房企融資依舊風(fēng)風(fēng)火火。
貝殼研究院發(fā)布的融資報告顯示，今年前7個月房企境內(nèi)外債券融資累計約7379億元，融資規(guī)模較上年同期下降7%；整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%。就7月單月來看，境外融資受熱捧，美元債發(fā)行井噴，成為7月典型房企融資的主要特征。
受疫情影響，2020年房企“久旱逢甘霖”，迎來了寬松的融資環(huán)境，然而，隨著境內(nèi)經(jīng)濟的逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)金融層面將加大監(jiān)管力度，在以“防風(fēng)險”為前提的背景下，寬松的融資環(huán)境還能持續(xù)多久值得觀察。而在上半年火熱的融資環(huán)境中，世茂股份20億元的住房租賃信托被終止也頗為惹人矚目。
房企海外融資回暖
報告顯示，7月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆，較上月增加26筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約1234億元，環(huán)比上升41%，環(huán)比增速保持兩個月超40%，同比上升6%。
其中，境內(nèi)發(fā)債占據(jù)主力，7月共發(fā)行82筆債券融資，較上月增加20筆，融資規(guī)模達(dá)到728億元，環(huán)比增長50%；融資成本也有所上漲，平均票面利率為5.1%，較6月上升13%，境內(nèi)融資利率近3個月持續(xù)走高，增幅呈擴大趨勢。
境外融資方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月融資規(guī)模達(dá)到505億元，環(huán)比增長29%；融資平均票面利率為8.38%，較6月下降3%。
雖然美元債發(fā)債情況仍弱于境內(nèi)債，但已經(jīng)開始回暖。中原地產(chǎn)統(tǒng)計指出，6月份上市房企合計實現(xiàn)美元債融資金額達(dá)63.3億美元，7月份合計實現(xiàn)融資總額73.4億美元，為年內(nèi)融資小高峰。
值得一提的是，這種趨勢仍在持續(xù)。僅8月6日早間，就有禹洲集團、新城發(fā)展、華南城、建業(yè)地產(chǎn)4家房企披露美元融資計劃，規(guī)模合計10.5億美元。而據(jù)統(tǒng)計，8月以來，已有寶龍地產(chǎn)、合景泰富、中南建設(shè)等8家房企發(fā)布海外融資，金額合計17.6億美元。據(jù)公告顯示，上述海外融資所得款項均用于償還現(xiàn)有債務(wù)、一般企業(yè)用途等。
境內(nèi)債的持續(xù)走高及境外債的回暖透露了房企對資金的渴求。這背后首先是即將到來的債務(wù)高峰壓力。據(jù)國金證券梳理，2020年8-12月，房地產(chǎn)信用債到期總量為1765.77億元，另有1724.07億元債券進(jìn)入回售期，到期規(guī)模與進(jìn)入回售期的債券規(guī)?；鞠喈?dāng)。與前期相比，地產(chǎn)債到期回售規(guī)模有所增加，下半年償債壓力較大。
另外，據(jù)海通國際數(shù)據(jù)，2020年下半年到期的存量中資地產(chǎn)債券共計169.45億美元；2021年到期的存量中資地產(chǎn)債券則高達(dá)435.52億美元。
房企加速融資的另一原因與拿地不無關(guān)系。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月，TOP100房企拿地總金額達(dá)到18608億元，拿地規(guī)模同比增長2.8%。其中，50家典型房企1-7月月均拿地金額為1981.1億元，略高于2019年月度均值。31家房企2020年1-7月月均拿地金額超過2019年月度均值，奧園、融信、綠城、龍光前7個月月均拿地金額較去年增長一倍以上。
不過，日前，央行發(fā)布的第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的表述繼續(xù)保留了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”。
而二季度以來，針對違規(guī)向樓市“輸血”行為，地方銀保監(jiān)局已開出多張罰單，其中不乏“數(shù)罪并罰”的百萬元級罰單。如平安銀行北京分行因涉及“采取不正當(dāng)手段發(fā)放貸款、個人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、二手房按揭首付比例不符合規(guī)定”等案由被銀保監(jiān)會開出777.22萬元的巨額罰單。
