在疫情的影響下，房地產(chǎn)銷量大受影響，資金回籠渠道受阻，現(xiàn)金流短缺壓力下的開發(fā)商，不得不重新審視企業(yè)的各項成本問題。作為房企最重要的生產(chǎn)資料，土地儲備對于企業(yè)的重要性不言而喻，但隨著房地產(chǎn)市場進入新的周期，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始變得更加謹慎，對于土地儲備的態(tài)度也不再是以往的多多益善，而是更加注重控制拿地成本和節(jié)奏，合理控制土儲規(guī)模。

部分企業(yè)拿地邏輯轉(zhuǎn)變

在以往的房地產(chǎn)市場的邏輯中，土儲是企業(yè)未來發(fā)展的基石，“今天的土儲，就是明天的規(guī)模”，但是在新的市場環(huán)境下，企業(yè)關(guān)于土地的邏輯正在悄然發(fā)生改變。

樂居財經(jīng)提供的數(shù)據(jù)顯示，從57家內(nèi)房股2019年土地儲備數(shù)量和變化來看，相比于過往幾年動輒翻倍的增長，2019年房企整體土地儲備漲幅明顯收縮，各家降幅程度不同，卻多少都有著減少土地支出以平衡現(xiàn)金流的考慮。

榜單內(nèi)共計有13家房企2019年土地儲備量同比減少，占總比兩成以上，變動最大的則是陽光100，減少了17.84%，降幅最小的是花樣年，下降了0.32%。頭部房企中，恒大、融創(chuàng)的土地儲備同比2018年出現(xiàn)了負增長，其中恒大降2.3%，融創(chuàng)降6.64%。

頭部企業(yè)對土地的態(tài)度，或許正在成為行業(yè)風向標。近日，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌在今年的業(yè)績會上公開表示，今年是地產(chǎn)洗牌年，并購機會會增加，但是好的標的可能不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不干。

恒大則是在2017年高調(diào)提出低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”轉(zhuǎn)型升級后，就提出了每年土地儲備下降5%-10%的要求。恒大董事會主席許家印在業(yè)績會上表示，公司接下來要控規(guī)模，即土地儲備每年減少3000萬平方米，最終目標是三年減少9000萬平方米，把總土儲控制在2億平方米左右。

旭輝控股CEO林峰近日公開表示，“以往很多公司認為土儲就是規(guī)模，規(guī)模就是地位，但未來可能不是這種邏輯。長周期下土儲不一定增值，核心要看你的土地成本，有一些土儲你可能“捂”兩年沒有增值，但是計算財務(wù)成本之后發(fā)現(xiàn)虧損得厲害。土儲不再是房地產(chǎn)公司發(fā)展的發(fā)動機，而是一把雙刃劍，它既可能推動你前進，也可能是勒在你脖子上的繩索。”

土儲為王的時代似乎已經(jīng)過去。明源地產(chǎn)研究院分析，過去整個市場長期處于單邊上行的狀態(tài)，土地拿到就是賺到，有些人甚至1平米房子都沒建，僅靠囤地、炒地皮就大賺一筆。但現(xiàn)在如果你土儲拿的不對，價格偏高再加上財務(wù)成本，有可能過兩年，土地不僅沒有增值還貶值了，那這個損失是非常巨大的。土地是房企最重要的生產(chǎn)資料，但同時土地款項也是房企最大的支出。如若不加以控制，會占用大量的資金。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時表示，目前房地產(chǎn)市場速度變緩，但并不代表絕對規(guī)模下降。房地產(chǎn)本身還沒到頂，市場需求還很大。但盲目拿地擴張，會拉大投資的半徑，適當?shù)闹斏饕稽c也是好的。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，房企的這些轉(zhuǎn)變是應對當下市場的策略，他們前面吃過虧，拿過一些高價地，在融資成本高企的情況下，后面其實都沒怎么賺錢。經(jīng)過這一輪市場調(diào)整之后，他們拿地的風險意識提升了，不再選擇盲目拿地。

合理控制土儲規(guī)模

土地依然是房地產(chǎn)市場最大的生產(chǎn)資料，在不大樂觀的市場情況下，拿多少地、怎么拿地，如何控制拿地成本和節(jié)奏，成了企業(yè)需要考量的一大問題。

對于目前的房地產(chǎn)形勢，明源地產(chǎn)研究院分析，一些百強房企前幾年過于樂觀，拿了大量高價地，以及大量舊改項目，本想吃成一個大胖子，結(jié)果去年自己被人給吃了，控制拿地節(jié)奏和成本十分關(guān)鍵。尤其中小房企不要一窩蜂去拿地，一定要根據(jù)公司經(jīng)營情況把控好拿地節(jié)奏。

每個企業(yè)都有自己的拿地節(jié)奏，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，今年拿地將集中在核心發(fā)達的城市和城市群布局。拿地的金額總量沒有具體的指標，按照公司銷售規(guī)模和回款情況的1/3金額來進行補地。

明源地產(chǎn)研究院建議，對于小企業(yè)來說，首先要根據(jù)公司資金狀況來制定拿地策略，公司可以在還款壓力不大、資金充沛時積極拿地，一旦現(xiàn)金短債比小于1，尤其半年現(xiàn)金短債比小于1時，公司需要謹慎拿地甚至暫緩拿地。

什么樣的土儲結(jié)構(gòu)更為合理呢？林峰提到，健康的公司應該合理周轉(zhuǎn)庫存，很多互聯(lián)網(wǎng)公司或者是一些優(yōu)秀的公司在打造“零庫存”，但是房地產(chǎn)公司又不能像那些企業(yè)一樣隨時可以補庫存，只能追求“合理的庫存”。所謂“合理的庫存”，周轉(zhuǎn)型的公司周轉(zhuǎn)期應該大概在2年左右，不低于1.5年，不超過2.5年，這是一個相對合理的庫存，或者說是相對安全的數(shù)值。所以整個房地產(chǎn)行業(yè)未來會從規(guī)模轉(zhuǎn)向?qū)|(zhì)量的重視，不僅僅是產(chǎn)品的質(zhì)量，還有發(fā)展、經(jīng)營的質(zhì)量。

除了傳統(tǒng)的招拍掛之外，企業(yè)和項目的收并購是房企拿地的另一大途徑，這種拿地方式更為靈活，或許會節(jié)省資金成本。盧文曦表示，今年房企在公開市場拿地要更加謹慎，但在目前的市場情況下，許多中小房企面臨生存困境，可以從他們手里收購項目，今年的土地收并購市場或許有更多機會。