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  • 土地市場(chǎng)喧囂里的秘密

    2020年06月04日 11:57
    來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
    最近的土地市場(chǎng)很熱。
    疫情防控得到鞏固之后,部分房企開始大規(guī)模拿地,土地市場(chǎng)成交規(guī)??焖倩厣?,溢價(jià)率指標(biāo)也逐漸上行,4月成交溢價(jià)率已漲至15%以上,創(chuàng)下年內(nèi)新高。
    究竟哪些因素在背后推動(dòng),造就了當(dāng)下土拍熱度?
    土地供應(yīng)增長(zhǎng)超100%,房企拿地意愿轉(zhuǎn)強(qiáng)
    5月19日下午,合生創(chuàng)展接連拿下北京分鐘寺L-39和L-41宅地,總成交價(jià)107.4億元,賺足市場(chǎng)眼球。
    而此前幾天,龍光也在深圳以最高限價(jià)115.97億元+配建4.08萬平方米人才住房的代價(jià),競(jìng)得前海一宗居住用地,該地也成為了2020年內(nèi)第三宗成交價(jià)格破百億的地塊。
    據(jù)wind監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示,4月百城成交土地?cái)?shù)量1193宗,成交土地建面11283萬平方米,較3月有明顯提升。
    在月度成交總價(jià)和溢價(jià)率上,4月成交總價(jià)4336億元,環(huán)比增加136.79%;平均溢價(jià)率15.78%,為今年4個(gè)月內(nèi)最高。
    顯然,無論是大宗地塊成交價(jià)格還是多個(gè)城市的成交土地?cái)?shù)量、溢價(jià)率等方面,都體現(xiàn)出了當(dāng)下土地市場(chǎng)的熱度。此前部分受疫情影響減少拿地的房企,也開始按下購(gòu)地的啟動(dòng)鍵。
    例如萬科4月新增10個(gè)土地項(xiàng)目,新增土地建筑面積404.4萬平方米,單月新增建面占前4月新增建面總和的48.8%;其他房企如中海、碧桂園、龍湖等在4月的拿地節(jié)奏也明顯加快,甚至連鮮少拿地的富力地產(chǎn)4月也分別在蘭州、太原拿下4宗地塊,新增土地建面123.8萬平方米。
    土地成交量的驟增,跟市場(chǎng)供應(yīng)加大正相關(guān)。
    自疫情好轉(zhuǎn)以來,3月土地供應(yīng)顯著增加。Wind數(shù)據(jù)顯示,百城3月供應(yīng)土地?cái)?shù)量1514宗,環(huán)比增加147%,供應(yīng)土地建面14479萬平方米,環(huán)比增加150%。3月供應(yīng)劇增的地塊,部分于4月出讓,造成4月土地成交量增加。
    疫情對(duì)企業(yè)乃至整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響,減少企業(yè)稅收和增加補(bǔ)貼支出使得政府面臨財(cái)政壓力。因而在疫情好轉(zhuǎn)后,增加土地供應(yīng)量和土地出讓收入屬于預(yù)期范圍。
    另一方面,考慮到房企的資金壓力,大部分地方政府還放寬了一些土地出讓條件,其中重要的一條是允許延期繳納土地出讓金。
    例如深圳住建部4月中旬頒發(fā)的通知文件里提到,對(duì)于符合條件且土地價(jià)款繳款截止時(shí)間在2020年1月23日至2020年6月22日的項(xiàng)目,用地單位未在約定或規(guī)定的期限繳交土地價(jià)款的,不作為違約行為,不計(jì)收利息和滯納金,土地價(jià)款按原約定執(zhí)行并可延期至2020年6月22日前繳交。
    百億地市追逐 “最佳拍檔”險(xiǎn)資入局
    除了趨向?qū)捤傻耐恋爻鲎寳l件之外,重點(diǎn)城市推出的優(yōu)質(zhì)地塊,也是當(dāng)下房企搶地的重要原因。
    以深圳市為例,過往幾年深圳宅地供應(yīng)寥寥無幾,2014年和2017年住宅用地成交數(shù)量?jī)H為1宗和2宗。由于供應(yīng)稀少,深圳每一宗具備一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的宅地都會(huì)遭到房企激烈搶拍。
