“五一”小長假后，上海新房市場活躍度再度提升，成交量大幅上升的同時，成交均價也環(huán)比增長三成。
在這種情況下，市場傳出“上海房價瘋漲”“市場火爆”的聲音。對此，中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，受到疫情后豪宅放量入市的影響，上海新房房價均價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲，隨著剛需盤等多種產(chǎn)品的后續(xù)入市，成交均價會恢復常規(guī)水平。
新房集中放量，豪宅入市推高成交均價
據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2020年5月4日至5月10日，全市共成交新建商品房1554套，環(huán)比增長92%，成交金額137億元，環(huán)比增長160%。成交均價67468元/平方米，環(huán)比增長30%，套均總價882萬元，環(huán)比增長36%。
上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾指出，近一個月，隨著新增供應快速恢復，大批增量房源呈現(xiàn)補償性入市，快速帶動成交節(jié)奏，此前積壓的新房需求進一步釋放，周均成交持續(xù)放量，上周成交量環(huán)比增長92%。
不僅僅是5月，在剛剛過去的4月，上海樓市就已呈現(xiàn)快速復蘇的態(tài)勢。據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，4月份全市共成交新建商品房4055套，環(huán)比增長29%，同比下降30%；成交金額281億，環(huán)比增長35%，同比下降25%；套均總價693萬元/套，環(huán)比增長5%，同比增長7%；成交均價53132元/平方米，環(huán)比增長3%，同比增長6%。
樓市行情恢復的同時，也再度引發(fā)了“上海房價會不會報復性上漲”的市場猜測，對此，楊雨蕾認為，近期新房成交均價的上漲處于結(jié)構(gòu)性的因素，和高端樓盤的放量入市相關(guān)，加之近一個月新增供應持續(xù)放量，帶動成交量增長，短期內(nèi)成交量會處于高位，屬于正常現(xiàn)象，長期會恢復常規(guī)水平。
盧文曦也表示，“上海樓市目前尚在恢復當中，從新房市場來看，成交價格處于穩(wěn)定當中，只是均價會受到產(chǎn)品供應類型的影響而在短期內(nèi)呈現(xiàn)波動態(tài)勢。”
二手房市場尚在恢復中，處于“跑量”階段
相比于新房市場成交量的快速回升，上海二手房市場的熱度尚未回升至去年同期。據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，4月份，上海共成交二手房2.5萬套，環(huán)比增長62%，同比下降5%；成交金額737億元，環(huán)比增長65%，同比下降9%；套均總價和成交均價分別為299萬元/套和38593元/平方米，環(huán)比分別增長2%和0%，同比分別下降4%和2%。
而從2020年前4個月整體來看，上海二手房累計成交金額1690億，同比降28%；成交套數(shù)5.6萬套，同比降29%；套均總價303萬元/套，略有1%的增幅；成交均價38928元/平方米，同比增加1%。
從新房和二手房的成交套均價（分別為693萬元/套和299萬元/套）可以對比看出，上海二手房成交主要集中在剛需層面，成交套均總價和成交均價都相對較低，并且相比于去年同期，成交均價也仍然處于下行的態(tài)勢。
楊雨蕾告訴新京報記者，“4月份市場成交已完全恢復，雖然單月成交量同比下降5%，但是降幅較前值（即3月降幅）收窄了36個百分點。而且考慮到去年小陽春基數(shù)較高，4月份同比僅5%的降幅遠好于預期。從絕對值2.5萬套的成交量來看，更是遠高于常規(guī)成交水平，較去年月均成交量增長24%。單月成交量高增主要還是因為此前積壓的購房需求在逐步釋放，說明市場韌性很強。”
但是，楊雨蕾認為，據(jù)此就判斷成交火爆還言之過早，從累計成交來看，前4月成交量同比下降29%，降幅較前值收窄了12個百分點，市場仍處于恢復過程中。
盧文曦進一步表示，“上海二手房目前處于跑量的過程，高價房源還是比較難成交，低價房源‘跑’得較快，但是價格也難再降了。”
豪宅市場分化，“熱捧”與“遇冷”并存
事實上，隨著疫情高峰期過去，進入4月份，上海樓市的回暖先是表現(xiàn)在高端樓盤的火爆。
4月26日當天，上海推出的三個千萬級別的豪宅項目，認籌率都超過200%。其中，位于浦東三林板塊的東方惠禮售價均價為92000元/平方米，認籌率達到555.72%；位于普陀的中海匯德里項目開盤均價102000元/平方米，認籌率311.94%，位于浦東的碧云尊邸開盤均價為111983元/平方米，認籌率為280%。
對于豪宅市場率先走熱，盧文曦分析稱：“這些豪宅項目可能去年就計劃入市，但當時價格方面開發(fā)商不一定能接受，或者是還在排隊。今年企業(yè)壓力大，抓緊預售證申請，地方政府也考慮到特殊性，所以供應量有集中的釋放。”
但是，也并非所有的豪宅項目都受到熱捧。例如，曾經(jīng)的備受關(guān)注的高價地塊中興路一號在5月13日入市，首批推出229套房源，戶型面積從50平方米至210平方米，銷售均價約12.98萬元/平方米，認籌金為50萬元。但是從五一假期的認籌情況來看，中興路一號并沒有迎來想象中的熱銷，不少媒體都報道了該項目“認籌遇冷”。
值得關(guān)注的是，中興路一號所在地塊正是2016年的全國單價最高地塊，2016年，融信擊敗萬科、融創(chuàng)、龍湖等17家房企，以110.1億元競得該地塊，溢價率達139%，樓面價高達10.03萬元/平方米，一舉打破全國最貴單價紀錄。
在摘得這塊地不久后，融信引來萬科入局，萬科以53.95億元持股49%，此后便由萬科操盤。該盤從去年一直放出要入市的消息，也是因為申報價格等因素，最近才得以入市。而從目前入市價格來說，相比于“面粉貴于面包”的樓面價，中興路一號也不得不面臨著盈利困境。
“豪宅也需要看產(chǎn)品和地段，目前比較熱銷的項目都是性價比較高的豪宅項目，比如區(qū)域內(nèi)稀缺的產(chǎn)品，或者是地段非常優(yōu)越的，抑或是產(chǎn)品適配的。”盧文曦表示。
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