房地產(chǎn)，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的中流砥柱之一。同時(shí)，無(wú)論是在社會(huì)民生還是資本市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的表現(xiàn)也備受關(guān)注與期待。

數(shù)千年來(lái)農(nóng)耕文明的傳承賦予國(guó)人“安土重遷”的秉性，有一套屬于自己的房子是眾多居民奮斗的目標(biāo)；而作為投資標(biāo)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是彰顯了蓬勃的內(nèi)生力量：據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近十年來(lái)我國(guó)地產(chǎn)指數(shù)攀升了91.06%，同期上證指數(shù)的漲幅僅有13.52%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，統(tǒng)計(jì)區(qū)間2010.06.02-2020.06.01）可見(jiàn)，作為資產(chǎn)配置中的重要組成部分，房地產(chǎn)的創(chuàng)富能力也是令人撫掌贊嘆，也無(wú)外乎眾多投資者想躋身其中，實(shí)現(xiàn)共贏。

但樓市的飛速發(fā)展離不開(kāi)高房?jī)r(jià)的共振，房?jī)r(jià)收入比也在不斷地攀升。在不少一線城市，居民們需要付出20年甚至更多年限的收入才能換回一套房產(chǎn)。同時(shí)，為了確保我國(guó)樓市增長(zhǎng)的步調(diào)穩(wěn)健有序、遠(yuǎn)離泡沫化的侵蝕、創(chuàng)建可持續(xù)成長(zhǎng)的空間，國(guó)家頂層政策設(shè)計(jì)不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，更有已在上海、重慶兩市試行或?qū)⒃谌珖?guó)推廣的房產(chǎn)稅。加之眾多城市的限購(gòu)政策，讓房產(chǎn)本身作為投資標(biāo)的的進(jìn)入壁壘不斷地加高加固。

那么，堅(jiān)持長(zhǎng)期價(jià)值投資理念，想要分享樓市深厚紅利的投資者們又該何去何從呢？各類與房地產(chǎn)掛鉤的金融產(chǎn)品 、投資工具便非常值得學(xué)習(xí)與關(guān)注。

一. 房地產(chǎn)投資工具品類豐富

其實(shí)，市面上活躍著眾多品類的房地產(chǎn)投資者工具，從募集方式來(lái)看有廣為人所熟知的公募產(chǎn)品和私募產(chǎn)品；從權(quán)益類型來(lái)看則可分為股權(quán)型和債券型，通俗來(lái)講股權(quán)更注重成長(zhǎng)紅利的追逐、債券則專注于收獲利息。

具體來(lái)看，則分為房地產(chǎn)信托、公募房地產(chǎn)基金、住房按揭尾款等，不如隨小浦具體了解一下吧！

1、房地產(chǎn)信托

雖然中國(guó)建設(shè)的速度令人瞠目，但是“高樓拔地起”依然要經(jīng)歷拍地、設(shè)計(jì)、施工、竣工、驗(yàn)收、銷售、回款等一系列漫長(zhǎng)的過(guò)程。通常在項(xiàng)目初期（主要指施工建設(shè)前期）階段，由于可用于抵押的資產(chǎn)有限、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大，雖然開(kāi)發(fā)商有著強(qiáng)烈的融資需求，但依然很難從銀行貸到足額的資金。在這種情況下啊，房地產(chǎn)信托便承擔(dān)著重要的融資使命，為各家開(kāi)發(fā)商所青睞。

近十年來(lái)，地產(chǎn)類信托的在貸余額一直保持高速增長(zhǎng)，從2010年的0.43萬(wàn)億增長(zhǎng)至2019年的2.7萬(wàn)億；在收益率方面，雖然近年來(lái)房地產(chǎn)信托的收益呈現(xiàn)出走低態(tài)勢(shì)，但基本上能維持在7%左右，相較于其它債權(quán)類產(chǎn)品依然占優(yōu)。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)信托相較于其它房地產(chǎn)投資工具更早地為投資者所接受，成為很多高凈值投資群體固定收益類資產(chǎn)配置的標(biāo)配。

但市場(chǎng)中并不存在完美的投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托亦是如此。首先，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目隸屬于私募產(chǎn)品的范圍之內(nèi)，投資門檻通常以100萬(wàn)計(jì)，它更適合可支配資金充裕的高凈值投資者；此外，早年信托產(chǎn)品往往采取剛性兌付，即地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，自有信托公司的資金來(lái)兜底，但近年來(lái)，隨著“資管新規(guī)”、“信托公司資金信托管理暫行辦法”等一系列政策的出臺(tái)，信托的剛性兌付逐漸被打破，無(wú)疑增強(qiáng)了地產(chǎn)信托類產(chǎn)品的潛在風(fēng)險(xiǎn)。所以，想借道地產(chǎn)類信托躋身樓市的朋友們，要注意風(fēng)險(xiǎn)收益比的考量哦！

2、公募地產(chǎn)債權(quán)

