租房需求集中釋放,租賃市場潛在矛盾凸顯——
租金高進(jìn)低出、長收短付不可持續(xù)
隨著畢業(yè)季到來,租賃住房需求集中釋放。然而,一些不規(guī)范的長租公寓或住房租賃企業(yè)采用房租“高進(jìn)低出”“長收短付”的經(jīng)營模式,給房東和租客帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士提醒,房東和租客要警惕不正常租金的誘惑,增強(qiáng)法律意識(shí)。
又是一年畢業(yè)季,新畢業(yè)的大學(xué)生開始走向工作崗位,城市中大量租房需求也隨即釋放。如何租到一處稱心如意的房子,有一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境?一些涉世未深的新畢業(yè)大學(xué)生往往一籌莫展。今年上半年,受新冠肺炎疫情影響,租賃市場潛在的矛盾更加突出地暴露出來。
近年來,一些不規(guī)范的長租公寓或住房租賃企業(yè),為了快速籌集資金,采用房租“高進(jìn)低出”,即高租金向房東收房,低租金向租客出租,“長收短付”,即向租客收取3個(gè)月以上的租金,向房東按月支付租金的經(jīng)營模式。
7月7日,中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)(中房學(xué))發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱,“高進(jìn)低出”“長收短付”模式不可持續(xù),極易出現(xiàn)資金鏈斷裂,會(huì)給房東和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。一些不法企業(yè)和個(gè)人還利用這種模式形成“資金池”,待積累大量資金后卷款跑路。中房學(xué)提醒,務(wù)必謹(jǐn)防此類陷阱,免遭經(jīng)濟(jì)損失,防止房屋租賃糾紛纏身。
長租公寓近幾年在我國的發(fā)展風(fēng)起云涌,從資本的大舉進(jìn)入,到一些長租公寓企業(yè)高價(jià)搶租賃房源,這個(gè)過程中積累了不少風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士總結(jié),2019年有50余家長租企業(yè)爆雷。今年上半年,受疫情影響,長租公寓出租率下降,長租公寓企業(yè)現(xiàn)金流隨即吃緊,相繼傳出企業(yè)資金鏈斷裂的消息。
廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平認(rèn)為,長租公寓企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂跑路情況后,對(duì)房東而言,長租公寓經(jīng)營人不能按時(shí)支付租金,房東將直接面臨租金損失。對(duì)租客而言,則面臨著已繳納的租金被長租公寓經(jīng)營人挪用、侵吞的風(fēng)險(xiǎn),即使租客已向長租公寓經(jīng)營人繳納了租金,但在房東未收到租金而要求收回房屋的情形下,也面臨著要向房東交還房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
此外,在房屋租賃市場上還存在“租賃貸”的情況。黃羅平介紹,如果租客以租賃貸款的形式與銀行簽訂合同支付租金,租客與金融機(jī)構(gòu)之間有一層借貸法律關(guān)系。一旦長租公寓企業(yè)爆雷跑路,租客有可能遭到銀行的資金追討。
面對(duì)市場的亂象和風(fēng)險(xiǎn),中房學(xué)發(fā)出租房提示:房東和租客要謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè),可通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)站、住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)、國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等渠道查詢企業(yè)相關(guān)信息,拒絕接受不良企業(yè)提供的房屋租賃服務(wù);租客不要受過低租金或租金打折的誘惑,房東切勿被過高租金所吸引;租客不宜一次性預(yù)付長期租金,防范住房租賃企業(yè)在租期未到時(shí)便卷款跑路或倒閉;廣大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其人員要恪守執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則,對(duì)提供非正常高傭金委托收房、出房的住房租賃企業(yè)要格外提高警惕。
黃羅平提醒,對(duì)于房東而言,要特別注意與長租公寓經(jīng)營人簽訂的合同內(nèi)容,防范對(duì)自身不利的霸王條款、格式條款等,增強(qiáng)法律意識(shí)。一旦發(fā)生糾紛,則需要及時(shí)維權(quán),保留證據(jù),通過法律途徑追討租金和違約金,并拿回房屋,將損失降到最低。對(duì)于租客而言,簽訂合同時(shí),不僅要詢問房屋權(quán)屬,還要核實(shí)長租公寓經(jīng)營人的權(quán)利來源是否合法、有效,如果發(fā)現(xiàn)長租公寓經(jīng)營人存在詐騙、侵占、挪用資金等涉嫌違法犯罪的行為,要及時(shí)報(bào)警維權(quán)。
如果確因疫情導(dǎo)致糾紛發(fā)生的,則建議房東、長租公寓經(jīng)營人、租客或金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)市場主體先通過友好協(xié)商的方式來協(xié)調(diào)處理租金調(diào)整、合同變更或解除等事宜。無法協(xié)商一致時(shí),則通過法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。
景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為,長租公寓應(yīng)該通過立法進(jìn)行規(guī)范,在立法的基礎(chǔ)上加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管,同時(shí)加強(qiáng)政策扶持,才能使行業(yè)走向長期穩(wěn)定健康的軌道。(亢舒)
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