當(dāng)前的市場(chǎng)需求以首次置業(yè)、首次改善等剛需為主，其特點(diǎn)是對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感、決策謹(jǐn)慎、喜歡“貨比三家”。因此，若沒(méi)有一些地方政策等特殊因素的刺激，這些需求很難演化為恐慌性購(gòu)房，也不會(huì)在短期內(nèi)推動(dòng)樓市大漲。

隨著新冠肺炎疫情逐漸得到有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從斷崖式下跌中逐漸恢復(fù)。

4月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國(guó)商品房銷售面積21978萬(wàn)平方米，同比下降26.3%，與前兩月出現(xiàn)的“斷崖式”下跌相比，降幅收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，3月單月，全國(guó)商品房銷售面積為13503萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年同期水平的85.9%；商品房銷售額12162億元，相當(dāng)于去年同期的85.4%。

也即，到今年3月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量已恢復(fù)至85%以上。

在局部地區(qū)，市場(chǎng)的升溫頗為強(qiáng)勢(shì)。近期，深圳的數(shù)個(gè)豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤即遇熱捧，久違的天價(jià)“喝茶費(fèi)”也重出江湖。蘇州也在人才落戶新政的加持下，一度出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象。3月，全國(guó)70個(gè)大中城市新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅均比2月有所擴(kuò)大。

受新冠肺炎疫情影響，傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”已然爽約。雖然前期累積的需求正在尋求釋放，但在剛需主導(dǎo)、調(diào)控基調(diào)未松動(dòng)的情況下，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)何種走勢(shì)？

房地產(chǎn)投資出現(xiàn)正增長(zhǎng)

新冠肺炎疫情對(duì)樓市的重創(chuàng)，主要出現(xiàn)在2月。由于人員流動(dòng)受到限制，全國(guó)大多數(shù)城市的房地產(chǎn)工地停工，售樓處也一度關(guān)閉。當(dāng)月，很多城市出現(xiàn)零成交。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月，全國(guó)商品房銷售面積的同比降幅達(dá)到四成，銷售額降幅也達(dá)到35.9%。

從3月中旬開(kāi)始，隨著工地復(fù)工、售樓處陸續(xù)開(kāi)放，市場(chǎng)也進(jìn)入快速?gòu)?fù)蘇階段。

3月20日晚，在落戶新政的“加持”下，蘇州的三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)盤，共推出近900套房源。無(wú)論是線上銷售還是線下選房的項(xiàng)目，幾乎都是“秒光”。3月下旬，深圳、上海兩地均出現(xiàn)新房項(xiàng)目被搶購(gòu)的現(xiàn)象，深圳部分項(xiàng)目因被爆出天價(jià)“喝茶費(fèi)”，引來(lái)監(jiān)管部門的關(guān)注。

從全國(guó)范圍看，除武漢和環(huán)京等疫情防控較為嚴(yán)格的區(qū)域外，其他區(qū)域的市場(chǎng)均迅速升溫，整體房?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于4月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，一線城市（4個(gè)）、二線城市（31個(gè)）、三線城市（35個(gè)）新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.3%、0.2%，均比2月有所擴(kuò)大。同期，二手房?jī)r(jià)格漲幅也有所擴(kuò)大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)迅速升溫，除了疫情得到控制外，還與地方政府頻繁出臺(tái)支持性政策有關(guān)。

自2月以來(lái)，針對(duì)疫情影響，全國(guó)共有數(shù)十個(gè)城市出臺(tái)政策予以支持，政策內(nèi)容包括支持合理融資需求、延遲繳納土地出讓金、降低商品房預(yù)售條件、降低預(yù)售監(jiān)管資金、降低落戶門檻、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬公積金政策……中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，一季度全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)171次，同比上漲65%。

這些政策對(duì)供需兩端均有提振，對(duì)投資的刺激尤其明顯。今年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11848億元，同比增長(zhǎng)1.2%。

今年第一季度，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工面積、房企拿地面積降幅均比前2月有所收窄，施工面積則繼續(xù)維持正增長(zhǎng)。

在資金端，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金33566億元，同比下降13.8%，降幅比1—2月份收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)。

另外，3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為98.18，比2月份提高0.78點(diǎn)，但仍處于“適度景氣水平”區(qū)間。

報(bào)復(fù)性反彈動(dòng)力不足

4月8日，隨著武漢解封，武漢市的首批售樓處也已開(kāi)放。至此，全國(guó)各主要城市的售樓處均已開(kāi)放。

但從實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，雖然部分售樓處門庭若市，但并沒(méi)有出現(xiàn)期待中的報(bào)復(fù)性反彈。

多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，4月上半月，重點(diǎn)城市新房推盤數(shù)量繼續(xù)增加。但開(kāi)盤去化率仍然維持在7成左右的水平，與上月相比并無(wú)明顯提升。總體來(lái)看，市場(chǎng)的推盤量和交易規(guī)模仍未達(dá)到去年同期的水平。

“市場(chǎng)總體依然處于復(fù)蘇階段。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，現(xiàn)階段是剛需陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)期，但這部分需求還沒(méi)有完全釋放。

某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，4月上旬，公司曾在數(shù)個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行試探性開(kāi)盤，從一線獲得的反饋是，“關(guān)注度不錯(cuò)，但去化率不高。”他認(rèn)為，其中原因可能在于項(xiàng)目定價(jià)偏高。同時(shí)，市場(chǎng)上可選的項(xiàng)目比較多，也對(duì)客戶形成了分流。

該人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，當(dāng)前的市場(chǎng)需求以首次置業(yè)、首次改善等剛需為主，其特點(diǎn)是對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感、決策謹(jǐn)慎、喜歡“貨比三家”。因此，若沒(méi)有一些地方政策等特殊因素的刺激，這些需求很難演化為恐慌性購(gòu)房，也不會(huì)在短期內(nèi)推動(dòng)樓市大漲。

政策層面，雖然近期松綁調(diào)控的嘗試較為頻繁，但總體尺度仍然有限。近期，已有海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店、青島等六個(gè)城市因松綁尺度過(guò)大而對(duì)政策進(jìn)行收回或做出調(diào)整。

4月10日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，2016年以來(lái)，央行為抑制資金過(guò)度流向房地產(chǎn)行業(yè)做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)是資本密集型行業(yè)，而且周期很長(zhǎng)，央行一直非常注重政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)中，穩(wěn)預(yù)期尤其重要，預(yù)期不穩(wěn)反而對(duì)經(jīng)濟(jì)傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)做好工作。

多數(shù)受訪者認(rèn)為，在“房住不炒”的總基調(diào)不變的情況下，融資、購(gòu)房等政策不會(huì)出現(xiàn)明顯的放松。

張波指出，一方面，房?jī)r(jià)整體的波動(dòng)性不大，但房企整體打折的力度和廣度將有可能收窄，此舉會(huì)穩(wěn)定市場(chǎng)情緒；另一方面，購(gòu)房者入市的意愿增強(qiáng)，但總體謹(jǐn)慎。他表示，今年第二季度，市場(chǎng)成交量會(huì)繼續(xù)提升，但出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的幾率相對(duì)較小。