動(dòng)輒百萬(wàn)起步的地產(chǎn)類信托產(chǎn)品令不少投資者望而卻步，但一些公募債券類產(chǎn)品則對(duì)中小投資者十分友好。地產(chǎn)公司債、MBS（基于地產(chǎn)抵押的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）以及重倉(cāng)相關(guān)產(chǎn)品的債券類基金都是非常值得關(guān)注的投資標(biāo)的哦！

地產(chǎn)公司債，這類產(chǎn)品主要指房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)發(fā)行的債券，截至本年度5月底，滬深兩個(gè)交易所共有尚未到期的地產(chǎn)公司債330余只，實(shí)際發(fā)行金額近1600億元。在收益率方面，早年間樓市處于野蠻生長(zhǎng)時(shí)期，樓盤的銷售也可圈可點(diǎn)，所以地產(chǎn)公司債券的違約率極低，收益率也較為可觀。自2017年以來(lái)，隨著“房住不炒”政策的提出，樓市政策不斷收緊，地產(chǎn)公司債的表現(xiàn)開(kāi)始分化，淘汰了一批實(shí)力較弱的地產(chǎn)公司。此時(shí)，地產(chǎn)公司債違約的風(fēng)險(xiǎn)也小有上升，收益率相較于整體債市表現(xiàn)不俗。

MBS 則是一類能夠很好地與經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)剝離，僅僅關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)項(xiàng)目效益的金融產(chǎn)品。MBS投資的是住房抵押貸款，貸款購(gòu)房的房產(chǎn)所有人每月按時(shí)還貸便為MBS提供了穩(wěn)定的收入來(lái)源。而當(dāng)借款人出現(xiàn)還款違約時(shí)，也可以通過(guò)拍賣處置所抵押房產(chǎn)來(lái)保證投資的安全?；诖耍琈BS的風(fēng)險(xiǎn)與某具體房企的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了隔離，只要有著穩(wěn)定的房貸還款來(lái)源，便可以保證不錯(cuò)收益。

3、住房按揭尾款

在商品房銷售過(guò)程中，購(gòu)房人與房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》或《商品房買賣合同》（統(tǒng)稱購(gòu)房合同）后，根據(jù)上述購(gòu)房合同的約定，購(gòu)房人支付部分首付款，剩余部分的購(gòu)房款即形成購(gòu)房尾款。根據(jù)購(gòu)房人選擇的付款方式不同，購(gòu)房的來(lái)源可分為商業(yè)銀行按揭貸款、住房公積金貸款、分期付款或組合貸款（商業(yè)銀行按揭貸款+住房公積金貸款）。

2017年以來(lái)，在去杠桿及傳統(tǒng)融資渠道逐步收緊的背景下，各大房企紛紛通過(guò)購(gòu)房尾款收益權(quán)的方式進(jìn)行融資。通過(guò)購(gòu)房尾款融資的模式也很多樣化，其中包括發(fā)行住房按揭尾款A(yù)BS、保理+金交所購(gòu)房尾款融資模式等。由此，一種新型的盤活資產(chǎn)流動(dòng)性的創(chuàng)新方式應(yīng)運(yùn)而生，住房按揭尾款類金融產(chǎn)品越來(lái)越受到市場(chǎng)及機(jī)構(gòu)的關(guān)注。鑒于其本身回款現(xiàn)金流保障性較高的特點(diǎn)，住房按揭尾款類金融產(chǎn)品也成為市面上較安全靠譜的金融產(chǎn)品之一，受到廣大投資人的歡迎與認(rèn)可。

除了以上三大類活躍于市場(chǎng)上的房地產(chǎn)投資工具之外，REITs（房地產(chǎn)信托基金）也即將在我國(guó)試運(yùn)行。與其它產(chǎn)品相比，REITs期間收益更加穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)因子更加單一、流動(dòng)性也更加高。目前，REITs產(chǎn)品在發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)已經(jīng)普及，全球大概有2萬(wàn)億美元流通市值，我國(guó)證監(jiān)會(huì)前不久發(fā)布了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》，相信不久之后，我國(guó)投資者也可通過(guò)這一產(chǎn)品更加高效地分享樓市成長(zhǎng)紅利。

二. 樓市的穩(wěn)健發(fā)展才是保障

相信通過(guò)前文的講解，小伙伴們對(duì)目前較為常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資工具有了全面的了解。在進(jìn)行具體配置時(shí)，也要根據(jù)自己的資產(chǎn)狀況、風(fēng)險(xiǎn)偏好選擇最適宜的產(chǎn)品。

在過(guò)去，樓市展現(xiàn)了強(qiáng)悍的生長(zhǎng)能力，創(chuàng)造出令人瞠目的收益，才能吸引眾多投資者的關(guān)注與期待。在未來(lái)，我國(guó)樓市在頂層政策的規(guī)范與指引之下，將迸發(fā)出更加持久、有序、健康的成長(zhǎng)動(dòng)能，為投資者們創(chuàng)造可觀收益。

來(lái)源：浦領(lǐng)財(cái)富