文丨子木
在做購房咨詢的這么多年來，我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象。
付費(fèi)咨詢，以投資為目的的購房者很多，剛需卻很少。投資買房的人，事無巨細(xì)，凡事百思千慮，對政策、地段、信貸等因素研究頗多；而剛需買房人，大部分兩眼一抹黑，像菜市場買菜一樣，直接上了車。
按道理說，買房這件事對剛需來說更是人生頭等大事，應(yīng)該花大量的時(shí)間去研究，為何卻如此輕視。我試圖和一些剛需購房者做過交流，答案大部分是這樣的。
能買得起房就行了，哪還有那么多選擇？
沒空研究這個(gè)，找個(gè)中介能解決所有問題。
自己買自己住，房價(jià)漲跌跟自己有啥關(guān)系？
類似這樣的回答有很多，這些錯(cuò)誤的思維讓剛需成為一茬茬割不盡的韭菜。只能在漲價(jià)后，乖乖從投資客手中接盤。
要記得，剛需雖然選擇少，但要在有限的空間里激發(fā)出最大的潛能。也就是說，花少錢辦大事兒，要在買房這件事情上儲(chǔ)備更多知識(shí)，買對了可以讓你憑空多了幾年收入，買錯(cuò)了可能抱憾終生。
子木今天為大家總結(jié)8條剛需購房者最常見的錯(cuò)誤思維，讓你在買房路上少些困惑，多些睿智和方向。
剛需買房又不是投資，房價(jià)漲跌不重要！
這是一句最簡單的廢話。首先，商品房的本質(zhì)是商品，是商品就有價(jià)格，有價(jià)格就有漲跌。無論何時(shí)，價(jià)格漲跌都應(yīng)該是要關(guān)注的因素之一。
對于剛需來講，除了那些馬上要娶妻生子，不買房子丈母娘變仇人的，其他剛需，買房之前一定要關(guān)注行情趨勢，盡量買在低點(diǎn)。
拿我一個(gè)北京朋友來講，辛辛苦苦攢錢買房，結(jié)果買在了2017年2月，當(dāng)初北京的房價(jià)正值高峰期，均價(jià)炒到7萬多/平米。而現(xiàn)在他的那套房，已經(jīng)折價(jià)20%，一來一去，多花出去80多萬。
但只要上了車，就不要去關(guān)心房價(jià)漲跌了。即使是樓市塌了，也與你沒多大關(guān)系，你是不可能賣掉的。你要做的就是把該還的房貸每個(gè)月供上。
當(dāng)然未來你還有關(guān)注房價(jià)漲跌的第二個(gè)時(shí)期，那就是當(dāng)你房子滿足不了家庭的居住需求，需要“以小換大”的時(shí)候。這時(shí)候，樓市行情好房價(jià)漲，你的房子能賣個(gè)好價(jià)格，以此換套好房子。
跌了，你還換什么？
購房，就得一步到位！
去年，有一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)做了一份報(bào)告，其中發(fā)現(xiàn)，中國85%的購房者一生中會(huì)有1～2次的換房行為。意味著，絕大多數(shù)人買房都不可能一步到位。
但現(xiàn)實(shí)中，的確有些人一門心思只想著一步到位。
原來我接觸過一個(gè)購房者小王就是這樣。在2010年的時(shí)候就想著買房，結(jié)果錢不夠只能買到北京5環(huán)的房子，當(dāng)初他嫌地方離公司距離太遠(yuǎn)，想著多攢幾年錢，在4環(huán)內(nèi)買一套大房子。然而當(dāng)他攢夠了錢的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)，自己的錢連5環(huán)的房子都買不起了。
核心資產(chǎn)的價(jià)格上漲速度，要遠(yuǎn)高于正常人的收入水平。聰明的購房者，會(huì)在合適的地段先買一套流動(dòng)性好的剛需房，然后隨著自己的收入增加，再加上房子增值所帶來的收益，完成第二套房子的置換。
