在市場基本面穩(wěn)健背后，房企的分化也正在悄然加劇。一方面是TOP10房企表現(xiàn)優(yōu)異，遙遙領(lǐng)先大市，另一方面尾部房企規(guī)模加速縮減，行業(yè)的集中度不斷加強(qiáng)。
超預(yù)期復(fù)蘇的樓市行情延伸到了股市。7月1-2日，地產(chǎn)股連續(xù)兩日大漲，傳遞出了市場對房地產(chǎn)樂觀的信號。
5、6月份的樓市熱度，大大超越了此前的預(yù)期，碧桂園、恒大、萬科、綠城等龍頭依然實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的業(yè)績，這一切，隨著6月末克而瑞排行榜的公布和恒大等公司的業(yè)績預(yù)告，反映到了股市。
上半年樓市樂觀收場，但展望下半年，房企依然面臨不小的壓力。疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)“偏冷”等復(fù)雜環(huán)境下，房企去化艱難、現(xiàn)金流承壓，又加上是償債高峰年，不少中小房企徘徊在破產(chǎn)的邊緣。
在6月30日的萬科股東大會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝都特別強(qiáng)調(diào)，面對不確定的市場，萬科的財(cái)務(wù)原則是“現(xiàn)金為王、手有余糧”，以應(yīng)對可能的危機(jī)，或?qū)ふ也①彽臋C(jī)會(huì)。
市場突然樂觀了
下半年剛一開場，低迷許久的地產(chǎn)股突然爆發(fā)。7月1日，A股房地產(chǎn)板塊漲幅高達(dá)5.13%。7月2日，房地產(chǎn)板塊繼續(xù)走強(qiáng)，漲幅達(dá)到3.57%，其中，泰禾、綠地、金科三家房企更是連續(xù)兩日漲停。
中國綜合研究院旅游與地產(chǎn)研究中心宋丁認(rèn)為，地產(chǎn)股大漲的原因，除了7月1日央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率因素以外，多家房企發(fā)布的上半年銷售業(yè)績超出業(yè)內(nèi)預(yù)期，也大大提振了市場信心。
光大證券指出，當(dāng)前宏觀流動(dòng)性充裕，資金面邊際改善，得益于銀行按揭投放路徑依賴、疫情積壓需求集中釋放、房企加大推盤力度、置業(yè)情緒短期回溫，短期銷售反彈明顯，為地產(chǎn)股基本面持續(xù)修復(fù)奠定基礎(chǔ)。
上半年尤其是一季度，由于疫情黑天鵝來襲，樓市驟然入冬，房企的日子并不好過。地產(chǎn)股也較為低迷，A股房地產(chǎn)板塊整體漲幅僅為0.32%，投資者大多持悲觀態(tài)度。
但魔幻的是，3-5月市場逐漸企穩(wěn)并快速恢復(fù)，進(jìn)入6月后，市場加速回暖，去化加快。6月單月，百強(qiáng)房企全口徑銷售額達(dá)到14517.2億元，同比增長13.8%。
2020年轉(zhuǎn)眼過半，房企交出的上半年成績單卻實(shí)現(xiàn)“反轉(zhuǎn)”，給投資者帶來驚喜。
上半年，恒大實(shí)現(xiàn)銷售額3488.4億元，銷售面積3863.2萬平方米、銷售回款3120億元，分別同比增長23.8%、47.5%、66.5%。其中，合約銷售額及銷售回款數(shù)據(jù)均創(chuàng)下了恒大歷史同期最高。
而碧桂園依然衛(wèi)冕銷冠?？硕饠?shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年的銷售額3723.1億元，同比去年(3895.4億元)略有下降，但依然領(lǐng)跑同行。隨著疫情影響逐漸消退，碧桂園業(yè)績快速修復(fù)，剛過去的端午小長假，碧桂園權(quán)益認(rèn)購金額達(dá)到108億元，同比增長50%。
萬科的銷售排名出現(xiàn)了下滑，但仍以3180億元位居第3。萬科總裁祝九勝在6月30日的股東大會(huì)上表現(xiàn)出了力爭上游的決心：“我們努力做到數(shù)一數(shù)二，領(lǐng)先領(lǐng)跑。”
2019年銷售金額首次進(jìn)入TOP20的金茂，在疫情期間上升迅速，以1028.7億元位居12，51%的年度業(yè)績目標(biāo)完成率，在龍頭房企中也位居前列。
此外，世茂、綠城、禹洲、花樣年等部分房企也表現(xiàn)不錯(cuò)，累計(jì)業(yè)績同比實(shí)現(xiàn)逆勢增長。如金地、世茂、招商蛇口上半年業(yè)績分別同比增長19%、10%、9%，有力地激發(fā)了市場情緒。
