5月27日，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布2020年04月緯房綜合指數，數據顯示今年4月全國核心城市（主要為一二線城市）二手房成交量與價格快速回升，租金較快下降。三四線城市房價總體下跌。

中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認為，按一般的分析邏輯，租金下跌房價上漲，表明房地產泡沫風險在增加。但市場風險是否可控，還要看2020年下半年的房價和租金走勢。

全國核心城市房價上升，租金速降

數據顯示，全國核心城市房價出現較快回升，并創(chuàng)出一年來的新高。反映全國24個核心城市房價總體變化的緯房核心指數顯示，2020年4月，核心城市綜合房價已經高于2019年全年最高房價，但是仍要低于2018年中的房價水平。2020年4月，緯房核心指數為107.01點（以2018年1月核心城市綜合房價為100），比2020年3月106.43點上漲0.54%，比2019年4月105.26點上漲1.11%。

雖然房價上漲迅速但核心城市住房租金較快下降。

反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數顯示，核心城市近2個月住房租金出現較快下降，與房價走勢形成背離。2020年4月，緯房租金核心指數為102.6點（以2018年1月核心城市綜合租金為100），比2020年3月103.19點下降0.57%，比2019年4月104.12點下降1.46%。

從全國10大重點城市的數據看，二手房成交量也迅速增長。10大重點城市二手住房成交量指數為222.93，比2020年3月的158.37上升40.8%,已經超過了2017年調控前的成交量水平。

鄒琳華及緯房指數研究小組認為，核心城市二手房成交量的迅速反彈，和1-2月受疫情影響市場停擺恢復后形成的“剛性需求累積效應”有關。預計下半年二手房成交量將回落。

一線城市房價較快上漲，三四線城市房價微跌

分城市等級來看，各城市房價分化明顯，一線城市房價較快上漲，但三四線城市房價微跌。

反映各等級城市綜合房價的緯房城市分級指數顯示，與2020年3月相比，2020年4月緯房一線城市指數上漲1.5%，漲速相對較快。

具體而言，與3月相比，2020年4月北上廣深四個一線城市房價均出現上漲。其中深圳（2.36%）、上海（1.68%）、北京（1.29%）的環(huán)比漲幅均在1%以上，漲速相對較快。廣州環(huán)比上漲0.17%，市場相對平穩(wěn)。北京房價沉寂3年以來，首度出現較快上漲。

同比來看，2020年4月深圳、上海房價均高于一年前的水平，北京、廣州房價仍低于一年前的水平。其中深圳同比上漲14%、北京同比下跌4.03%，廣州同比下跌4.74%。

另外，二線城市指數上漲0.3%，市場較為平穩(wěn)。三四線城市微跌，其中三線城市指數下跌0.1%，四線城市房價下跌0.18%。

具體來看，二線城市中，成都房價環(huán)比上漲1.17%，寧波環(huán)比上漲1.06%，南京環(huán)比上漲1.03%，近一個月漲速相對較快。三線城市中，呼和浩特環(huán)比上漲1.9%，銀川環(huán)比上漲1.62%，蕪湖環(huán)比上漲1.5%，近一個月漲速相對較快。與此同時，三線城市中海口房價環(huán)比下降3.1%，宜昌環(huán)比下降1.39%，貴陽環(huán)比下降1.05%，近一個月市場較為疲軟。四線城市中市場較為疲軟的是鄂州，其房價環(huán)比下降3.41%，秦皇島環(huán)比下降1.75%，北海環(huán)比下降1.48%。

緯房指數研究小組認為，一線城市房價上漲相對較快，與經濟下滑背景下，市場避險意識增加有一定關聯(lián)。三四線城市房價總體下跌也是如此。預計該分化態(tài)勢將會延續(xù)到2020年下半年。

此外，經歷了2017年來房價持續(xù)低迷后，近期京津冀核心指數反彈相對較快。與2020年3月相比，2020年4月緯房長三角核心指數上漲0.78%，京津冀核心指數上漲0.67%，粵港澳大灣區(qū)指數上漲0.55%，東北核心指數上漲0.03%。

緯房指數研究小組認為，相對長三角等其它同等級城市群帶，京津冀房價沉寂時間較長，這屬于正常的市場“填谷”效應。