從北京6環(huán)，買到5環(huán)，再從5環(huán)進(jìn)4環(huán)……房子不僅要考慮居住，還要考慮投資收益。
離公司最近的房子，才值得買！
如果你打算在一家公司干一輩子，你可以買在公司附近，享受一輩子的走路上班福利。但絕大多數(shù)人不可能這樣。
所以，你在資金有限的情況下，買首套房一定要先考慮它的地段概念。這個(gè)地段是不是城市的發(fā)展方向，是否未來可以給你帶來一定的價(jià)值收益。
拿我之前的一個(gè)咨詢案例做解釋。小李畢業(yè)后因?yàn)楣驹诶铣菂^(qū)，為了省時(shí)間，于是在公司附近買了一套二手房，但整個(gè)城市的發(fā)展重點(diǎn)是新城區(qū)。3年后，小李的公司要搬遷到新城區(qū)，然而當(dāng)小李去買新區(qū)買房的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)自己的房子根本沒人買，而新區(qū)的房價(jià)已經(jīng)比三年前翻了兩番。
小李非常后悔，為何自己不多花半個(gè)小時(shí)坐公交，而是選擇了5分鐘的路程。
要記得，公司不是你的，但你的房子一定是你的，你要幫它想好位置。
很多時(shí)候，如果上班不便，寧可把所買的房子租出去，自己租在公司附近，以租養(yǎng)租，也不要隨意在一個(gè)沒有升值潛力的地方，兩眼一抹黑就上了車。
高鐵地鐵通了，房價(jià)就漲起來了！
很多人對高鐵和地鐵非常迷戀，對售樓處經(jīng)紀(jì)人口中，“高鐵一響，黃金萬兩”的說辭深信不疑。這顯然是錯(cuò)誤的。
在中國，高鐵帶來房價(jià)上漲的例子數(shù)不勝數(shù)，但同時(shí)，高鐵帶來房價(jià)落空的例子也不少。
高鐵的意義在于加強(qiáng)城市資源的流動(dòng)性，無論是人口還是金錢。有些地方，因?yàn)楦哞F建成，引進(jìn)了隔壁大城市成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)落地，創(chuàng)造了財(cái)富，提供的高薪就業(yè)崗位多了，自然吸引了很多人口流入。
但有些地方，高鐵建成，產(chǎn)業(yè)一家都進(jìn)不來，反而加速了人口外流的動(dòng)力。之前擔(dān)憂交通和距離因素的勞動(dòng)力，也想著去其他城市淘金。
高鐵的真正根源在于產(chǎn)業(yè)，而產(chǎn)業(yè)的落地在于城市的人才基因。所以像南京、西安、武漢這些高校資源強(qiáng)市，當(dāng)年高鐵地鐵建成，房價(jià)一飛沖天，而那些連個(gè)二流大學(xué)都沒有的城市，即使是高鐵來了，也沒有產(chǎn)業(yè)選擇在這里落地。后果很是慘淡。
所以不要輕易相信，一條高鐵，一次”大會(huì)“就會(huì)讓當(dāng)?shù)胤績r(jià)起飛的謊言。去年因冬奧會(huì)炒作，房價(jià)飆升的張家口，今年房價(jià)就跌了很多，你要思考，冬奧會(huì)后，真的有人愿意來這個(gè)城市工作生活嗎？
親戚朋友都在買房，我憑啥不買？
很多剛需買房，看的是行情熱度而不是冷度。
當(dāng)“萬人搶房，地王頻出“登上新聞?lì)^條，剛需們像是打了興奮劑一樣沖進(jìn)去就買，而當(dāng)房價(jià)下跌，售樓處倒閉時(shí)，剛需們則對房子不理不睬。
當(dāng)你問他，行情不好的時(shí)候?yàn)槭裁床毁I，他說錢不夠，但當(dāng)你問他，為什么行情好了，你就有錢買了，他說這還不容易，借啊！
殊不知行情一個(gè)波折，房價(jià)已經(jīng)漲出他幾年的工資了。然而很多人依然逃離不開”買漲不買跌“這個(gè)人性缺陷。
