西安樓市自2017年以來，處于“熱、漲”的階段性行情狀態(tài)，這是與2016年之前相比發(fā)生的最大變局。
在持續(xù)了3年多后，進入2020年下半年，樓市將進入新的變局，而這回不只是房價的變化那么簡單！
從2017年開始，西安樓市迎來階段性行情。
在這一輪行情通道中，又分兩個階段，一是2017-2019上半年的較熱、快漲階段，二是2019年下半年來的溫?zé)帷⒙凉q階段。
在這一輪行情中，發(fā)生了以下幾個情況：
1、主城區(qū)的新房房價漲幅較大。以2016年的年度成交均價為基數(shù)，2017年比2016年漲25%，2018年比2017年漲22%，2019年比2018漲15.5%。
2、主城區(qū)二手房價格迎來快漲。受新房價格快漲影響，從2017年下半年開始，主城區(qū)的二手房價格抬頭，成交量增，局部二手房價格超過新房，出現(xiàn)倒掛。
3、主城外溢置業(yè)助推周邊價漲。受主城房價上漲過快、限購等因素疊加，2017-2019年期間，西向的灃東新城、灃西新城；東向的高陵、臨潼，房價上漲較快。
4、西安帶動周邊城市價漲。陜西省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受西安房價上漲的影響，2018年周邊的咸陽、渭南、銅川也迎來了一波房價漲、成交活躍的行情。
2017年之前，因房價滯漲、處于超低迷狀態(tài)，堅持買房而受到家人抱怨、親戚同事調(diào)侃的，在行情起來后都獲得了“很有眼光”的贊譽。
在跳廣場舞的人群中，閑諞的話風(fēng)也變了：以前是“你買房做啥，價格不漲還跌呢”，2017年之后是，“你錢存在哪做啥，借給我買房”！
房價漲了，已買房的家庭財富、和諧度都提高了！而沒買房的，則陷入了更為糾結(jié)的狀態(tài)中！
這么多年來，凡是看跌的要么被啪啪打臉，要么以更高的成本悄悄地買了房。
城市和樓市發(fā)展是變化的不是靜態(tài)的。對比過去的2年多，當(dāng)前情況發(fā)生了新的變化：
1、興奮過后是冷靜，城市營銷、招商項目需要落地變?yōu)镚DP；“網(wǎng)紅”不再，城市畫風(fēng)變得相對低調(diào)務(wù)實。
2、在2019年6月20日進一步限購、新增落戶及人才引進趨于穩(wěn)定之后，購買力更加趨穩(wěn)、有序。
3、新建樓盤普遍趨于高端化，精裝大平層均價1.7萬/㎡以上，2萬/㎡盤，各區(qū)域都有，總量接近飽和。
4、主城區(qū)適合主流的普通置業(yè)需求的中低價位產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性短缺，要么不能持續(xù)地推出，要么局部區(qū)域即將斷供，此后再無該類產(chǎn)品。
5、西咸新區(qū)以灃東新城（含西咸能源金貿(mào)區(qū)）為代表，房價從2019年中以來，已趕超西安主城區(qū)，當(dāng)前主力均價在1.5萬/㎡以上。
6、西安主城區(qū)二手房價格從2019年8月環(huán)比0漲幅以來，一路下行，到2020年5月份再度出現(xiàn)環(huán)比上漲，二手房止跌回穩(wěn)，下半年或?qū)⒂瓉硇碌男星椤?/div>
這其中有一點沒變的是，購買力依然以本地改善、返鄉(xiāng)置業(yè)、外來置業(yè)為主，但在總量上，較前兩年出現(xiàn)明顯的下滑。
2017年以來，西安商品住宅的庫存去化周期一度降到4個月左右，當(dāng)前已再度恢復(fù)到7個月左右，房源銷售周期在進一步拉長。
但這并不意味著房子好買：
對中高端置業(yè)而言，適配房源多，可好中選優(yōu)；對普通置業(yè)來說，可選房源少、區(qū)域分布不均衡，難選擇！
從西安近年來的土拍分布及成交價格看，當(dāng)前市場中存在的兩極分化、房源供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾將長期存在！
在接下來一段的時間里，目前僅有的均價在1.1-1.3萬/㎡的樓盤賣完后，西安主城區(qū)的房價將迎來在1.5萬/㎡以上的新階段。
普通置業(yè)繼續(xù)在主城買新房，購房成本將更高。對于普通置業(yè)來說，那么將面臨如下選項：
一是再次被動接受更高的單價。在和目前同等的總價，或略微高一點的總價下，接受比現(xiàn)在可買的面積更小，但功能還齊備的房子。
二是在二手房中找機會。選擇二手次新房或地段價值較優(yōu)的二手房，但不確定的因素是，這樣的二手房價格是否能接受。
三是不得不外溢置業(yè)。在環(huán)主城區(qū)域或西咸新區(qū)一些價值還算可以的新建板塊中去選擇適合自己的房子。以交通、時間成本換購房成本及成長空間。
四是選擇可替代產(chǎn)品。在商辦產(chǎn)品（公寓）中選擇有地鐵、商業(yè)的綜合體，公攤小、梯戶比不大，價格適中，可作為居住替代品的房源。
綜上，新的場景似乎已經(jīng)清晰可見！
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