新冠肺炎疫情蔓延至全球后，國際金融市場劇烈震動，美股、美債、石油、黃金等價格全線下跌。投資者恐慌情緒飆升，資金從新興市場撤離，收益率高、流動性好、杠桿投資者多的中資地產(chǎn)美元債，遭受巨大沖擊。
國海證券稱，3月前三周，投資級中資美元債指數(shù)下跌4.97％，高收益中資美元債下跌12.49％，下跌幅度已超過2018年和2015年。隨著美聯(lián)儲推出無限量QE，市場流動性壓力暫緩，中資美元債指數(shù)回升，但距此前高位仍有差距。
美元流動性緊張之下，房企境外發(fā)債面臨過高的外匯和交易成本，導致空間十分有限。隨著境內(nèi)債券利率下行、審批發(fā)行加速，房企紛紛轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債，三月下旬至今未見境外發(fā)債新增案例。
“疫情造成的市場震蕩正在加重投資者的避險情緒，導致境外融資渠道收窄，這將導致一些流動性和信用質(zhì)量薄弱的開發(fā)商面臨更高的再融資風險。”穆迪副總裁/高級分析師何思嫻表示。
鑒于新冠肺炎疫情沖擊及經(jīng)濟增長放緩正在給房地產(chǎn)需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環(huán)境仍不明確，4月16日，穆迪投資者服務(wù)公司將中國房地產(chǎn)業(yè)展望調(diào)整為負面。
房企海外發(fā)債“冰封”
2020年初，受國內(nèi)融資環(huán)境緊縮等影響，房企抓住境外發(fā)債窗口，中資地產(chǎn)美元債大量發(fā)行，規(guī)模達歷史新高。隨著國內(nèi)疫情逐漸發(fā)酵，中資美元債二級市場有所波動，但未對一級市場遭成顯著沖擊。
但進入三月份，疫情蔓延至全球，在克而瑞監(jiān)測的95家房企中，美元債自3月12日后便無發(fā)行。數(shù)據(jù)顯示，2020年1~3月，中資地產(chǎn)美元債發(fā)行額249.31億美元，單月發(fā)行額分別為170.25億美元、34.98億美元和44.08億美元。
三月第一周，中資地產(chǎn)美元債發(fā)行29.50億美元、第二周發(fā)行14.58億美元，第三周以來無新增發(fā)行，一級市場停滯。已發(fā)行債券中，票面利率最高達15%、利率在9%以上的債券26只，占比超40%，整體融資成本較高。
中信建投指出，市場動蕩下，中資美元債一級市場十分清淡，部分原定發(fā)行境外債券的發(fā)行人繼續(xù)觀望、延后發(fā)行。目前，國際市場美元流動性緊缺，投資者對資產(chǎn)收益率的要求更高，現(xiàn)在發(fā)行外債將導致發(fā)行人形成高成本融資。
而在二級市場，因中資地產(chǎn)美元債流動性好、外資參與度高，疫情中價格波動幅度也較大。從發(fā)行主體看，中國恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、融創(chuàng)中國(01918.HK)等美元債發(fā)行規(guī)模較大的房企，疫情期間價格下跌幅度較大。
3月23日以來，隨著美聯(lián)儲推出無限量QE計劃，中資美元債收益率達到歷史高位，部分資金開始進行抄底和套利交易，中資美元債價格呈震蕩回升態(tài)勢。
4月8日，利福國際(01212.HK)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司Knight Prosper Limited透過持牌經(jīng)紀于二級市場購入中國恒大3筆美元票據(jù)，共計本金總額1.7億美元，代價約1.287億美元。
此前，融創(chuàng)中國已回購7860萬美元的票據(jù)，包括本金5580萬美元的2020年7月票據(jù)和本金2280萬美元的2020年8月票據(jù)；當代置業(yè)回購2020年到期的一系列票面利率高達15.5%的優(yōu)先票據(jù)，目前已回購金額超過1億美元。
華泰證券稱，房企回購債券體現(xiàn)了對自身償債能力的信心，債券價格深度折價時，企業(yè)使用自有資金回購債券可有效降低融資成本。瑞銀也稱，如果債券收益率接近五年ROE的15%，房企回購離岸債券的利潤比運營核心業(yè)務(wù)更賺錢。
