房企5月銷售已經(jīng)逐步回到正軌。
6月初，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告披露5月銷售及近期新增項(xiàng)目情況。
公告中顯示，2020年5月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積386.8萬平米，同比增長5.68%，環(huán)比增長27.32%；合同銷售金額612.8億元，同比增長5.67%，環(huán)比增長27.8%。
截至前5月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1575.5萬平米，同比減少5.14%，降幅較上月的8.2%進(jìn)一步縮窄，合同銷售金額2471.1億元，同比減少7.66%，降幅較上月的11.3%進(jìn)一步縮窄。
據(jù)悉，截至5月末，萬科已認(rèn)購未簽約的金額已超過570億。
銷售回溫
事實(shí)上，5月，房企銷售已逐漸走出疫情陰霾，萬科亦實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。一位知情人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，萬科前期推盤沒有跟上，5月加大了推盤，單月推盤量就達(dá)到約700億元，去化率約61%，是一個(gè)比較好的水平，前五月推盤量約2000億元。
之后，萬科也將保持一定規(guī)模的推盤量，6月的推盤量約為650-750億。“以往萬科在上下半年的推盤比例一般是4:6，這也大致符合公司全年計(jì)劃。”
萬科的管理層認(rèn)為，較大規(guī)模的推盤和較好的去化率足以支撐未來的銷售。
隨著疫情得到控制，大眾的日常活動(dòng)恢復(fù)正常，購房熱度得到明顯提升。以萬科為例，5月客戶到訪量環(huán)比四月增長22%，同比增長6%。
萬科之外，絕大多數(shù)企業(yè)的銷售也逐漸回溫。前五月，恒大累計(jì)合約銷售2727.9億元，同比增長約17.8%；碧桂園權(quán)益銷售額達(dá)到約2060億元，同比下降7.03%。而在觀點(diǎn)指數(shù)披露的前五月房企銷售金額TOP100中，碧桂園的全口徑銷售額達(dá)到約2913億元。
新增開發(fā)項(xiàng)目方面，萬科在4月新增10個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，也保持一定納儲(chǔ)節(jié)奏，新增加開發(fā)項(xiàng)目9個(gè)。
公告中披露，新增項(xiàng)目分別位于深圳、佛山、長沙、南京、無錫、太原、銀川、西寧、鄭州，以一二線城市為主。
其中9個(gè)項(xiàng)目拿地總建面175.7萬平米，權(quán)益面積為92.2萬平米，按面積權(quán)益比例為53%。全口徑拿地金額為165.03億元，權(quán)益拿地金額為103.69億元，金額權(quán)益比例為63%。平均地價(jià)約為5100元/平米。
綜合前5月投資拿地情況，萬科前五月共新增開發(fā)項(xiàng)目30個(gè)，六成通過招拍掛獲取，四成通過股權(quán)收購方式獲取。上述項(xiàng)目累計(jì)拿地金額342億元，權(quán)益金額212.51億元，全口徑建面656萬平米，權(quán)益建面是414萬平米。
按此計(jì)算，萬科前五月拿地金額占銷售金額比重為13.8%，而在去年全年這一比例為30.88%。
顯然，五月萬科土地投資較為謹(jǐn)慎。“前五月拿地確實(shí)比去年少，萬科會(huì)在繼續(xù)控制投資基礎(chǔ)的情況下，加大項(xiàng)目的選擇。正常來看，下半年的拿地應(yīng)該會(huì)超過上半年。”
上述知情人士續(xù)指，萬科土地儲(chǔ)備保持在一個(gè)合理的數(shù)量，能夠保障未來兩年以上需要，有一定空間可以去挑選項(xiàng)目，接下來也會(huì)尋找適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)，通過公開市場或收并購的方式獲得好的項(xiàng)目。
不過，萬科謹(jǐn)慎投資的同時(shí)，全國土地卻呈現(xiàn)出“報(bào)復(fù)性增長”的趨勢，主要集中在以長三角、大灣區(qū)的一二線城市。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，于5月，北京、廣州、深圳、福州、武漢、南京、無錫等城市均有大規(guī)模土拍，房企拿地積極性明顯上升，土拍溢價(jià)不斷走高。
“盡管疫情對房企的資金鏈造成了一定沖擊，但近期信貸政策相對寬松，融資環(huán)境亦有所改善。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，資金環(huán)境、城市土地供應(yīng)力度加大以及銷售回升都支撐了房企拿地的信心。
但是，在他看來，近期土地市場有些過熱，地市火熱程度甚至超過了銷售市場。“萬科去年公開市場拿了比較多土地，或許是因?yàn)檫@個(gè)原因，有意放慢購地速度。從保持利潤率的角度來看，這無可厚非。”
萬科“不缺錢”
另外，隨著融資環(huán)境改善，萬科的發(fā)債成本進(jìn)一步下行。5月內(nèi)，萬科成功發(fā)行25億元公司債，期限分別為5年期及7年期，5年期票面利率低至2.56%。
據(jù)悉，這一利率相較去年9月發(fā)行的相同期限的產(chǎn)品，票面利率下行近100bp，較3月發(fā)行的同期限產(chǎn)品，票面利率下行了46bp。
于6月初，萬科亦下調(diào)“17萬科01”公司債券票面利率，在該債券存續(xù)期后2年，票面利率由4.5%調(diào)整為1.9%。
基于此，萬科也有將之前成本較高的債券回售的安排。
萬科這一發(fā)債利率讓同行艷羨，作為支撐的是萬科長期較低的負(fù)債率。興業(yè)證券一份研報(bào)中稱，截至一季度末，萬科凈負(fù)債率為34.3%，在手貨幣資金為1732.7億元，短期借款和一年內(nèi)到期的負(fù)債為897.8億元，短期償債倍數(shù)為1.93倍。
而近期萬科配售新H股也將令其償債指標(biāo)進(jìn)一步強(qiáng)化。6月4日，萬科訂立配售協(xié)議，擬向不少于六名承配人配售約3.156億股新H股，配售價(jià)為每股H股25港元，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約78.65億港元。
配售股份占萬科現(xiàn)有已發(fā)行H股20%，以及全部現(xiàn)有已發(fā)行股本約2.79%，經(jīng)配發(fā)及發(fā)行配售股份擴(kuò)大后，占比又分別為16.67%、2.72%。
“去年2018年股東大會(huì)上就給予了H股配股的授權(quán)，也已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，今年四月我們拿到了批文，也觀察了一段時(shí)間。”按照萬科管理層的說法，此舉能夠提升公司H股流動(dòng)性，不希望浪費(fèi)這次機(jī)會(huì)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，早在2014年進(jìn)行B轉(zhuǎn)H時(shí)，萬科曾提及，香港上市規(guī)則規(guī)定公眾人士須一直持有發(fā)行人已發(fā)行股本總額至少25%，部分情況可酌情15%-25%之間，而萬科流動(dòng)性只有11.9%，遠(yuǎn)低于港交所要求的比例。
因此，2019年4月，萬科首次增發(fā)已發(fā)行H股20%股份，配售價(jià)為每股29.68港元，配售所得款項(xiàng)凈額約為77.8億港元。發(fā)行完成后，H股占萬科總股本比例從11.91%上升至13.96%。
在此次3.156億股配售完成后，H股占萬科總股本比例將從13.96%升至16.3%，初步滿足港交所15%公眾持股的下限要求。
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