出發(fā)時(shí)起點(diǎn)一樣,走著走著,小戶型的價(jià)格就飛跑起來,大戶型氣喘吁吁地跟在后面,越跑越慢。
就像光會(huì)被引力改變方向一樣,如果房價(jià)出現(xiàn)畸變,一定是有異常的干擾因素。
我所看到的房價(jià)畸變,是指在深圳房地產(chǎn)市場,那些當(dāng)初作為新房出售時(shí)單價(jià)相同的房子,現(xiàn)在價(jià)格出現(xiàn)很大的分化,越大戶型的房子單價(jià)相對(duì)越低。
出發(fā)時(shí)起點(diǎn)一樣,走著走著,小戶型的價(jià)格就飛跑起來,大戶型氣喘吁吁地跟在后面,越跑越慢。
這種分化的情況在學(xué)位房上比較常見。學(xué)位房有學(xué)位價(jià)值,小戶型和大戶型在學(xué)位上的權(quán)利是同等的,所以小戶型有溢價(jià),比如一套20平米的小房子可以賣400-500萬元,同學(xué)區(qū)一套60平米的房子,價(jià)格可能是700-800萬元。
但是一些學(xué)位房很一般的小區(qū),價(jià)格也在發(fā)生畸變,以深圳福田區(qū)的益田村為例,60平米左右掛牌單價(jià)為8萬多元,面積超過100多平米,掛牌單價(jià)就降低為7萬多。現(xiàn)在掛牌價(jià)普遍有這種情況,那就是總價(jià)越高的房子,平均下來單價(jià)反而越低。
房屋總價(jià)是個(gè)很重要的衡量指標(biāo),不同總價(jià)有不同的購買群體,比如總價(jià)如果上了1500萬元,如果潛在客戶沒有那么多,那么房屋單價(jià)就要有所折讓,以便可以達(dá)成交易。
現(xiàn)在的情況是,有很多區(qū)域總房價(jià)超過了1500萬元,但是潛在購買人群有限,所以這部分戶型價(jià)格漲速比不上小戶型。
而小戶型房產(chǎn)的潛在購買人群多,小戶型盡管在整體房源比例上占比很高,但是因?yàn)榭梢再I得起的人多,房源不夠,那就只能提高單價(jià)。蓮花一村21層42.12平米的房屋,去年9月份成交單價(jià)是6.65萬元,同一樓層,今年3月23日成交價(jià)為7.98萬元。在很多大型社區(qū),小戶型較大戶型單價(jià)要貴上一兩萬元。
一般購房者想買的房子不夠用,超級(jí)購房者可以更悠哉地挑選房子,可以以更低單價(jià)享受更多空間??們r(jià)超過3000萬元的豪宅,如果算上贈(zèng)送面積,其實(shí)單價(jià)并不算貴。如果將這些房子拆分成小戶型出售,總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止如此。這就是窮人在補(bǔ)貼富人。
窮人補(bǔ)貼富人的情況有很多,火車上也出現(xiàn)過。
近年來我旅行已很少再坐硬座,去年居家臥鋪出行,車廂里空調(diào)溫度調(diào)到剛剛好,空氣也新鮮,小孩子們?cè)谲噹锿嫠?,看著窗外閃過的風(fēng)景,不由得產(chǎn)生愉悅感。當(dāng)我穿過臥鋪車廂,走到硬座車廂,空氣立馬就變了,車道里坐滿了人,堆滿了包裹,和20年前一樣。
普通消費(fèi)者愿意節(jié)省資金,去坐硬座,其實(shí)如果以單個(gè)車廂產(chǎn)生的營收計(jì)算,硬座會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過臥鋪,但是臥鋪車廂有人專門打理,到站有專人提醒,享受了更高服務(wù)。
高鐵也是這樣,頭等車廂價(jià)格盡管貴,但是非常寬裕,如果按照人均面積計(jì)算,性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二等車廂。
究其原因,就是市場給有錢人提供的機(jī)會(huì)比給普通人提供的機(jī)會(huì)要多很多,窮人因?yàn)橹Ц赌芰Σ桓?,可以選擇的空間有限,只能被動(dòng)接受。
按理說,有錢人賺錢能力強(qiáng),政府應(yīng)該從有錢人那里收錢,轉(zhuǎn)移支付補(bǔ)貼其他低收入人群,奢侈品稅就是這樣。但現(xiàn)實(shí)情況往往沒有那么理性。美國有一段時(shí)間就想調(diào)整稅收政策,巴菲特去年就說,“相對(duì)于普通大眾而言,富人繳納的稅肯定是太少了。”中國也有類似情況,比如收入并不算高的工薪階層按章納稅,工商戶和企業(yè)主卻有各種方法可以逃稅避稅。
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