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  • 深圳樓市企穩(wěn) 廣州回暖

    2020年05月09日 09:29
    來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    近段時(shí)間以來(lái),深圳樓市的魔幻讓人瞠目,疫情下熱度不降反升,“喝茶費(fèi)”“房抵經(jīng)營(yíng)貸”接連爆出。
    相較于廣州樓市的不溫不火,五一過(guò)后,深圳樓市經(jīng)歷大洗牌,此前濃烈的炒作氛圍漸漸平息。
    另一邊,廣深樓市回溫的過(guò)程中冷熱不均,區(qū)域分化明顯;同時(shí)購(gòu)房者也更為理性,真實(shí)成交仍基于合理的價(jià)位。
    房住不炒的基調(diào)下,未來(lái)樓市走勢(shì)會(huì)更趨于平穩(wěn)。
    指導(dǎo)價(jià)、房地產(chǎn)稅等調(diào)控手段或在路上,長(zhǎng)短期組合拳下,市場(chǎng)炒作的虛火將難以再燃,未來(lái)廣深樓市將在合理范圍內(nèi)波動(dòng)。
    深圳熱度下降廣州漸漸回溫
    剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假,深圳樓市并沒(méi)有迎來(lái)大爆發(fā)。
    據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,五一期間深圳新房市場(chǎng)成交套數(shù)328套,成交面積2.99萬(wàn)平方米,同比減少46%。
    4.27-5.3期間,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)(三期)共成交44套,與之相對(duì)的是部分項(xiàng)目0看房、0成交。
    五一期間,深圳二手房一共成交房源507套,成交面積4.3萬(wàn)平方米,均同比下降33%以上。
    一位房產(chǎn)中介向記者表示,五一期間自己“看著忙,其實(shí)成交的沒(méi)多少”。
    另?yè)?jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),4月深圳新房住宅成交3319套,環(huán)比上升5.3%,成交套數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回升;成交面積為31.5萬(wàn)平,環(huán)比下降2.8%,熱度有所下降。
    二手房方面,此前,深圳寶安、南山、光明等區(qū)域的二手房掛牌價(jià)曾大幅上漲。
    但在4月20日,深圳政府連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策嚴(yán)控之后,記者再查詢(xún)一些小區(qū)掛牌價(jià)虛高的房源,都已沒(méi)有相關(guān)信息了。
    目前,南山區(qū)的二手房高價(jià)基本貼著19.9萬(wàn)/平方米,沒(méi)有單價(jià)超20萬(wàn)元的房源,光明大第的在售房源僅一套,單價(jià)在6萬(wàn)元/平方米。
    過(guò)去的三四月,魔幻深圳樓市先后經(jīng)歷了喝茶費(fèi)、經(jīng)營(yíng)貸等風(fēng)波,隨著政府不斷出手,樓市的虛火似乎漸漸緩了下來(lái)。
    相比之下,廣州樓市就顯得平和得多,仍在緩緩回溫中。
    據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù),五一期間,廣州一手住宅開(kāi)盤(pán)或加推個(gè)盤(pán)共20個(gè),合計(jì)2004套,推盤(pán)量同比去年五一減少7個(gè),總推貨量較往年減少35%。
    同時(shí),五一期間新增供應(yīng)的房源,主要集中在東部和南部,其中增城仍舊是主力,以251套網(wǎng)簽套數(shù)位居第一,而假期內(nèi)開(kāi)盤(pán)(加推量)最高的南沙網(wǎng)簽共72套,排名第二。
    新增貨源減弱,但成交逐步回溫。廣州中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,4月以來(lái),廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為6566套,環(huán)比上漲50%;總成交面積為72.99萬(wàn)㎡,環(huán)比上升53%。
    二手房市場(chǎng)方面,廣州中原數(shù)據(jù)顯示,4月份二手市場(chǎng)成交量為3594套,環(huán)比上漲了36.65%,成交均價(jià)上,則環(huán)比上月微跌了1.27%。
