新冠肺炎疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，正逐步體現(xiàn)到寫字樓市場(chǎng)上。
世邦魏理仕近日發(fā)布報(bào)告顯示，今年第二季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)再現(xiàn)供大于求，需求缺口達(dá)到38700平方米，這也是全市凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度錄得負(fù)值。二季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來(lái)最高值。
空置率提高的原因，除了供應(yīng)量加大外，還與需求恢復(fù)緩慢有關(guān)。受疫情影響，企業(yè)的成本控制較為嚴(yán)格，擴(kuò)張速度下降。其中，外資租戶表現(xiàn)更為謹(jǐn)慎。
受此影響，二季度北京寫字樓的租金水平繼續(xù)下滑。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，為了盡快提高入駐率和最大限度減少損失，業(yè)主們?yōu)樽鈶籼峁┝藘?yōu)惠的租金之外，還有更加靈活的交付狀態(tài)及更大的免租力度。但目前來(lái)看，市場(chǎng)恢復(fù)恐怕尚需時(shí)日。
租金降幅為近十年最大
受經(jīng)濟(jì)增速放緩等多重因素影響，從去年開始，北京寫字樓市場(chǎng)需求就不振。CBRE世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，2019年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H錄得12.1萬(wàn)平方米，為過(guò)去5年歷史最低。其中，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，品質(zhì)略差的乙級(jí)寫字樓，全年的凈吸納量為-9.6萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。
在供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，去年北京寫字樓租金下降1.4%，創(chuàng)2010年以來(lái)的最大跌幅，其中乙級(jí)市場(chǎng)的降幅為2.1%。
進(jìn)入2020年，受新冠肺炎疫情的影響，新增供應(yīng)暫緩入市。但需求同樣受到影響。多家機(jī)構(gòu)表示，今年一季度，北京寫字樓市場(chǎng)的新租需求出現(xiàn)延期或暫時(shí)停滯，會(huì)展、文體娛樂(lè)及貿(mào)易等行業(yè)的租戶縮減面積和退租現(xiàn)象較為明顯。
世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，今年第一季度，北京寫字樓市場(chǎng)的空置率為14.5%。
到今年第二季度，此前積壓的租賃需求開始尋求釋放，寫字樓市場(chǎng)的租賃需求回升。但由于新政供應(yīng)規(guī)模仍然較大，使得空置率進(jìn)一步提升，租金也出現(xiàn)下跌。前述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，二季度北京寫字樓市場(chǎng)平均租金為420.5元／平方米／月，環(huán)比下降1.2%。
仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示，在疫情影響的特殊背景下，寫字樓持有方更看重出租率而不是追求租金增長(zhǎng)。因此，寫字樓方面會(huì)傾向于通過(guò)降低價(jià)格來(lái)吸引租戶。
分行業(yè)看，在當(dāng)前的寫字樓市場(chǎng)中，科技行業(yè)較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業(yè)呈現(xiàn)積極擴(kuò)租態(tài)勢(shì)；醫(yī)藥企業(yè)升級(jí)搬遷和擴(kuò)租需求也較為顯著。
從資金類型看，內(nèi)資企業(yè)仍是市場(chǎng)主力。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，在二季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增需求中，內(nèi)資企業(yè)占新租成交的71%。“由于更嚴(yán)格的預(yù)算和成本控制，外資租戶表現(xiàn)更為謹(jǐn)慎。”
商鋪市場(chǎng)同樣受到疫情的不小影響。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，北京零售商鋪的空置率提升，租金下跌。其中，餐飲、母嬰、教育、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)受影響較大。
此外，工業(yè)物流地產(chǎn)和高端酒店，同樣受到重創(chuàng)。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，今年第二季度，北京物流地產(chǎn)的空置率達(dá)到4.9%，創(chuàng)最近五年來(lái)新高。截至今年5月，北京高端酒店需求量同比下降71.7%，每間可出租客房收入同比下降74.6%，降幅比其他一線城市高出約5到10個(gè)百分點(diǎn)。
完全恢復(fù)尚需時(shí)日
由于疫情曾在二季度出現(xiàn)反復(fù)，使得北京的寫字樓和商鋪市場(chǎng)的交易出現(xiàn)低谷。但分析人士指出，雖然如今疫情已基本得到控制，但其中長(zhǎng)期影響仍不可忽視。
CBD區(qū)域某寫字樓負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，近期的招租情況并不理想，意向客戶明顯少于往年。他表示，在2019年，項(xiàng)目就已經(jīng)出現(xiàn)招租難的情況，具體原因有可能是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、增速下滑，以及外資企業(yè)縮減在華投資。
“我們能感受到的很明顯一點(diǎn)是，金融類（主要是P2P）租戶在減少，外資租戶在減少。”他說(shuō)。
寫字樓及商鋪市場(chǎng)的景氣程度，與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響并非短期，因此，寫字樓和商鋪市場(chǎng)的復(fù)蘇恐怕也需要一個(gè)過(guò)程。
萊坊董事及北京辦公樓服務(wù)部主管朱毓敏表示，國(guó)外疫情依舊呈現(xiàn)蔓延趨勢(shì)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性加劇，整體市場(chǎng)需求被繼續(xù)抑制。因此，預(yù)計(jì)下半年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍然面臨較為嚴(yán)峻的形勢(shì)，租金將承壓下行而空置率將持續(xù)走高。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)張冀蘇也認(rèn)為，疫情反復(fù)的不確定性以及今年的經(jīng)營(yíng)成本壓力，制約著寫字樓市場(chǎng)需求的釋放。目前，租戶和業(yè)主雙方均以續(xù)租談判為重心。預(yù)計(jì)降租現(xiàn)象仍將延續(xù)，未來(lái)的寫字樓市場(chǎng)租金水平將會(huì)下降，從而刺激租賃交易回升。
商鋪市場(chǎng)方面，由于不少租戶的資金規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，因此前期的關(guān)店現(xiàn)象較為明顯。即便在疫情結(jié)束后，需求恢復(fù)也相對(duì)緩慢。
世邦魏理仕指出，預(yù)計(jì)未來(lái)娛樂(lè)、兒童業(yè)態(tài)關(guān)店現(xiàn)象將進(jìn)一步顯現(xiàn)，未來(lái)業(yè)主方的招租壓力會(huì)繼續(xù)加大，下調(diào)租金，或提供更靈活的租賃條款，將是業(yè)主的主要選擇。但總體來(lái)看，空置率壓力仍會(huì)在短期內(nèi)存在。
此外，工業(yè)物流地產(chǎn)、高端酒店等業(yè)態(tài)的恢復(fù)，也被認(rèn)為需要一個(gè)緩慢的過(guò)程。
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