4月28日，高力國(guó)際召開(kāi)線上新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)2020年全國(guó)物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行分析稱(chēng)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，租賃交易情緒亦隨疫情轉(zhuǎn)好而回暖。
針對(duì)寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、大宗交易等細(xì)分市場(chǎng)，高力國(guó)際預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓租金企穩(wěn)大概會(huì)在明年一季度出現(xiàn)，其間市場(chǎng)將處于租金下調(diào)環(huán)境中。而零售商業(yè)物業(yè)需求年內(nèi)逐步復(fù)蘇。值得關(guān)注的是，電商與生鮮消費(fèi)帶動(dòng)物流地產(chǎn)升溫，物流倉(cāng)儲(chǔ)成為投資熱點(diǎn)。
寫(xiě)字樓租金普遍下調(diào)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求韌性強(qiáng)
當(dāng)前，由于寫(xiě)字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。為此業(yè)主普遍下調(diào)租金以吸引與挽留租戶(hù)。
據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市如上海、北京、廣州、深圳、成都及西安等寫(xiě)字樓租金均有所下降，其中北京平均租金為每平方米每月372.9元，環(huán)比下降2.5%。
鑒于疫情后期的市場(chǎng)狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量逐步入市，高力國(guó)際預(yù)計(jì)租金企穩(wěn)大概會(huì)在明年一季度出現(xiàn)，其間市場(chǎng)將處于租金下調(diào)環(huán)境，而這也將更有利于租戶(hù)。
值得關(guān)注的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫(xiě)字樓展現(xiàn)出較強(qiáng)需求韌性，市場(chǎng)表現(xiàn)更加穩(wěn)定。一方面是因?yàn)榫€上科技、醫(yī)療健康、新基建等行業(yè)大多都位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)中。另一方面，這些行業(yè)屬于受疫情影響較小甚至在疫情期間有所增長(zhǎng)的行業(yè)。
此外，國(guó)企園區(qū)開(kāi)發(fā)平臺(tái)積極落實(shí)租金減免等措施，幫扶中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，由此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要性及優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。
在受疫情影響最為嚴(yán)重的零售物業(yè)市場(chǎng)，除上海外，一季度其他重點(diǎn)城市租金環(huán)比均出現(xiàn)不同程度下降。其中廣州、深圳及成都租金環(huán)比下降約1%。
對(duì)此，高力國(guó)際預(yù)計(jì)，2020年-2021年，整體市場(chǎng)平均租金仍會(huì)在一定程度上被拉低。但2022年-2024年，隨著非核心區(qū)新增供應(yīng)的下降，平均租金將開(kāi)始平穩(wěn)上升。
線上零售利好物流倉(cāng)儲(chǔ)，或成投資窗口期
從目前來(lái)看，受疫情影響，制造業(yè)生產(chǎn)供應(yīng)受限、線下零售暫停以及交通運(yùn)輸受阻，一季度物流市場(chǎng)受到短期需求沖擊。不過(guò)，目前物流地產(chǎn)凈吸納量已逐步回升。自3月份起客戶(hù)看倉(cāng)庫(kù)需求逐漸回暖。
據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市物流倉(cāng)儲(chǔ)租金錄得小幅增長(zhǎng)，核心地段高標(biāo)倉(cāng)依然維持穩(wěn)定租金增長(zhǎng)。尤其是北京和深圳新增供應(yīng)有限，租金將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
在空置率方面，北京和深圳維持低位，分別為4.0%和2.9%，而上海和廣州由于新增供應(yīng)超過(guò)10%，空置率分別從去年四季度的9.5%和8.1%上漲至13.4%和14.8%。成都由于電商搬遷至自建庫(kù)退租等原因，租金同比下降2.1%，一季度空置率上升至23%。
高力國(guó)際預(yù)計(jì)，二季度物流倉(cāng)儲(chǔ)需求將出現(xiàn)反彈，這得益于2019年達(dá)成的預(yù)租協(xié)議。此外，疫情期間3PL（第三方物流）和電商部門(mén)被壓抑的需求將在二、三季度得到釋放，來(lái)自于生鮮電商與冷鏈物流部門(mén)的需求正在不斷增長(zhǎng)。
高力國(guó)際認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，新消費(fèi)習(xí)慣的形成以及在疫情期間培養(yǎng)起來(lái)的中老年人等新用戶(hù)群體，將對(duì)電商及物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)形成利好，未來(lái)物流倉(cāng)儲(chǔ)租金將上揚(yáng)，2020年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)投資及租賃的窗口期。
而在大宗交易方面，雖然因?yàn)橐咔?，投資交易過(guò)程的節(jié)奏被打亂，但并不會(huì)影響投資策略。一季度，北京、上海、廣州、深圳和中國(guó)西部的投資市場(chǎng)均表現(xiàn)出較好韌性，部分市場(chǎng)將出現(xiàn)收益率上升的情況。
對(duì)于大宗交易，高力國(guó)際認(rèn)為，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流物業(yè)與數(shù)據(jù)中心在內(nèi)的三類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)型將是今年投資交易的首選資產(chǎn)。但限于國(guó)際旅行禁令，內(nèi)資買(mǎi)家相比外資買(mǎi)家顯示出更多積極性。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境亦為投資人提供了議價(jià)的窗口，為國(guó)內(nèi)資金提供了較佳的入市機(jī)會(huì)。
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