在這樣的環(huán)境下，房企寬松的融資環(huán)境還能持續(xù)多久，這需要打上一個問號。
世茂股份20億元住房信托租賃被終止
如上所述，為了刺激經(jīng)濟復(fù)蘇，上半年各行各業(yè)都迎來了寬松的融資環(huán)境，房企亦不例外，同時融資進(jìn)程也在加快。在這樣的背景下，房企發(fā)債被終止的情況在年內(nèi)并不多見。
據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，此前，僅有鑫苑置業(yè)一筆6億元購房尾款A(yù)BS和福晟集團一筆5億元ABS被終止。在業(yè)內(nèi)看來，這兩筆ABS被終止與企業(yè)的經(jīng)營狀況不無關(guān)系。而最近，世茂股份一筆20億元住房租賃信托被終止卻引發(fā)了業(yè)內(nèi)的好奇。
事實上，根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，今年上半年，雖然受疫情影響，沒有開發(fā)商進(jìn)入到長租公寓的領(lǐng)域，但與融資大環(huán)境相同，上半年長租公寓的融資并沒有受到太大影響。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，房企在租賃市場已經(jīng)發(fā)行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，規(guī)?；九c去年持平。從上半年的融資情況來看，融資主要以頭部企業(yè)和大型開發(fā)商為主，中小企業(yè)融資渠道收窄，而上半年獲批的融資主體大多為房企。
也由此，世茂住房租賃信托ABS的終止頗為惹人注目。具體來看，該債券受理日期為2019年9月6日，擬發(fā)行金額為20億元，發(fā)行人為上海薇捷企業(yè)管理有限公司，承銷商、管理人為開源證券。據(jù)天眼查顯示，上海薇捷企業(yè)管理有限公司為世茂集團（HK：00813）全資附屬公司。
對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對藍(lán)鯨房產(chǎn)分析，如果被交易所終止，則說明產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和底層資產(chǎn)有可能不符合交易所的要求而未被審查通過，而發(fā)行人又不及時進(jìn)行資料更新與補充完善所致。住房租賃信托ABS應(yīng)該不屬于交易所限制發(fā)行的涉房融資品，不會因為政策限制而被終止。
一直以來，按照投資方的背景不同，長租公寓都分為房企系、中介系及酒店系，而由于長租公寓業(yè)務(wù)歸屬于世茂股份旗下的世茂商業(yè)板塊，也因而世茂的長租公寓屬于酒店系。
根據(jù)世茂集團官網(wǎng)的描述，世茂自2004年開始涉足酒店行業(yè)，目前，已擁有26家（含籌建）國際知名品牌酒店、97家（含籌建）自主品牌酒店，客房總數(shù)超25556間，年接待客流超520萬，2019年EBITDA率30.9%，為行業(yè)翹楚。背靠大樹，世茂長租公寓擁有向天一博的底氣，然而，近年來，世茂長租公寓的發(fā)展之路卻是一個不解之謎。
早在2016年，有消息傳出，世茂股份和中房集團擬聯(lián)合開發(fā)公寓市場；2018年，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體報道，世茂商業(yè)未來也、不排除有發(fā)展長租公寓、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)的可能，這亦出現(xiàn)在其官網(wǎng)描述中。然而，無論是關(guān)于規(guī)模還是業(yè)務(wù)規(guī)劃，都沒有太多的資料可以查據(jù)，關(guān)于該業(yè)務(wù)的發(fā)展情況，世茂股份既未在年報中披露，也未進(jìn)入各榜單的統(tǒng)計之中。
與之形成鮮明對比的是，根據(jù)克而瑞的《房企長租公寓已拓房源排行榜》顯示，2018年年底，top10企業(yè)已拓房源為1200套，到了2020年上半年這一數(shù)據(jù)已增至7084套。
柏文喜表示，一方面世茂長租公寓目前的盈利模式尚未成熟，難以獨立大規(guī)模發(fā)展，另一方面世茂對長租公寓投入的資源不夠且不夠重視。
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