近期，有關(guān)部門陸續(xù)發(fā)文強調(diào)堅持“房住不炒”的定位決心，在房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)的背景下，地方因城施策更加靈活，多省市全面取消落戶限制。

5月10日，央行在2020年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

堅持“房住不炒”

此前央行在2月19日公布的2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中就明確表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。3月3日，央行會同財政部、銀保監(jiān)會召開電視電話會議再次強調(diào)，堅持房住不炒定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

與幾次發(fā)聲并行的，是2020年開年以來貨幣政策的相對寬松。今年央行已實施過三次降準(zhǔn)，貸款市場報價利率（LPR）兩度“降息”，貨幣市場資金價格顯著下行，資金面整體寬松。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時指出，“房住不炒”現(xiàn)在已經(jīng)成為一種原則，核心內(nèi)容就是首套和二套即自住和改善需求不屬于炒房，購買三套房以上都屬于有炒房的嫌疑。從目前主流市場來看，限購、限貸、限售這些措施已經(jīng)基本上抑制了炒房的可能性。不過把房地產(chǎn)作為一定的投資產(chǎn)品這種剛需也是存在的，因此“房住不炒”在當(dāng)前還需要一個更為準(zhǔn)確的定義。

“目前全國的樓市政策多發(fā)，原因就是房地產(chǎn)依然是一個重要的經(jīng)濟(jì)行業(yè)，它的上下游非常多，占據(jù)全國經(jīng)濟(jì)的很大比例。在這種情況下，房地產(chǎn)不穩(wěn)經(jīng)濟(jì)就會不穩(wěn)，因此穩(wěn)房地產(chǎn)與‘房住不炒’是相匹配的，包括今年國常會提到‘房住不炒’也是在強調(diào)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要性，要明確暴跌和暴漲都是不健康的，所以在目前的市場環(huán)境下，穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)勢必成為趨勢。”張大偉說道。

張大偉表示，從2018年第一次提到“房住不炒”到當(dāng)前“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，以及到底能不能把房地產(chǎn)作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的工具，這些都沒有特別明確的解釋，但是地方可以根據(jù)自己的理解做出相應(yīng)的調(diào)整。

其中，放寬或者取消落戶限制，成為地方政府普遍的政策著力點。例如，5月初，山東省人力資源和社會保障廳等13部門聯(lián)合印發(fā)文件，提出拓寬就業(yè)渠道、鼓勵基層就業(yè)、加大引才力度等多方面政策措施。其中明確提出，山東將全面放開對高校在校生、畢業(yè)生的落戶限制，全省16市均可先落戶后就業(yè)。

5月1日，浙江省實施新的“常住戶口登記管理規(guī)定”，在一定程度上放寬了落戶政策。該政策明確，放寬集體戶設(shè)立條件；取消集體宿舍的條件限制，支持孵化器、眾創(chuàng)空間、特色小鎮(zhèn)等設(shè)立集體戶；允許人才公寓、酒店式公寓設(shè)立集體戶。

取消落戶限制

今年4月份，發(fā)改委方面表示，針對房地產(chǎn)市場調(diào)控，除了土地要素的改革要求外，還包括放寬落戶條件，加快城市城鎮(zhèn)化，指導(dǎo)各地政府加快人才落戶、人才引進(jìn)、人才安居類政策的出臺。

國家發(fā)展改革委4月9日稱，2020年，將督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，推動城區(qū)常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶。

落戶寬松持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率提升有望帶動潛在需求平穩(wěn)釋放。根據(jù)《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，督促除個別超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市堅持存量優(yōu)先原則，取消進(jìn)城就業(yè)生活5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農(nóng)民工、農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)城的人口等重點人群落戶限制。推動Ⅰ型大城市探索進(jìn)城常住的建檔立卡農(nóng)村貧困人口應(yīng)落盡落。鼓勵有條件的Ⅰ型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區(qū)新區(qū)落戶限制。

商品房需求大致可分為新生人口帶來的增量需求、改善型需求和伴隨城鎮(zhèn)化率提升帶來的需求。當(dāng)前部分城市對非本市戶籍的購房者設(shè)有嚴(yán)格的限制，如對個稅和社保繳納期限存在規(guī)定等。此次督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，與2019年4月發(fā)布的取消重點群體落戶限制的政策一脈相承，有望帶動城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提升的同時，促進(jìn)部分城市潛在需求逐步釋放，實現(xiàn)市場穩(wěn)步發(fā)展。

在張大偉看來，取消落戶限制已經(jīng)形成趨勢，不過其必然帶來的副產(chǎn)品就是變相把當(dāng)?shù)貓?zhí)行的限購打破了。落戶政策是城市發(fā)展的必然，但也應(yīng)該注意打一些補丁，比如需要繳納一定年限的社保才能夠購房等。

此外，取消落戶限制可以引導(dǎo)勞動力要素合理暢通有序流動，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。4月9日，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》發(fā)布，其中關(guān)于“深化戶籍制度改革”指出“推動超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計互認(rèn)。”當(dāng)前，我國的城市發(fā)展正處于熱點單核向都市圈協(xié)同崛起過渡階段，因此對于人口、技術(shù)和資源等要素的配置提出了更高的要求，實現(xiàn)資源的有效分配與引導(dǎo)有望帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的提升。

在人口引流方面，若未來順利推行重點區(qū)域“戶籍準(zhǔn)入年限同城化累積互認(rèn)”，將加大都市圈吸引力，人口流入對于長三角、珠三角等城市群商品房市場潛在需求的積累具有積極作用。當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控依然處在“以穩(wěn)為主”的基調(diào)下，截至2019年我國商品房住宅庫存去化周期雖小幅回升至1.73年，但依然處于2011年以來較低水平。不排除更多城市在因城施策的基礎(chǔ)上，采取落戶寬松、人才引進(jìn)等政策實現(xiàn)人口流入，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

“如果沒有實現(xiàn)落戶，相關(guān)的公共資源比如子女的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老都將得不到有效調(diào)配，因此取消落戶制度或者很大程度上實現(xiàn)自由遷徙是對社會人力資源做出合理調(diào)配的重要工具。”張大偉說道。

“不過這其中也存在一些問題，比如真正公共資源相對富裕的城市的落戶政策并沒有取消，比如北京、上海這樣的一線城市和一些優(yōu)質(zhì)的二線城市，而取消或放寬落戶限制的絕大多數(shù)都是一些公共資源不是十分優(yōu)質(zhì)的城市，這些城市到底能否真正吸引到落戶還有待進(jìn)一步的觀察。”張大偉強調(diào)道。