不過聯(lián)合評級指出，考慮到海外疫情狀況尚未明朗，美元流動性緊張的狀況僅得到邊際性緩解、全球避險情緒上升帶來資金回流等不確定性因素，未來一段時期，中資美元債仍有再度下行的可能。
外債兌付壓力上升
在全球流動性收縮、風險偏好收緊等背景下，美元債展期或新增融資將面臨困難，中資房地產(chǎn)企業(yè)信用風險上升。
據(jù)聯(lián)合評級報告，截至2020年3月底，中資地產(chǎn)美元債存量余額2178.41億美元，擁有存續(xù)美元債的房企90余家。從到期規(guī)?？?，今年房企到期償付壓力尚可，4~12月，中資地產(chǎn)美元債到期額合計205.19億美元。
到期規(guī)模較大的房企有中國恒大、綠地控股、佳兆業(yè)、綠城中國、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、雅居樂、華夏幸福、
陽光城、弘陽集團等，分別達17.65億美元、14.3億美元、11.2億美元、11億美元、10.71億美元、10億美元、9億美元、7.7億美元、6.4億美元、6.3億美元。
一些此前流動性較緊張的房企也將在今年面臨美元債到期兌付，包括陽光100、佳源國際控股、泰禾集團，到期規(guī)模分別為4億美元、2.25億美元、2.11億美元。
目前，中資美元債的償債來源主要包括境外發(fā)債、境外銀團、內(nèi)保外貸、境內(nèi)資金出境等。去年，監(jiān)管層要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，房企境內(nèi)發(fā)債募集資金用途也受到嚴格監(jiān)管。
“若中資地產(chǎn)美元債持續(xù)無法新增發(fā)行，未能把握年初窗口期，又面臨美元債到期壓力的房企，可能需要以自有資金償債，壓力將有所增大。”聯(lián)合評級分析師認為。
其中，中國恒大、禹州地產(chǎn)、華夏幸福、
陽光城、首創(chuàng)置業(yè)等把握住年初窗口期，在扣除到期美元債金額后，仍實現(xiàn)一定規(guī)模的凈融資；新城控股、建業(yè)地產(chǎn)、中海、正榮地產(chǎn)、旭輝集團等房企今年美元債發(fā)行額與到期額基本相當，實現(xiàn)美元債到期滾動，但部分票面利率較高。
而據(jù)安信證券研報，凈融資缺口較大的有佳兆業(yè)集團、綠地控股、綠城中國、時代中國和雅居樂，全年凈融資缺口分別為121.1億元、80.3億元、78.2億元、67.9億元、63.9億元，存在一定的再融資壓力。
穆迪預(yù)計，大部分受評高收益開發(fā)商能應(yīng)對2021年4月底之前到期的920億美元境內(nèi)外債券(包括可回售債券)，多數(shù)房企已為較大比例的境外到期債券預(yù)籌資金，但占到期債券5%的4家開發(fā)商將面臨更高的再融資風險。
債務(wù)挑戰(zhàn)下，房企信用風險上升。2018~2019年，中資地產(chǎn)美元債未出現(xiàn)違約。今年2月，中民投旗下億達中國稱內(nèi)部資源不足以償付2020年到期的3億美元票據(jù)，擬發(fā)行新票據(jù)進行要約交換，系近年來首只中資地產(chǎn)美元債違約。
3月份以來，多家房企主體遭機構(gòu)下調(diào)評級或展望調(diào)整為負面，包括當代置業(yè)、國瑞置業(yè)、鑫苑地產(chǎn)、億達中國、泰禾集團、新湖中寶、雅居樂等。下調(diào)原因主要為經(jīng)營環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，債務(wù)負擔較重的房企再融資壓力顯著加大。
穆迪表示，截至2020年4月9日，大部分受評開發(fā)商(占比78%)的展望為穩(wěn)定，穆迪預(yù)計年內(nèi)展望為穩(wěn)定的開發(fā)商將占多數(shù)。但鑒于運營環(huán)境艱難，負面評級行動數(shù)量可能超過正面評級行動數(shù)量。
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