4月還有幾天就要到20號(hào)了，不出意外，LPR利率會(huì)進(jìn)行下調(diào)。
屆時(shí)，估計(jì)又會(huì)有專(zhuān)家們跳出來(lái)，表示政府又在自己的呼吁下降息了，而大量的房地產(chǎn)人士也會(huì)鼓吹，又降息了，再不買(mǎi)就來(lái)不及了。
而近期呢，政事堂周?chē)灿泻芏嗯笥言谠?xún)問(wèn)買(mǎi)房子以及轉(zhuǎn)換LPR的問(wèn)題，今天的文章，算是對(duì)朋友們的共性問(wèn)題集中回答。
首先，短期房?jī)r(jià)房企可以自行決定，因此微觀重點(diǎn)還是要錨定房企的環(huán)境和策略，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)高杠桿的行業(yè)，短期行為還是要看資本的走向。
房企的銀行融資主要有兩個(gè)渠道，一個(gè)是從銀行表內(nèi)拿的開(kāi)發(fā)貸和企業(yè)債，另一個(gè)是從銀行表外拿的各種錢(qián)。
其中，表外的錢(qián)是開(kāi)發(fā)商，尤其是那些杠桿化房企的主要融資手段。
可是，銀行表外的錢(qián)，幾乎都是按照基準(zhǔn)利率定價(jià)的，也就是說(shuō)，無(wú)論LPR怎么降，房企都很難借機(jī)降低融資成本。
畢竟作為國(guó)資的銀行，只能按照合同辦事兒，絕對(duì)不敢因?yàn)長(zhǎng)PR降了而擅自給房企降低利率。
因此，隨著央媽去年開(kāi)始大規(guī)模推進(jìn)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)LPR，推動(dòng)LPR利率下降，但堅(jiān)持不降基準(zhǔn)利率，通俗的說(shuō)就是，中國(guó)降低了除了房地產(chǎn)等少數(shù)行業(yè)之外的全社會(huì)融資成本。
嗯.....這就使得最近一年來(lái)財(cái)經(jīng)圈出現(xiàn)了一個(gè)特別好玩的局面.
央媽不斷的說(shuō)要降低實(shí)際利率（LPR），期待著降低基準(zhǔn)利率的財(cái)經(jīng)人士也不斷的說(shuō)要中國(guó)要降息，每次央媽降了LPR利率卻不降基準(zhǔn)利率，財(cái)經(jīng)人士們失望和不滿(mǎn)之余，對(duì)民眾打腫臉說(shuō)央媽在自己的呼吁下“降息”了，然后繼續(xù)要求降息，而央媽順勢(shì)又一次降低了LPR利率......
幾個(gè)循環(huán)下來(lái)，在央媽的“套路”之下，LPR把基準(zhǔn)利率甩了一大截，搞得那些被財(cái)經(jīng)人士忽悠瘸了的老板們，看著社會(huì)融資成本“全都降了就我沒(méi)降”，哭都沒(méi)地方哭去.....只能大搞內(nèi)部裁員和撤并。
所以呢，行政角度能夠很簡(jiǎn)單的得出一個(gè)結(jié)論，那就是政事堂很早前說(shuō)的，個(gè)人存量房貸要轉(zhuǎn)LPR。（并不是說(shuō)LPR是最優(yōu)解，而是選擇LPR肯定比基準(zhǔn)利率好）
而第二個(gè)結(jié)論就很有意思了，一方面國(guó)家收緊影子銀行，房企的融資規(guī)模和手段都受到了限制，海外美元債也已經(jīng)非常難借了，另一方面國(guó)家死卡著基準(zhǔn)利率不動(dòng)，房企的相對(duì)融資成本也在越來(lái)越高。
簡(jiǎn)而言之，大部分的房企在資本端都是非常困難的，也是近乎于無(wú)解的，因此，這些房企也就只能夠在銷(xiāo)售端動(dòng)腦子，通過(guò)盡快的銷(xiāo)售回款來(lái)解決公司的現(xiàn)金流。
所以呢，很多房企會(huì)為了現(xiàn)金流而選擇加速出貨，這也是政事堂很早前說(shuō)的，19-20年是剛需和打骨折買(mǎi)房子的好時(shí)機(jī)的原因之一。（年中左右是現(xiàn)金流最緊張的時(shí)間，因此也是最好的出手時(shí)機(jī)）