其實(shí)在某種意義上講，樓市和賭場的性質(zhì)是相同的。莊家做局，大戶炒作帶節(jié)奏，散戶入場接盤，等韭菜割完了，大戶開始抽身分錢。
你要做的就是，在莊家做局的時(shí)候立馬入場。其實(shí)很簡單，每一輪房價(jià)上漲信號都是很明顯的，無外乎，利率連續(xù)調(diào)低，調(diào)控政策解除，一波波貨幣寬松。
要記得，當(dāng)街邊大媽都在討論買房，才是樓市最危險(xiǎn)的時(shí)期。剛需想著跟買，投資想著抄底，這就是韭菜和鐮刀的本質(zhì)區(qū)別。
房貸利息太多，盡量全款買房！
這樣的剛需購房者不在少數(shù)，仿佛從銀行貸款買房是人生最不堪的事情?？墒聦?shí)上，這些年投資者都是用著銀行里剛需存進(jìn)去的錢，買了房子，然后把房價(jià)炒高后再賣給剛需，以此循環(huán)。
你要明白的是，房貸是一般人從銀行里拿到利息最低的貸款，能貸多少算多少，而且把時(shí)間撐到最長。不要害怕利息有多少，因?yàn)槔?huì)被時(shí)間吞噬掉。
20年前，北京的房子4000元每平米，每個(gè)月月供就2000元，按當(dāng)時(shí)2000～2500元的工資來講，這個(gè)月供和利息簡直是天文數(shù)字，一般人誰敢想象？
然而20年后呢，月供2000是什么概念？也就是一雙鞋的錢。
未來貨幣只會(huì)越來越多，利率會(huì)越來越低，人民幣的購買力會(huì)處于長期通脹的道路上。所以不要著急還款，用你辛辛苦苦賺來的錢和時(shí)間賽跑，那樣只是徒勞無功。
只買新房，二手房什么的太差勁！
”新房癌“患者廣泛存在于剛需購房人群中，而且越小的城市這個(gè)觀念越發(fā)根深蒂固。
我曾經(jīng)采訪過幾個(gè)人，有的說，丈母娘要求婚房必須是新房，有的說，別人住過的房子不好不吉利，也有的說，一輩子就買一套房，必須是新的。
其實(shí)換個(gè)角度想，新房買了半年之后，不也是二手房嗎？這和車是一個(gè)道理。如果你平時(shí)關(guān)注樓盤，會(huì)發(fā)現(xiàn)同一地段上開發(fā)10年和開發(fā)5年的樓盤價(jià)格差異很小，更多的在于物業(yè)、綠化、區(qū)內(nèi)配套等硬核條件上。
而且二手房也有其獨(dú)特的好處。首先和新房存在天然價(jià)差，同一地段的二手房的價(jià)格要低于新房，這在三四線城市尤為明顯。
其次價(jià)格彈性好，有挖筍的潛力。因?yàn)樾路渴蹣翘幎际歉鶕?jù)市場統(tǒng)一定價(jià)，而二手房都是業(yè)主定價(jià)，很容易遇上“著急用錢，低價(jià)急售”的房源，買到就是賺到。
其次，可以從二手房樓盤看出小區(qū)的生命力，如果在幾年內(nèi)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、安保、公共設(shè)施依然如新，則說明這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理非常好，這點(diǎn)在新房中是看不出的。
當(dāng)然這里的二手房并不是那些年代久遠(yuǎn)的老破小，而是10年之內(nèi)的次新房。如果未來同一地段升值潛力一樣，選擇價(jià)格低的資產(chǎn)，性價(jià)比自然高，買房要根據(jù)投資思維去思考，而不是單純對新舊的取量。
全球疫情形勢很糟糕，我們的房價(jià)要大跌！
在十幾萬的咨詢案例中，經(jīng)常遇到這樣的問題。
如果朝鮮發(fā)射核彈，房價(jià)會(huì)跌嗎？如果川普得了新冠，房價(jià)會(huì)跌？如果發(fā)生世界大戰(zhàn)，房價(jià)會(huì)大跌嗎？
