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  • 專家預計老舊小區(qū)改造有望拉動投資超3.85萬億元

    2020年04月22日 17:25
    來源:證券日報
    最近一段時間,關于老舊小區(qū)項目改造的消息非常多:浙江省日前印發(fā)《浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則》,指導相關部門及單位開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作,保障并改善人民群眾基本生活條件;河北省老舊小區(qū)改造三年行動計劃今年收官,全省計劃改造老舊小區(qū)1369個;遼寧省今年要對2000年前建成的894個老舊小區(qū)進行全方位改造,惠及35.8萬戶居民……
    作為近年來重要的民生工程,老舊小區(qū)改造項目,從提升居民幸福感及拉動內(nèi)需等層面,取得了積極成效。住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2019年,全國各地完成改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個,涉及居民352萬戶。雖然受新冠疫情影響,今年以來部分地區(qū)的改造工程出現(xiàn)了停滯,但是截至4月20日,已有包括河北、黑龍江、遼寧等在內(nèi)的多個省宣布短期內(nèi)完成復工。
    興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家、華福證券首席經(jīng)濟學家魯政委對記者表示,我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造內(nèi)容,主要分為三類:第一類是?;荆热缢?、電、煤氣、供暖、上網(wǎng)等等;第二類是提升類,比如設置活動室、停車場、充電樁等;第三類是公共服務設施,比如建設無障礙設施、衛(wèi)生服務站、便民快遞收取點等。
    “根據(jù)這三類改造內(nèi)容,其資金來源主要由五部分組成,包括國家財政資金、水電煤氣等運營公司資金、居民出資、產(chǎn)權單位出資及社會籌資。”魯政委進一步表示,根據(jù)團隊測算,目前的老舊小區(qū)改造項目出資占比為,國家財政資金85%,事業(yè)單位(水電煤氣等公司)5%,居民出資4%,房屋產(chǎn)權部門出資4%,而社會出資由于摻雜在不同類型的項目當中,無法進行準確測算。
    根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù),全國共有老舊小區(qū)近16萬個,涉及居民超4200萬戶,建筑面積約40億平方米。
    魯政委表示,根據(jù)研究團隊的估計,全國范圍內(nèi)的老舊小區(qū)改造,至少需要3.85萬億元的投資,投資規(guī)模十分可觀,對于資金的需求也比較迫切,所以從引入資金來源的角度來看,關鍵在于建立一個完善的機制,以確保解決現(xiàn)有的資金問題,或者引入更多資金。
    “以爭論比較多的電梯安裝為例,老舊小區(qū)改造涉及到很多棟居民在小區(qū)內(nèi)的住宅,所以業(yè)主和業(yè)委會(物業(yè))之間,包括業(yè)主之間如何達成一致,比如有的住宅單元沒有電梯,1層-3層業(yè)主不愿意安裝,而三層以上的業(yè)主需要安裝,對立的想法極大增加了溝通成本。對于這種情況,考慮到未來的老齡化問題,電梯肯定是要裝的,尤其是超過三層以上的居民樓,所以需要由國家直接頒布政策,無論業(yè)主是否同意都可以裝,動用一部分物業(yè)維修基金,同時財政資金也貼補一部分,甚至通過向電梯公司進行租賃或分期付款的方式,來解決資金問題。”魯政委說,對于停車場及充電樁等公共設施的建設,可以吸引社會資金來建設,執(zhí)行使用者付費模式,誰充電誰付費,相當于支付了充電樁的安裝及維護成本,利用商業(yè)化的轉(zhuǎn)型,使社會投資覆蓋成本,以達到吸引更多投資的目的。
    在談及推進老舊小區(qū)改造需要注意的問題時,魯政委認為,為保證工程質(zhì)量,還需要相關部門設立或聘請相應的監(jiān)理公司或機構,配合完善外觀設計及工程質(zhì)量監(jiān)督工作。
    北京勻豐資產(chǎn)管理有限公司基金經(jīng)理李想對記者表示,老舊小區(qū)改造最大的利好就是電梯行業(yè),中國的電梯市場規(guī)模巨大,同時也面臨著競爭激烈、產(chǎn)能過剩等情況。在老舊小區(qū)改造寫進政府報告以后,加裝新電梯及舊電梯更換的需求大幅提高,電梯行業(yè)的市場增量被直接擴大,預計每年增長將達到20%。
    “老舊小區(qū)改造考驗的是企業(yè)的綜合服務能力,比如設計、土建、工程等,不僅是電梯,也會帶動其他一些行業(yè)的發(fā)展。作為機構投資者,從普遍受益的角度來看,第一是水泥、鋼筋等基礎建材行業(yè),二級市場股價會隨著政策的推出有所反應。第二是配套設施類企業(yè),比如光纖、充電樁相關的概念股。對于有關聯(lián)但是相關性不是特別大的,諸如養(yǎng)老、醫(yī)療這類板塊,影響較弱。”李想說。
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