隨著疫情放緩，北京商業(yè)地產(chǎn)也在逐步復蘇，近日北京土拍市場競價熱火朝天可謂生猛，10天時間合生創(chuàng)展集團（以下簡稱“合生”）花費近180億元連奪北京3宗地，一時間引發(fā)市場側(cè)目，豪擲千金背后也引發(fā)了市場對合生資本實力的猜測。5月20日，北京商報記者注意到，早在土拍之前，中誠信托就悄然入股了合生旗下3家房企公司，意在獲利。

以股東借款形式放款

5月19日，北京迎來新一輪土拍，合生作為這項土地的一級開發(fā)商參與并全部拿下了2宗地的拍賣，土地成交價款為107.4億元，再加上10天前拿下的地塊，合生共花費179.6億元連奪北京3宗地，實現(xiàn)“大滿貫”。

豪擲重金拿地一時間引發(fā)市場對合生資本實力的猜測，而這或許與金融機構(gòu)入股合生旗下子公司有莫大關(guān)系。天眼查信息顯示，4月24日、5月11日、5月13日，寧波誠車投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）悄然入股了北京合宏達盛企業(yè)管理有限公司、北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司3家房企公司，各出資700萬元，持股比例均為70%。據(jù)天眼查顯示，這3家公司中，北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司疑似實際控制人為合生，其余兩家公司疑似實際控制人均為合生資本國際有限公司。

而上述寧波誠車投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）背后大股東實則為中誠信托，公開資料顯示，中誠信托初創(chuàng)于1995年11月，前身是中煤信托，2010年完成增資擴股，注冊資本為24.57億元。

在土拍前，中誠信托光速入股合生旗下3家公司意欲何為？一位信托公司從業(yè)人士透露稱，此次中誠信托間接入股房企，意圖主要在項目融資，以股東借款形式對項目公司放款。在金樂函數(shù)分析師廖鶴凱看來，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款投放額度受限，只能通過其他合規(guī)的方式操作，中誠信托通過股權(quán)模式給合生提供資金支持，而不是直接通過信托貸款的模式開展業(yè)務(wù)，這對中誠信托來說風險可控，股權(quán)在獲利后退出，布局的意圖就是獲利。

超六成產(chǎn)品投向地產(chǎn)業(yè)

從信托公司發(fā)展業(yè)務(wù)的角度看，房地產(chǎn)信托仍是信托公司展業(yè)的重中之重，2019年，中誠信托就加大了對這一傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力度，與頭部房地產(chǎn)投資基金公司合作房地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)。據(jù)了解，該類業(yè)務(wù)與國內(nèi)地產(chǎn)基金管理人合作設(shè)立房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，最終投向多個地產(chǎn)項目，通過分散投資降低風險。

今年雖然疫情之下多家信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)了延期，但中誠信托絲毫沒有停止展業(yè)的腳步。用益信托監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，開年至今，中誠信托共發(fā)布33款集合資金信托計劃產(chǎn)品，其中，投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品共有20款，占比高達60.6%，交易對手包括恒大地產(chǎn)集團、長沙明昇發(fā)展有限公司、貴陽中渝云上房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等知名房企。

一位不愿具名的信托從業(yè)人士分析稱，因為信托具有靈活的制度優(yōu)勢，所以中誠信托通過很多業(yè)務(wù)方式都可以幫助企業(yè)融資，比如地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資等，很多信托公司都在做地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，因為地產(chǎn)行業(yè)對資金要求高、融資需求大，給信托公司的報酬也高。

用益信托研究員帥國讓在接受北京商報記者采訪時表示，在嚴監(jiān)管大環(huán)境下，房地產(chǎn)信托融資的規(guī)模有所壓縮，但房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為信托公司重要業(yè)務(wù)收入來源之一，短期內(nèi)不可能萎縮，尤其在信托業(yè)深度轉(zhuǎn)型期，未來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式可能會有所轉(zhuǎn)變。

涉房業(yè)務(wù)多次“踩雷”

近年來，監(jiān)管部門不僅持續(xù)關(guān)注信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)風險，提出規(guī)范性要求，還通過凈資本管理加強對信托公司的資本約束。

中誠信托涉水房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也并非一帆風順，例如2019年10月，中誠信托公告稱，因三盛集團在其他金融機構(gòu)債務(wù)違約，已直接觸發(fā)信托計劃提前還款條件，受托人已以正式函件形式要求三盛集團提前償還信托計劃項下融資本息。產(chǎn)品踩雷三盛宏業(yè)的事還未了，中誠信托又在隨后的一個月內(nèi)接到了北京銀保監(jiān)局開出的70萬元罰款，被罰事由為“違規(guī)接受銀行理財資金投資于未上市企業(yè)股權(quán)、信托資金違規(guī)用于繳納或變相繳納土地出讓價款行為”。

“從上述處罰緣由來看，監(jiān)管限制的信托資金不得用于房地產(chǎn)企業(yè)繳納或變相繳納土地出讓價款，這涉及到監(jiān)管對信托或者說金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的硬性要求。調(diào)控地產(chǎn)是我國多年的國策，近五年相關(guān)政策逐步收緊，特別是對原來系統(tǒng)漏出的非標業(yè)務(wù)，逐步地收攏了缺口。”廖鶴凱指出，不過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為信托公司的主要業(yè)務(wù)之一，限制是階段性的，在經(jīng)歷調(diào)控之后市場會進入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將進入相對成熟的階段，后續(xù)的存量市場會衍生出公募REITS等新的業(yè)務(wù)機會，預計在我國房地產(chǎn)信托的存量業(yè)務(wù)還大有可為，而且依然是我國信托業(yè)未來的重要發(fā)展方向。

上述信托行業(yè)從業(yè)人士也表示，房地產(chǎn)行業(yè)在中長期仍然會作為支撐經(jīng)濟的基礎(chǔ)行業(yè)之一，存量市場還存在一些機會，未來中誠信托與房地產(chǎn)企業(yè)合作應(yīng)從以前粗放型的簡單合作下沉到更為專業(yè)和細致的合作領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)股權(quán)基金更符合國家政策引導的方向。