(xiàn)，讓房企的銷售受到了不同程度影響，行業(yè)及市場不確定性更是明顯增加。在今年這樣特殊的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？對房企業(yè)績會否影響？行業(yè)未來的機會又在哪里？
業(yè)績會上，各大房企高管對這些問題都給出了自己的判斷。
行業(yè)銷售或減少10%左右
年初，一場突如其來的疫情使得房地產(chǎn)企業(yè)諸多經(jīng)營活動被按下暫停鍵。受疫情影響，2020年開年多家房企紛紛縮減今年的銷售目標，有些房企甚至未公布年度目標。
進入3月份后，雖然一些售樓處陸續(xù)開放，但樓市“金三銀四”無法如期而至。樓市全面回暖仍尚需時日，房企今年面臨的業(yè)績壓力可想而知。
提到疫情的影響，萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝表示，疫情整體上對萬科的影響“相當大”，既導致銷售回款大幅下降，也給未來1-2年產(chǎn)生了結算壓力。具體來看，銷售方面，2至3月份認購額或同比下降510億元，包括進駐的湖北三個城市銷售斷流；項目交付方面，一季度預計1萬戶面臨延緩交付，全年該數(shù)字將增至3.9萬戶，同時開工也較往年延遲40天左右。
中海執(zhí)行副總裁、運營總監(jiān)兼總建筑師羅亮指出，全年損失了兩個月的銷售時間，疫情對銷售增長形成挑戰(zhàn)，一二月累計的銷售同比降低了22.7%。原計劃的新增供貨延遲，銷售周期縮短，影響了去化率，少量的項目可能年內(nèi)無法按計劃供貨銷售。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇坦言，疫情應該是對全國的房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生比較大的影響，在世茂房的業(yè)績報告中預測今年可能會有10%到15%的下降，實際上15%的下降比很多機構預測的還要多，這是因為疫情不僅僅是對國內(nèi)市場產(chǎn)生了影響，現(xiàn)在在國際全球范圍內(nèi)的影響都是比較大的。
旭輝控股董事局主席林中表示，疫情會對房企造成短期和中長期影響。從短期影響來看，今年行業(yè)銷售同比2019年會減少7%-10%，房企增速普遍相較于2019年會降低。房地產(chǎn)行業(yè)年度開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積同比2019年會減少。
建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森亦判斷，今年市場受疫情影響，可能有10%左右的下調影響。
當然，也有部分房企認為疫情只對一季度影響較大，對公司全年整體業(yè)績影響不大。
碧桂園集團總裁莫斌表示，這次疫情，特別是2月份，對房地產(chǎn)銷售有直接的影響，3月份隨著線下售樓處陸續(xù)恢復，銷售基本恢復到正常的水平，與去年同期相當。
龍湖集團CEO邵明曉亦表示，疫情下今年上半年個別項目有些壓力，但對公司業(yè)績整體影響不大，無論供貨端還是市場反應都是可控的。龍湖2月初已開始部署，2月中旬開始，153個售樓處向當?shù)卣暾垙凸ぃ壳?，所有的售樓處除了武漢之外已基本全部復工。
中國金茂管理層表示，疫情發(fā)生以來公司對整個全年的影響作了一個判斷，整個工期影響一個月，這一個月的時間總體來說影響非常有限，中國金茂整個銷售供貨在一季度只占有14%的量。
值得注意的是，表示整體業(yè)績受疫情影響較小的多是像碧桂園、龍湖、金茂等這樣的龍頭房企，由于其規(guī)模和資金鏈優(yōu)勢，才有這樣承壓的底氣；對于大多數(shù)房企而言，各方面受到疫情的影響還是較大的。
對于2020年謹慎樂觀
如何看待今年的市場？這幾乎是每一家房企在披露業(yè)績報告時的必答題，尤其今年還處于這樣特殊的環(huán)境下。行業(yè)不確定性明顯增加，各房企對市場的態(tài)度是什么？對此，房企高管們多數(shù)表示會持謹慎樂觀的態(tài)度。
中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，2020年整個市場的不確定性確實在加大。總體判斷今年的市場還是謹慎樂觀的。從3月份情況來看，后兩周銷售恢復高于預期，基本達到去年同期的水平。對于引導有效需求方面，各地政府做了一些微調，我們的部分項目也調整了售價，目前我們還是追求量價平衡。
莫斌表示，對于未來地產(chǎn)的走勢保持謹慎樂觀的態(tài)度。得益于公司一至六線的全面均衡布局，雖然這次疫情帶來一定影響，還是有相對大的空間可以進行調整。相信中國市場是巨大的，新型城鎮(zhèn)化的推進仍有巨大的空間。
