“身處深圳，不看房不買房不關(guān)注房，就像你站在泰山頂上，不看風景，盯著自己手機里存的熱播電視劇一樣。”
在深圳的一個買房群里，有人拋出了這句話，吳林（化名）心里一緊，趕忙又看了看自己的賬戶，發(fā)現(xiàn)資金還沒到位，不禁有點著急。
吳林是一名來自江蘇的“炒房客”，前些年已經(jīng)在深圳買了房，最近又想?yún)⑴c“打新”，再買一套。
“打新”是今年深圳樓市最熱門的事情，即參與搖號，搶購新房。自從3月份疫情趨緩后，以招商灣璽為代表的新盤入市，都遭遇了購房人的“圍堵”。有人遺憾，有人驚呼，也有人冷嘲熱諷。而無論是誰，都被這波熱浪裹挾。
打新的背后，是去年11月豪宅稅取消，深圳樓市迎來一波明顯的上漲，尤其是寶中、光明等區(qū)域，多個新房二手房價格倒掛，讓人們覺得，賺快錢的機會來了。
打新之后要真正賺錢，取決于二手市場的流通和價格。事實上，深圳二手房去年就開始有一股聯(lián)合炒作、拉高出貨的風潮，配合著新房市場的繁榮。
有關(guān)部門已經(jīng)關(guān)注到這種現(xiàn)象，提示了掛牌價高、存在炒作的風險，也處罰了一些中介機構(gòu)，點名批評了部分社區(qū)。
打新就一定能賺錢？深圳房價會“永不落”嗎？沒有人可以打包票。人們曾經(jīng)以為北京房價“堅挺”，但事實上北京房價已經(jīng)陰跌了三年；在去年豪宅稅之前，深圳大部分區(qū)域也是陰跌了兩三年，即使現(xiàn)在，深圳也不是所有區(qū)位都上漲。
隨著深圳有關(guān)部門對二手房的監(jiān)管趨嚴、加大供應(yīng)土地和新房，供需矛盾有望緩解，以及三年限售拉長了投資周期等，“打新”賺錢的空間在縮小，風險則在加大。
“打新”進行時
吳林已經(jīng)好幾年沒有感受到深圳樓市的這種亢奮了。上一次似乎還是在2015年。
她加了好幾個購房群，和朋友們同時關(guān)注著好幾個盤。6月18日，位于寶中的新錦安海納公館突然推出5套房源，僅兩天時間就有約1000人認籌。
新錦安海納公館是新錦安壹號公館的二期，據(jù)鏈家信息顯示，壹號公館二手房去年底的成交價為11萬，現(xiàn)在掛牌價13萬多，對比海納公館8萬多的新房價格倒掛空間十分明顯，“買了必賺，你要相信這是在深圳”，吳林說。
現(xiàn)在，打新早已經(jīng)不是深圳人的專屬福利，不論是哪個樓盤都有外地人“打新”的身影。
吳林這段時間剛好在深圳小住，一聽到消息就抓緊時間去認籌了。她告訴記者，認籌現(xiàn)場比較熱鬧，但感覺大家都比較佛系，覺得這5套房近千人搶中簽概率不大，多半還是陪跑，搖到了就考慮，搖不到就算了。
吳林很后悔，去年也來過這個盤，當時問了價格但是沒買，因為沒想到在深圳在那么高的價位上今年還能再漲一波，這次戶型也能勉強接受就想來試試運氣。
另一邊，她又慶幸，前幾年來深圳從事互聯(lián)網(wǎng)方面的工作，掙了一些錢也加入了“打新”，當時買了南山區(qū)的豪方天際，如今房價一直上漲。而她現(xiàn)在已經(jīng)不工作了，一半時間住在深圳一半時間住在江蘇。
與前兩年搶豪宅不同，因為去年底至今的房價上漲，今年深圳許多剛需盤也有了“操作”的空間。除了海納公館，上周金融街進入深圳的第一個項目融御華府也賺足了眼球，準備認籌的購房者前一天晚上就排上了長隊，最后被政府緊急喊停，線上重來。
除了融御華府，沙井海岸城、潤四等“網(wǎng)紅盤”都是今年投資者看好的“打新”目標。
深圳樓市的“打新”現(xiàn)象由來已久，第一個被打新的“網(wǎng)紅”是2014年開盤的華潤城潤府一期。當時均價4萬/平方米，兩年后華潤城二期均價7.5萬/平方米，2018年潤三均價8.5萬/平方米，鏈家平臺顯示其5月二手房掛牌價已經(jīng)高達16萬+，去年底成交的一套三室兩廳也達到每平14萬+，打新賺錢效應(yīng)驚人。
從2018年開始，豪宅也要“打新”，深圳的土豪們?nèi)齼蓛啥自诘厣系却猩屉p璽的搖號，網(wǎng)稱“5000萬蹲”。
2019年，深圳灣華潤瑞府8000萬1套的公寓幾分鐘內(nèi)被“秒光”。同樣需要500萬認籌金的深業(yè)中城也被搶光；今年，招商灣璽三開三罄，疫情也沒能阻擋富豪戴著口罩排隊搶房的腳步。
價格倒掛的誘惑
從華潤城這個網(wǎng)紅盤的成長史，可以透視深圳人競相“打新”的原因：賺錢效應(yīng)。