整體來說，百強(qiáng)房企銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期。上半年銷售額達(dá)到44973億元，同比微降1.1%。在疫情之下，取得如此成績，已是超乎預(yù)期。
易居中國CEO丁祖昱指出，2020年僅過去半年，全國千億房企已達(dá)到13家，這一數(shù)字比2019年上半年增加1家，較2018年增加了6家。
丁祖昱感嘆說，今年上半年的房企銷售超預(yù)期。二三月份的時(shí)候?qū)︿N售的預(yù)測還是偏保守的，認(rèn)為受疫情影響，房企銷售不可能出現(xiàn)和去年同比上升的情況，但沒想到一部分頭部房企的回升速度非?？?，甚至超過了去年同期。
下半年仍存不確定性
在市場基本面穩(wěn)健背后，房企的分化也正在悄然加劇。
一方面是TOP10房企表現(xiàn)優(yōu)異，遙遙領(lǐng)先大市，另一方面尾部房企規(guī)模加速縮減，行業(yè)的集中度不斷加強(qiáng)。
海通證券指出，對比2019年和2020年1-6月操盤口徑銷售門檻，上半年房企1-10強(qiáng)門檻值上升7.0%，而51-100強(qiáng)門檻值下滑幅度高達(dá)12.5%。而這一趨勢也將蔓延至下半年樓市，進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)集中度。
同時(shí)，下半年樓市還存在來自行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的多重影響。
對此，中信建投表示擔(dān)憂：“新冠疫情沖擊明顯，全球經(jīng)濟(jì)整體降速，影響部分居民收入、信用擴(kuò)張、按揭償還及消費(fèi)支出；房企還債高峰來臨，部分中小房企信用風(fēng)險(xiǎn)提升；辦公樓出租率及租金水平下降；消費(fèi)支出水平有可能會(huì)影響零售和倉儲(chǔ)物業(yè)租金水平。”
丁祖昱進(jìn)一步補(bǔ)充道：“房企利潤從評估增值到減值，持有型資產(chǎn)規(guī)模較大的企業(yè)要做好減值準(zhǔn)備：有一點(diǎn)我認(rèn)為需要特別提醒，從全年利潤角度來看，今年受疫情影響，商業(yè)和寫字樓的評估，可能會(huì)出現(xiàn)減值。所以持有資產(chǎn)規(guī)模較大的房企要做好減值準(zhǔn)備。”
6月30日，萬科股東大會(huì)中，萬科總裁祝九勝表示：“當(dāng)前外部環(huán)境呈現(xiàn)高度的復(fù)雜和不確定性，中長期來看行業(yè)已經(jīng)步入存量競爭時(shí)代，市場從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，對企業(yè)綜合實(shí)力的考量更加嚴(yán)峻。但行業(yè)巨大的體量仍然為企業(yè)提供了大量發(fā)展機(jī)會(huì)。”
但房住不炒基調(diào)不變，丁祖昱認(rèn)為，只要房地產(chǎn)能夠穩(wěn)住，整體經(jīng)濟(jì)也能夠企穩(wěn)。
比如土地出讓金和房地產(chǎn)直接稅收直接影響地方財(cái)政收入。上半年50大城市賣地2.29萬億，同比增17.3%；若按銷售金額10%去粗略估算房地產(chǎn)稅收，去年約16萬億的銷售額，約有1.6萬億稅收，這兩項(xiàng)對財(cái)政收入的影響是巨大的。
因此，平穩(wěn)健康發(fā)展，是房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，也是底線。在這樣的認(rèn)知基礎(chǔ)上，才能對行業(yè)趨勢做出清晰的判斷。
克而瑞指出，雖然上半年市場快速復(fù)蘇，但下半年市場仍需要較長時(shí)間恢復(fù)，加上疫情的不確定性，行業(yè)整體去化承壓，三季度成交量可能會(huì)有所回落，預(yù)計(jì)2020年全年銷售規(guī)模將微降5%左右，銷售金額與去年將基本持平。
而對于未來，龍頭房企已早早做好準(zhǔn)備。如萬科郁亮、祝九勝都特別強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前萬科的財(cái)務(wù)原則是“現(xiàn)金為王、手有余糧”。
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