另一個(gè)原因，則是我們?cè)?0年會(huì)為了刺激經(jīng)濟(jì)而放水，而對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，房子是對(duì)沖通脹最好的手段。
但是，在放水的過(guò)程中，必然是新基建為中心的定向放水，所以必然有利于科創(chuàng)企業(yè)匯聚的一二線(xiàn)城市的部分核心地段，所以選擇也應(yīng)該針對(duì)于這些城市進(jìn)行布局。
上面的邏輯鏈，過(guò)去三年的時(shí)間里面，政事堂就說(shuō)了很多遍，也算為一些新讀者再重新再簡(jiǎn)單復(fù)述一遍。
當(dāng)然，上面都是使用歷史進(jìn)程中的必然事件做出來(lái)的推導(dǎo)，必然是一個(gè)比較粗的大框，而中國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，必然會(huì)有很多市場(chǎng)化的行為。
譬如以深圳蘇州等的中國(guó)科創(chuàng)大本營(yíng)地區(qū)，又一次復(fù)制了去年年初打子彈式的領(lǐng)漲，畢竟，提前放出來(lái)的水很容易就會(huì)市場(chǎng)化的溢出到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
甚至未來(lái)的一波下滑，他們可能受到的沖擊也很小，因?yàn)檠雼尣粩嗟木珳?zhǔn)投放，也會(huì)不斷的向這些地區(qū)涌入。
而同樣，就像之前說(shuō)的，全國(guó)開(kāi)發(fā)商在一季度的“打折”都是套路，甚至有些沒(méi)啥“含科量”的地區(qū)還出現(xiàn)了詭異的漲價(jià)局面。
原理很簡(jiǎn)單，一季度受限于疫情，房企就算降價(jià)了，也不可能賺取大規(guī)?，F(xiàn)金流。
這樣，還不如學(xué)習(xí)前些年電商們?cè)陔娚坦?jié)“先漲價(jià)后打折”的思路，造出來(lái)高房?jī)r(jià)的聲勢(shì)，等疫情穩(wěn)定了，大家都能出來(lái)了，打折的時(shí)候才能搞出雙十一式的快速清盤(pán)。
所以呢，大部分剛需們?nèi)绻锌春玫谋P(pán)，還是可以盯著抻一抻的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)本質(zhì)是由兩個(gè)部分構(gòu)成，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商的價(jià)格折扣，另一個(gè)是銀行的利率折扣，目前兩者還都沒(méi)有到時(shí)候。
最后呢，說(shuō)一下不少朋友也關(guān)注的二手房，二手房的價(jià)格并不由開(kāi)發(fā)商決定，而是由附近居住的群體所決定。
所以會(huì)有兩個(gè)趨勢(shì)，一個(gè)是未來(lái)科創(chuàng)匯聚的城市核心區(qū)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看價(jià)格會(huì)是要漲的，可以考慮略微提前動(dòng)手，另一個(gè)是受疫情沖擊的城市核心區(qū)短期價(jià)格是要跌的，可以稍微抻一抻。
這就像去年北京很多影視行業(yè)匯聚的小區(qū)動(dòng)輒五折六折甩房子那樣，今年也會(huì)有很多受到疫情沖擊的行業(yè)，出現(xiàn)甩賣(mài)房子救公司的劇情，這種就更不著急了，接下來(lái)必然會(huì)有很多。
最后，全國(guó)幾百個(gè)城市，每個(gè)城市都有自己的獨(dú)特性，政事堂也不可能把所有的情況都說(shuō)明白，因此也就只能說(shuō)一些必然會(huì)發(fā)生的事情，大家根據(jù)自身的情況，套用這個(gè)歷史的進(jìn)程，來(lái)做出自身的選擇。
畢竟，房子不是炒的，是自己住的，自己住的好，才是真的好。
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