首先深圳因土地和新房供應(yīng)經(jīng)常緊缺，二手房市場流通性強于其他城市。而新房因限價政策的存在，往往比周邊二手房更加便宜，低價買進隔幾年再賣出去，倒掛產(chǎn)生的利潤空間少則百萬多則達到千萬，買到就是賺到這種人人都懂的道理，誰會不愿意去嘗試一次？
去年11月，深圳取消了豪宅稅，等于少了幾十萬甚至上百萬的稅費，促進了二手房迎來新一波的熱潮，至今未熄。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，5月份深圳二手房價格比上月上漲1.6%位居全國第二。
一位準備買潤四的購房人對記者表示，她手頭資金一直都很寬裕，買房通常都是一次性付款。2016年她又有錢又有名額，有一套半島城邦三期的房子擺在她面前，但當時覺得投資房地產(chǎn)不靠譜就沒買，結(jié)果同學買的現(xiàn)在已經(jīng)升值了1200萬。她羨慕不已，于是現(xiàn)在賣掉了一套房子抓緊騰出名額，準備“打新”潤四。
而支撐深圳房價長期上漲的因素，還有地價。2015年底，泰禾在尖崗山拍出近8萬/平的樓面地價；去年，深圳史詩級土拍，光明幾塊土地價格都上了4萬/平方米。
不同于其他一線城市，深圳的購房資格最容易獲取。像吳林這樣的外地人在深圳買房的資格門檻也并不高，本科及以上可以直接落戶，立刻就能買；或以公司名義買。
中原、貝殼等中介機構(gòu)人士表示，這兩年，越來越多的外地人看中深圳的發(fā)展前景都來深圳買房。一些北京、上海、廣州等地的人把戶口遷到深圳買房。
有深圳中介人士反映，為了籌集“打新”資金，不少人用杠桿撬動資產(chǎn)。甘俊攝
隱秘的炒房鏈條
事實上在深圳，已經(jīng)形成了一條完整、成熟的炒房鏈條，從資格、貸款到買房、賣房，都有一連串的機構(gòu)在運營。
打新之后的變現(xiàn)是關(guān)鍵，也就是二手房市場的價格。這方面，深圳已經(jīng)出現(xiàn)部分區(qū)域部分小區(qū)二手房業(yè)主聯(lián)合坐莊炒作房價的現(xiàn)象。
去年底，深圳二手房業(yè)主連連作妖、抱團漲價，最后被住建局點名，就是一出令人咋舌的“大戲”。去年11月，恒裕濱城的業(yè)主群截圖瘋傳深圳地產(chǎn)圈，“D戶型業(yè)主聽指揮，統(tǒng)一掛牌價到2600萬，低于這個數(shù)不賣”，“下周2700萬，謝謝”。
恒裕濱城的集體漲價，好比星星之火，從前海、寶中，到碧海、龍華，十幾個小區(qū)業(yè)主群開始謀劃“漲價同盟”。
很快，監(jiān)管就注意到了此事，恒裕濱城、鳳凰里小區(qū)的相關(guān)業(yè)主被約談、小區(qū)二手房的網(wǎng)簽也被暫停。
疫情期間樓市變冷，但自3月疫情緩和后，炒作風又重新刮起，不少樓盤抱團漲價。深圳多個房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，華潤城1-3期的二手房源掛牌價，突然飆升，最高到了20萬/平方米，很多都在18萬/平方米。而在春節(jié)前，報價也就在12-13萬/平方米。
據(jù)彼時貝殼網(wǎng)二手房平臺數(shù)據(jù)，掛牌價突然飆升的不只是華潤城，南山區(qū)的后海、蛇口、前海和深圳灣片區(qū)，業(yè)主們都爭先恐后提高掛牌價，陽光海濱報價漲12%左右，三湘海尚漲15%左右，恒裕濱城二期漲15%左右。
鄰近南山的寶安中心區(qū)也隨之效仿，抱團漲價，很多樓盤春節(jié)前還在7-8萬/平方米，都掛到了10萬/平方米，壹方城、凱旋城、幸福海岸等樓盤都漲幅明顯。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)業(yè)主集體掛高房價，是為了通過“高評高貸”的方式，獲得經(jīng)營抵押貸款，然后再把貸出來的錢投入樓市，其中有經(jīng)驗的投資客，為躲避資金監(jiān)管，甚至將貸款轉(zhuǎn)手了十余人。
4月開始，因掛牌價格虛高，數(shù)個小區(qū)被深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會“點名”，南山超過20萬/平方米、光明超過7萬/平方米的房源，均被下架。