    5月15日,位于深圳前灣片區(qū)十開發(fā)單元03街坊地塊拍賣,這無疑是一宗優(yōu)質(zhì)稀缺住宅地塊。該地塊是深圳前海掛出的第二宗限價(jià)宅地,起價(jià)79.98億元,最高限價(jià)115.97億元。地塊競(jìng)價(jià)幾輪便達(dá)到最高限價(jià),最終在龍光在與佳兆業(yè)+世茂聯(lián)合體角逐中勝出,以115.97億元+配建4.08萬平人才住房的代價(jià)競(jìng)得。
    作為大灣區(qū)內(nèi)重點(diǎn)房企,龍光過去5年在深圳拿了四宗高價(jià)項(xiàng)目,并都轉(zhuǎn)化為不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。但隨著項(xiàng)目不斷去化,截至2019年底龍光在深圳的土儲(chǔ)僅有114萬平方米,占總土儲(chǔ)的3.1%。出于補(bǔ)充土儲(chǔ)的需要,龍光對(duì)深圳前海宅地?zé)o疑抱有巨大的競(jìng)買決心和充足預(yù)算。
    以115.97億元拍下心儀地塊之后,龍光對(duì)外界發(fā)聲:“成交價(jià)格合理,符合公司預(yù)期。”
    除了龍光之外,近期另一家在土拍市場(chǎng)異?;钴S的房企是合生創(chuàng)展。5月9日以及17日,合生創(chuàng)展接連拿下北京豐臺(tái)區(qū)分鐘寺L-24、L-26、L-39及L-41四宗地塊,總建面25.1萬平方米,累計(jì)耗資高達(dá)179.6億元,超過萬科今年前4月的總拿地金額。
    由于此前出臺(tái)的相關(guān)政策,北京四環(huán)內(nèi)住宅類項(xiàng)目用地變得稀缺。而4宗分鐘寺地塊位于北京東三環(huán),且為純商品房用地,自然會(huì)引來房企爭(zhēng)搶。
    年銷售僅約200億的合生,十天內(nèi)豪擲近180億拿地,顯示出對(duì)于上述地塊的志在必得。
    為了順利地競(jìng)得地塊,合生創(chuàng)展引入險(xiǎn)資方。合生創(chuàng)展三次拿地的對(duì)應(yīng)競(jìng)得公司分別為合宏達(dá)盛、合昕辰銳、合盈銳恒,三家公司分別由寧波誠(chéng)車和合富匯華各自持股70%、30%。后者為合生創(chuàng)展全資附屬公司。
    寧波誠(chéng)車原本為中誠(chéng)資本旗下資管公司,中誠(chéng)資本背后大股東為中國(guó)人民保險(xiǎn)公司。但在5月8日,即合生創(chuàng)展首次出手拿地前一天,中誠(chéng)資本發(fā)生合伙人變更,合生創(chuàng)展旗下控股公司銳宇投資進(jìn)駐。
    這說明合生創(chuàng)展5月大規(guī)模拿地背后,出現(xiàn)了險(xiǎn)資身影。事實(shí)上,在疫情等因素帶來的利率下行周期中,房企低估值、業(yè)績(jī)穩(wěn)定等特色對(duì)于保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金的吸引力提升,地產(chǎn)股長(zhǎng)線投資價(jià)值凸顯,險(xiǎn)資與房企合作、注入資金的事例增多。
    對(duì)于房企來講,險(xiǎn)資流入意味著更多低成本的資金來源和融資渠道,這將成為房企拿地的一大資金保障。
    此外,隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn),房企銷售逐漸回暖。
    據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì),5月TOP100房企錄得總銷售額為10927.2億元,同比增長(zhǎng)16.9%,較4月增速擴(kuò)大22.7個(gè)百分點(diǎn),實(shí)現(xiàn)了單月銷售同比增速回正。全國(guó)范圍內(nèi)疫情防控逐漸得到鞏固后,房企判斷市場(chǎng)會(huì)逐漸企穩(wěn),對(duì)于未來的經(jīng)營(yíng)預(yù)期逐漸向好,拿地意愿更強(qiáng)。
    另一方面,由于現(xiàn)階段土地供應(yīng)數(shù)量增多,房企地塊投資選擇也會(huì)相應(yīng)增多,而優(yōu)質(zhì)地塊無疑成為房企著重狩獵的對(duì)象,區(qū)位較差的地塊將無人問津,地塊溢價(jià)成交與流拍現(xiàn)象并行。
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