    瀏覽廣州各樓盤(pán)項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn),不少樓盤(pán)仍處于打折、“一口價(jià)”促銷(xiāo)的模式里,成交數(shù)據(jù)“量升價(jià)跌”,此前疫情帶來(lái)的影響還在慢慢恢復(fù)。
    冷熱不均仍將繼續(xù)
    在深圳,一系列政策組合拳已經(jīng)在醞釀。4月28日,深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡表示,對(duì)于房?jī)r(jià)上漲,深圳準(zhǔn)備了很多手段。
    “比如在交易環(huán)節(jié),對(duì)高價(jià)房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段,與普通住房差別化;在持有環(huán)節(jié),也可以考慮房地產(chǎn)稅的問(wèn)題。”
    在深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來(lái),深圳樓市冷熱不均從去年到現(xiàn)在一直存在。深圳局部熱點(diǎn)地區(qū),如前后海、寶中地區(qū),都有炒作動(dòng)機(jī),疊加對(duì)通脹的擔(dān)心、外來(lái)資金進(jìn)入、經(jīng)營(yíng)貸的刺激,導(dǎo)致深圳樓市出現(xiàn)局部火熱,但局部的小熱,替代不了大部分盤(pán)的平淡業(yè)績(jī)。
    宋丁表示,“深圳的房?jī)r(jià)下半年將保持膠著狀態(tài),不會(huì)出現(xiàn)忽然暴漲,也不會(huì)下行。樓市冷熱不均的現(xiàn)象仍將持續(xù)。”
    而深圳魔幻上漲的二手房市場(chǎng)也將降溫。
    宋丁表示:“沒(méi)有約束的掛牌價(jià)擾亂市場(chǎng),政策對(duì)虛高的二手掛牌價(jià)打壓,連帶成交價(jià)會(huì)受到壓抑,甚至回調(diào)。”
    另一邊,不同于深圳樓市的火爆炒作,廣州樓市仍在逐步平穩(wěn)回溫中。
    廣州中原研究發(fā)展部表示,今年疫情下,不少開(kāi)發(fā)商采取“推貨+以?xún)r(jià)換量”模式,以彌補(bǔ)一季度損失。同時(shí),采取“以?xún)r(jià)換量”銷(xiāo)售策略的樓盤(pán)均取得較好的成效,銷(xiāo)售去化均處板塊高位。
    由此可見(jiàn),在目前的后疫情時(shí)代,廣州市場(chǎng)依舊具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力,客戶(hù)只要遇到合適的價(jià)格仍然會(huì)加快入市。
    同時(shí),廣州樓市的優(yōu)惠措施或?qū)⒊掷m(xù)。廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為,為彌補(bǔ)此前疫情帶來(lái)的影響,開(kāi)發(fā)商或會(huì)在未來(lái)三個(gè)月內(nèi),繼續(xù)采取一定的優(yōu)惠政策以促進(jìn)銷(xiāo)售,在銷(xiāo)售額平穩(wěn)后,廣州新房的價(jià)格才會(huì)趨于穩(wěn)定。
    此外,房住不炒的主基調(diào)不會(huì)改變。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,投資炒房的想法必須謹(jǐn)慎。他表示,疫情之下,盡管經(jīng)濟(jì)受到很大沖擊,但國(guó)家沒(méi)有采取過(guò)去的刺激手段,松綁樓市或大規(guī)模放水,而是在供給端發(fā)力,挖掘有效需求,所以,指望新一輪刺激,投資炒房的想法還是要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。
    從總體看,房住不炒和軟調(diào)控的環(huán)境下,購(gòu)房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望,開(kāi)發(fā)商推盤(pán)也將保持謹(jǐn)慎,但供不應(yīng)求的基本面不會(huì)改變,房地產(chǎn)的需求只會(huì)延后入市,不會(huì)消失。
    而深圳依然將帶領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)復(fù)蘇的進(jìn)程,廣州在一線城市中增長(zhǎng)較乏力。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),一線城市中市場(chǎng)復(fù)蘇最明顯的依然是深圳,廣州在北上廣深中復(fù)蘇較弱。深圳因?yàn)閰^(qū)域調(diào)控政策預(yù)期出現(xiàn),最近市場(chǎng)相比前期稍有平穩(wěn)。
    房住不炒基調(diào)之下,下半年廣深樓市將在可控、理性范圍內(nèi)波動(dòng)。
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