這些問題是現(xiàn)實(shí)存在的，很多剛需購房者很喜歡把宏觀事件和中國樓市緊密聯(lián)系在一起，認(rèn)為一切均有關(guān)聯(lián)。
可以很負(fù)責(zé)任得告訴你，即使是第二天隕星撞地球，第一天我們的房價(jià)依舊不會(huì)大跌。
中國的樓市和美國的股市是一樣的，均是國民財(cái)富主體。不同的是，美國股市因?yàn)橐咔槿蹟嗔巳危袊鴺鞘袇s沒有因?yàn)橐咔榉績r(jià)大跌。
目前我們的樓市已經(jīng)形成了一套獨(dú)特的運(yùn)行系統(tǒng)，在這個(gè)運(yùn)行系統(tǒng)外面，是一層政策加固的保護(hù)層，房價(jià)絕對不允許大幅度高低動(dòng)蕩。
所以你的關(guān)注點(diǎn)，并不是國家大事和國際形勢，而是你所在城市這一畝三分地的行情走勢。你的城市今年人口的流入量如何，供地周期怎樣，庫存多少，城市發(fā)展方向和政策落地進(jìn)程如何？
再往大了講，就是此階段國家對于樓市的態(tài)度如何，整體貨幣運(yùn)行環(huán)境，你所在城市對房地產(chǎn)的依賴度多高，這些才是你要關(guān)注的重點(diǎn)。
品牌開發(fā)商就是好，當(dāng)?shù)孛襟w數(shù)據(jù)就是準(zhǔn)！
不得不說，中國樓市進(jìn)化了20多年，現(xiàn)在依然沒有形成一個(gè)完全平等，透明的市場。以致于大部分購房者缺乏辨識(shí)能力，只能盲目跟風(fēng)，相信明面上的東西。
前段時(shí)間，一個(gè)四線城市的讀者咨詢我，說當(dāng)?shù)厝腭v了幾家品牌開發(fā)商，而且在郊區(qū)選址開盤，價(jià)格還賣的特別高。他沒見識(shí)過”洋貨“，所以打算高價(jià)買一套。
其實(shí)這些年開發(fā)商一直在存量競爭，極其慘烈，為了開疆拓土，很多開發(fā)商都下沉到三四線城市，專門把價(jià)格挑高，依靠品牌影響力和全城營銷，收割三四線的優(yōu)質(zhì)韭菜。
很多人認(rèn)為一線品牌商來了，自己所在城市必然房價(jià)會(huì)走高，而且品質(zhì)肯定好，忙不連跌地買了房。殊不知幾年后，新盤周邊配套根本起不來，結(jié)果落了深坑。
要知道，品牌開發(fā)商好是好，但一切商業(yè)行為都是為了追逐利益，在郊區(qū)開盤，成本低利潤高，他們有自己的算盤。
還有盲目相信當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)新聞數(shù)據(jù)的。為了能讓房子賣得更快價(jià)格更高，其實(shí)很多數(shù)據(jù)都是被當(dāng)?shù)孛襟w修飾過的，開發(fā)商和媒體是捆綁利益關(guān)系。
所以如果你想知道你所在城市的真實(shí)行情，還是要去線下二手房門店，詢問一線中介交易人員，得到的信息大概率會(huì)比網(wǎng)上來得真實(shí)。
如果你對以上9條剛需常見的錯(cuò)誤思維已經(jīng)深刻領(lǐng)悟，那么恭喜你，你現(xiàn)在已經(jīng)成為一名中階購房者，這些知識(shí)會(huì)幫你避免高位站崗，建立一定的投資思維。
當(dāng)然萬物理論在于實(shí)踐，在買房之前，一定要親自看房20套以上，再去做選擇，相信我，你會(huì)得到不一樣的結(jié)果。
最后送給你一套購房法則，一定要在心中銘記：
以自住的心態(tài)選房，以投資的心態(tài)選地，以反人性的思維固守己念。
用腳丈量土地，才用知識(shí)換取財(cái)富。
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