朗詩地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁黃征指出，隨著全國各地售樓處的重新開放，我們銷售速度也在直線上升，對未來幾個月的銷售持謹慎樂觀的態(tài)度。
融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌表示，對當前市場還是保有比較樂觀的心態(tài)。疫情導致全球經(jīng)濟下行，肯定會影響房產(chǎn)購買的能力，但貨幣寬松和刺激政策會有對沖，整體來說對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是短暫的。需求一直都在，而且還刺激了改善需求，只是供應端受到影響，會有兩個月左右的延長。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一輪輪調控，特別是2016年開始至今3年多的調控后，判斷目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)的風險是不大的。
富力集團董事長李思廉亦分析稱，中國（經(jīng)濟）離不開房地產(chǎn)，所以對于今年還是很樂觀。一來疫情完全受控，而且回看2003年SARS后，經(jīng)濟反彈很快，而且全世界資金都沒地方去，中國還是很安全。
華潤置地有限公司總裁李欣表示，總的來講，我們還是比較有信心，全年仍按照既定的計劃實現(xiàn)供貨和交付節(jié)律。
美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，公司既不會盲目樂觀，也絕不會悲觀。疫情對行業(yè)增長造成壓力，但不會對中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)造成長期影響，穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會發(fā)生根本性改變。
而從近期北京、深圳、蘇州、廣州等地樓市接連出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象可以看出，隨著疫情的控制，一些市場需求已開始重新釋放，樓市有一定的小幅回溫。畢竟疫情影響下多數(shù)的購房需求只是延遲而未消失，雖然市場現(xiàn)在還不至于說完全恢復，但已有好轉的跡象。看來地產(chǎn)大佬們所持的謹慎樂觀態(tài)度不無道理。
二級市場機會在增多，今年行業(yè)收并購會增加
據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年初至今，全國已有超過百家房企宣告破產(chǎn)，有時一天會有好幾家房企“消失”，但大多為二三線城市里的中小型開發(fā)企業(yè)。疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)被迫迎來了新一輪的“洗牌”。
孫宏斌表示，今年是地產(chǎn)洗牌年，并購機會超過以往任何一次。
林中在業(yè)績會上分析稱，行業(yè)現(xiàn)金流受疫情影響會比較緊張，中小企業(yè)加速破產(chǎn)現(xiàn)象會比去年增多。行業(yè)集中度在提高，也意味著行業(yè)收并購會增加很多。
事實上，如果房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模進一步下滑，極可能出現(xiàn)的就是并購機會增加。而且，在招拍掛市場上拿地成本較高的情況下，通過并購也不失為一種較好的投資模式，而且通過股權并購的模式，可為企業(yè)獲得較大的稅收減免或優(yōu)惠等。
綠地香港董事會秘書雷雨亦表示，今年收并購市場可能會出現(xiàn)不少機會。現(xiàn)在公司負債率較低、現(xiàn)金流充裕，我們將密切關注市場動向，抓住今年行業(yè)機遇，通過收購優(yōu)質項目來進一步增加土地儲備。
持相同觀點的還有綠城中國董事會主席張亞東。
盡管今年行業(yè)收并購機會將增加很多，但房企大佬們都表示，重點是要尋到合適的標的項目，并不會盲目進行收并購，而會非常小心謹慎。
孫宏斌透露，雖然并購的機會多了很多，但好的標的并不多，融創(chuàng)今年會非常認真、非常謹慎地去選擇一些好的標的。林中坦言，年初到現(xiàn)在，公司接待了很多要求被收并購的企業(yè)，但是評估過后并沒有符合內(nèi)部標準的，所以目前還沒有成功收購案例。邵明曉在業(yè)績會上重申了龍湖的收購原則，傾向于項目級的收購，不會為了收購而收購。
綠城中國執(zhí)行總裁郭佳峰也表示，相較于業(yè)內(nèi)收并購大戶，綠城在二級市場的合作有其特點和難處，房地產(chǎn)的項目產(chǎn)品要符合綠城的調性，此外，被并購標通常對資金支付等要求較高，因此綠城會好中選優(yōu)，小心的往前走。
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