上述協(xié)會還指出，局部樓盤被“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個利益方組成的機構(gòu)化團隊利益鏈，在助推此輪樓市“虛火”。他們擔心，這樣的拉高出貨會誘人入彀，產(chǎn)生風險。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，“深房理騙局”事件也說明，樓市投資已深入人心、深入骨髓，深圳“大V”鏈條下是數(shù)不清的投資客。
有深圳中介人士反映，為了籌集“打新”資金，不少人用杠桿撬動資產(chǎn)，寄望于轉(zhuǎn)手后高位套現(xiàn)，賺個盆滿缽滿。
據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，深圳樓市的杠桿率一直處于高位，近幾年來持續(xù)領(lǐng)跑全國。2019年，深圳住戶部門杠桿率增至83.2%，領(lǐng)先北上廣，比全國均值（60.4%）高出20%。2020年一季度，深圳住戶部門中長期貸款增加544.93億元，重回2017、2018年高點。
深房理和蟹姐姐僅僅是被公開爆料的個例，在深圳，這樣的“大V”和會員還有很多——在向大V深房理繳納萬元會費后，蟹姐姐根據(jù)深房理的指導，通過假結(jié)婚獲得了購房資格、再疊加經(jīng)營貸、小額貸等杠桿成功購房，正當蟹姐姐做著炒房暴富的美夢時，深圳金融辦和銀監(jiān)局出臺了延期半年的企業(yè)貸新政，讓蟹姐姐的資金鏈斷裂，炒房夢就此破滅，購入的700多萬房產(chǎn)被小貸公司凍結(jié)，她準備拍賣償還過橋貸款。
像蟹姐姐這樣的炒房客甚至膽子大到拿出所有的積蓄、透支所有的信用卡、把杠桿加到極致來炒房，企圖以小博大。
并非穩(wěn)賺不賠
深圳樓市的投資投機購房近年來一直高于其他城市。據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2015-2016年房價漲勢最盛時，投資性購房的比例從20%上升到40%，甚至更高；投資客中非深戶籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份，深圳樓市也常常有著30%的投資客比例。
今年3月以來，據(jù)深圳中原估計，入市的投資需求比例大概在40%左右。
但是這么多的投資客，他們對于未來不像前兩年那么有信心了。比如他們針對最火的網(wǎng)紅盤潤四就有了預期的分化。
據(jù)深圳多位房產(chǎn)中介猜測，潤四的定價會在10萬/平方米以上，相比二手房13-14萬的成交價，仍然存在一定的套利空間，但后續(xù)上漲的空間，充滿了不確定性。
從時間成本來看，潤四交樓大約還需要2年，之后辦證加上三年限售期，最快也要5年才可以出售，持有的時間成本和資金成本都比以往要高。
綜合來看，一些投資購房者認為，“打”潤四想盡辦法獲得房票、疊加杠桿籌集資金付出的高昂成本，已然不那么劃算了。
目前熱炒的光明區(qū)域，新房價格5萬多/平方米，加上各種成本，后續(xù)要賣到七八萬左右才會有得賺。而對這個漲幅會不會來到，什么時候到達，很多買房人其實心里都沒底。
李宇嘉認為，“深房理騙局”反映出的問題，比如假離婚和假結(jié)婚、假借名額、經(jīng)營貸進入樓市，中介、大V、自媒體加持下的炒風日盛，都需要在監(jiān)管上創(chuàng)新手段，政策要精細化，責任要落實到位，對作奸犯科者的懲罰，不能蜻蜓點水，金融和住建部門的合作，要有實質(zhì)性舉動，不能甩鍋。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，深圳應(yīng)防范打新風險，嚴厲處理惡意哄抬房價、違規(guī)收取“喝茶費”等行為，有助于遏制樓市虛火。
政策層面的風險也在加大。國家反復強調(diào)“房住不炒”，近兩月來，深圳政府對二手房的監(jiān)管也頻頻升級，對哄抬房價、掛牌價虛高等不良行為進行了嚴肅處理，并嚴查經(jīng)營貸等加杠桿的違規(guī)操作。
除監(jiān)管趨嚴以外，深圳政府今年還將大幅增加住宅用地和商品房供應(yīng)，若深圳的住房供需矛盾能夠有效解決，“打新”的投資客也將面臨更大的風險。
看到風向有變，吳林開始猶豫。她認為潤四產(chǎn)品、位置、價格都不如潤三好，投資獲利的空間沒那么大了。
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