房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代正在落幕。
三四月份以來，主要上市房企相繼披露了2019年的業(yè)績情況。一方面，相較于2018年，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模增速已大幅度放緩；另一方面，受調(diào)控政策的持續(xù)影響，房企們盈利能力也面臨著下行壓力，毛利率、凈利率均呈下滑趨勢。
越來越多的房企提出，要實現(xiàn)從“重規(guī)模”向“重質(zhì)量”的轉(zhuǎn)變，而提高成本管控能力、實現(xiàn)管理精細化轉(zhuǎn)型，將是它們提質(zhì)增效的主要途徑。
毛利率下滑，房企盈利能力面臨考驗
2020年開年以來，行業(yè)不時傳來裁員、降薪的消息，即便是頭部房企也未能幸免。在業(yè)內(nèi)人士看來，這當然有疫情影響的因素，但更不可忽略的大環(huán)境是，房地產(chǎn)行業(yè)“遍地黃金”的時代正一去不復(fù)返，房企盈利能力面臨著頗為嚴峻的考驗。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受營業(yè)成本大幅增加的影響，2019年，50家典型上市房企加權(quán)平均毛利率為29.9%，同比下滑3.1個百分點，整體毛利率創(chuàng)下2016年以來的最低值。
這其中，部分規(guī)模驅(qū)動型房企毛利率下滑幅度偏大。如正商實業(yè)（HK.00185）在2019年的毛利率為25%，同比降低了20個百分點，是百強房企中降幅最大的房企之一；建發(fā)國際（HK.01908）實現(xiàn)毛利率25.86%，較2018年同期減少7.4個百分點；弘陽地產(chǎn)（HK.01996）毛利率降低了6.1個百分點至25.1%。它們將原因歸結(jié)于結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)構(gòu)的變化。此外，限價政策也對毛利率帶來了一定沖擊。
克而瑞分析指出，2017年之后，土地市場價格上升、競爭加劇，房企普遍面臨較高的土地成本，各地歷史地王進入結(jié)算期是導(dǎo)致利潤率下降的主要原因之一。
另一方面，保利地產(chǎn)（SH.600048）、龍湖（HK.00960）等頭部房企的毛利率仍維持在高位。期內(nèi)，龍湖毛利率微降至33.6%，保利地產(chǎn)的毛利率提升了2.48個百分點至34.97%；此外，華夏幸福（SH.600340）、越秀地產(chǎn)（HK.00123）、當代置業(yè)（HK.01107）的毛利率也略有上升。
龍湖CEO邵明曉在業(yè)績會上稱，公司的土地儲備主要聚焦在一二線城市，只要地不拿錯，加上公司的運營能力、費用管控等做得相對不錯，在行業(yè)內(nèi)保持一個相對靠前的毛利率水平是非常有機會的。
不過，在明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強看來，受限價政策等因素影響，毛利率下滑會是地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢。
房企由規(guī)模驅(qū)動向利潤驅(qū)動轉(zhuǎn)向
伴隨著毛利率的下滑，房企的凈利率、歸母凈利率也面臨著下行壓力。2019年，50家典型上市房企的加權(quán)歸母凈利率和歸母凈利率中位數(shù)分別為10.9%、10.5%，分別下降了0.9個百分點和0.3個百分點。
藍鯨房產(chǎn)注意到，由于毛利結(jié)算所反映的是過往2到3年的業(yè)績情況，面對著土地、建安等成本的上升，中國金茂（HK.00817）、弘陽地產(chǎn)等房企已提早做出了謀劃。如為了降低拿地成本，近年來金茂積極發(fā)力城市更新領(lǐng)域，土地獲取手段也變得靈活。2017年至2019年，中國金茂拿地價格分別為：10832元/平、8124元/平、7525元/平。拿地成本逐年下降，意味著房企盈利空間也正在變大。
而對于逐漸走低的毛利率，弘陽也正探索解決之道。弘陽地產(chǎn)CEO申廣平指出，“現(xiàn)在我們的商業(yè)和地產(chǎn)聯(lián)動取地模式已經(jīng)成熟，這樣的模式成本很低，利潤回報豐厚。”
陽光城（SZ.000671）CEO朱榮斌則表示，要改善毛利率需要做很多的工作，如買地的環(huán)節(jié)、設(shè)計的環(huán)節(jié)、大運營環(huán)節(jié)。此外，財務(wù)成本把控上也有文章可做。
克而瑞分析稱，面對企業(yè)經(jīng)營利潤空間受到擠壓、行業(yè)盈利下行趨勢的壓力，房企只有通過修煉內(nèi)功、提質(zhì)增效，不斷優(yōu)化項目的投資布局，提高自身的產(chǎn)品力打造以及成本管控能力，才能在逆勢下獲取利潤、保障自身盈利預(yù)期的實現(xiàn)。
雖然房企開始向“有質(zhì)量增長”進行轉(zhuǎn)向，但不可忽視的是，行業(yè)集中度提升的趨勢并未改變。中指院一位分析人士指出，從目前來看，中小房企的融資仍然困難，隨著規(guī)模房企資金面的改善，預(yù)計新一輪的收并購大潮將上演。
因此，對于尚未完成規(guī)模沖刺的中小房企而言，如何實現(xiàn)銷售額和利潤的雙提升，進而實現(xiàn)有質(zhì)量的增長？依舊是擺在他們面前的老大難題。
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