受疫情影響，4月房企海外市場(chǎng)發(fā)債幾乎歸零。但在房企融資意愿強(qiáng)烈的背景下，國內(nèi)融資環(huán)境友好。不過，這并非體現(xiàn)在融資金額上，而是表現(xiàn)在利率下降、大手筆融資、短期債券頻發(fā)以及ABS（資產(chǎn)證券化)大幅增長(zhǎng)上。
對(duì)于未來的融資環(huán)境，機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，在“房住不炒”的基調(diào)下，雖然短期內(nèi)政策收緊的可能性較小，但從中長(zhǎng)期上看，房企融資政策難以大幅寬松。
境內(nèi)融資成本下行
從4月房企融資環(huán)境來看，境外發(fā)債形勢(shì)緊張，而境內(nèi)融資被認(rèn)為適度寬松。不過，這一寬松并非表現(xiàn)在數(shù)量上，而是體現(xiàn)在利率的下調(diào)和融資額度大等方面。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月國內(nèi)債券融資發(fā)行106次，融資總額發(fā)行約1010億元，環(huán)比下降37%，同比下降44%。
與此同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環(huán)比下降14.9%%，同比下降16.2%。
雖然機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑不同，但數(shù)量下降的趨勢(shì)不容置疑。值得關(guān)注的是，克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，4月單月融資成本3.93%，環(huán)比下降0.71%。
另據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，4月50家房企發(fā)行信用債，較上月大幅降低61家，但房企信用債平均發(fā)債利率為3.74%，與上月相比下滑0.38%，其中有28家房企發(fā)債低于平均利率。
而從利率結(jié)構(gòu)上看，也出現(xiàn)了低利率融資走高的情形。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月國內(nèi)債券票面利率“3%以下”低利率占比提升5%，而作為票面利率主力的“3%-5%”利率水平占比下降12%。綜合來看，低于5%的利率占比近六成。
面對(duì)整體利率下調(diào)，機(jī)構(gòu)認(rèn)為是由多方面原因促成的。其中4月利率較高的境外債發(fā)行幾乎為零，從而結(jié)構(gòu)性拉低了融資成本,同時(shí)境內(nèi)超短融資發(fā)行量的增加也是融資成本下降的重要原因之一。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月境內(nèi)債券融資發(fā)行期限“1年內(nèi)”短債占比有2%的提升，整體上3年以下發(fā)行期限占比60%。短債的上升趨勢(shì)仍然明顯。
事實(shí)上，從今年一季度開始，受新冠肺炎疫情影響，面對(duì)銷售大幅回落的現(xiàn)狀，房企融資火力全開。房企不僅頻發(fā)“審批快、利率低”的短期債券，更是大手筆高額發(fā)債。
而在4月這一勢(shì)頭仍在延續(xù)，4月16日，萬達(dá)發(fā)行了一筆50億元的中期票據(jù)，融資利率4.89%。此外，4月2日，融創(chuàng)中國發(fā)行了一筆4年期的40億元公司債，利率約4.78%。
ABS發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)近4倍
從目前融資表現(xiàn)來看，房企不斷推進(jìn)多樣化融資方式。其中，資產(chǎn)證券化正在成為房企熱門的融資渠道之一。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，4月國內(nèi)債券融資類型中“證監(jiān)會(huì)主管ABS”占比大幅提升10個(gè)百分點(diǎn)，成為4月主要融資類型。
另據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，4月房企ABS共發(fā)行29筆，融資金額達(dá)233.12億元，環(huán)比增長(zhǎng)394.2%，占比達(dá)21.6%，平均票面利率為4.95%，3月下降0.7%。
由此可見，ABS發(fā)行規(guī)模不僅大幅增長(zhǎng)，而且票面利率也在走低。同時(shí)，也正是因?yàn)榈腿谫Y成本的ABS規(guī)模大幅增加，在一定程度上使整體境內(nèi)發(fā)債成本持續(xù)下降。
據(jù)悉，資產(chǎn)證券化作為房企金融創(chuàng)新工具，一直以來都被普遍使用，但2019年5月行業(yè)融資調(diào)控全面收緊后，房企ABS發(fā)行阻力加大。但受益于當(dāng)前境內(nèi)融資環(huán)境的邊際寬松，4月房企資產(chǎn)證券化進(jìn)程有所加快，多家房企擬發(fā)行的ABS項(xiàng)目獲得通過。
值得關(guān)注的是，億翰智庫分析認(rèn)為，中型房企發(fā)行ABS力更強(qiáng)，如宋都、龍光、迪馬、金融街。其中，2020年4月16日，金融街發(fā)行一筆ABS，發(fā)行總額為76億元，屬當(dāng)月融資規(guī)模最高，票面利率2.80%。
對(duì)此，克而瑞分析人士稱，由于公司債、中期票據(jù)等發(fā)行門檻相對(duì)較高，且額度有限，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為了多數(shù)公司補(bǔ)充資金的重要來源。4月，除了部分房企已發(fā)行ABS之外，還有較多企業(yè)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，如華發(fā)股份、龍湖、新城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光等ABS產(chǎn)品獲批發(fā)行。
4月，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”聲音仍然不絕于耳。在很多機(jī)構(gòu)看來，目前房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極。
對(duì)于未來的融資環(huán)境，億翰智庫分析人士認(rèn)為，強(qiáng)調(diào)對(duì)房企的政策性幫扶，因此短期內(nèi)政策收緊的可能性較小。但從中長(zhǎng)期上看，房企融資政策難以大幅寬松。因此加快融資的同時(shí)，應(yīng)加大銷售力度，促進(jìn)現(xiàn)金回流。
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