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  • 陳啟宗:歷史周期洞見的是人性,高端零售黃金時(shí)期來臨

    2020年08月12日 15:03
    來源:鳳凰網(wǎng)奇點(diǎn)商業(yè)
    地產(chǎn)遠(yuǎn)見,重啟的世界。2020博鰲房地產(chǎn)論壇今天上午正式開幕。恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生在線上帶來“關(guān)于歷史周期的洞見、結(jié)論與未來”主題演講。
    對(duì)于2020年宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì),由于不確定性較大,陳啟宗幽默地認(rèn)為這個(gè)主題的不確定性近似于零。但過去的資本市場(chǎng)告訴我們,房地產(chǎn)是一個(gè)周期非常長(zhǎng)的行業(yè),同時(shí)具有剛性的需求存在,且房地產(chǎn)不止是人有住的需要,還有投資的元素在里面。所以房地產(chǎn)的周期性是特別強(qiáng)、特別大。
    陳啟宗認(rèn)為,洞見有其存在,結(jié)論不會(huì)改變,未來必定再來。尤其是在周期中,與其借助周期理論來預(yù)知未來,不如談一談周期中的“人性”。
    01 凡是搞房地產(chǎn)的人,都是貪性較大的人
    城市聚集著諸多優(yōu)勢(shì)資源,商品住宅房的購買力相對(duì)持久,導(dǎo)致稀缺性也越來越強(qiáng),這是行業(yè)中的人擁有貪念的原因之一。
    陳啟宗在會(huì)上說到:“房地產(chǎn)行業(yè)是‘瘋子’特別多的地方,瘋子會(huì)為了一時(shí)的風(fēng)光,冒著企業(yè)破產(chǎn)的威脅,那些人都是不值得行業(yè)尊敬的,市場(chǎng)早晚會(huì)把那些人淘汰。”
    “水可載舟,亦可覆舟,有機(jī)遇的同時(shí)也隱藏著巨大的威脅。”他繼而說到,“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)加上房地產(chǎn)行業(yè)特性,供求失衡就會(huì)制造出周期,再加上投資和投機(jī)因素的影響,房地產(chǎn)的周期性變得特別強(qiáng)、特別大。”
    歷史告訴我們,市場(chǎng)好的時(shí)候,做的越多賺得越多,但是在拐點(diǎn)來的時(shí)候,你不會(huì)等的話,做得越多虧損越多,甚至破產(chǎn)都有可能。陳啟宗回顧過去稱,不被淘汰的人都是尊重市場(chǎng)規(guī)律,非常冷靜的人才不會(huì)被市場(chǎng)淘汰。
    02 恒隆地產(chǎn)是如何利用周期賺錢
    恒隆地產(chǎn)是著名的反周期之王,它的訣竅在于通過陳啟宗的市場(chǎng)直覺,先于市場(chǎng)大勢(shì)一步,高點(diǎn)賣樓,低點(diǎn)吸儲(chǔ)。
    在1996~1997年那兩年,是恒隆極端艱困的兩年。當(dāng)時(shí)正是亞洲金融危機(jī)期間,陳啟宗表示:當(dāng)時(shí)意識(shí)到未來商業(yè)的價(jià)格會(huì)漲高,于是開始出售欠潛質(zhì)或非核心的物業(yè),“至于買家多為投機(jī)者,每個(gè)人應(yīng)該為自己的選擇承擔(dān)后果”。
    從1997年開始,金融危機(jī)日益嚴(yán)重,物業(yè)租金開始下滑。恒隆決定不能再以出售欠潛質(zhì)物業(yè)為獲利重點(diǎn),開始重整旗下多個(gè)商場(chǎng)。
    金融危機(jī)影響開始逐步減退,而恒隆也于1999~2000年,確立了新業(yè)務(wù)方向。除繼續(xù)從事物業(yè)投資業(yè)務(wù)外,也關(guān)注住宅市場(chǎng)大肆購買宅地,成為亞洲金融危機(jī)后購入城市住宅用地最多的開發(fā)商。
    從2001年開始,陳啟宗決定將公司盈利的關(guān)注焦點(diǎn)從香港轉(zhuǎn)移至中國(guó)內(nèi)地,“我們一直有非常正確的策略就是,在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)最好的地段蓋最好的樓,現(xiàn)在我手上還有一些省會(huì)城市市中心的土地是1000元/平米,到目前為止上升10背到20倍。”陳啟宗說道。
    陳啟宗總結(jié)道,要是沒有把“忍”學(xué)好的話,就根本不懂得周期到底是怎么回事,周期的本身就告訴我們,總有一段時(shí)期要來,是你要忍的。
    03 疫情之下高端零售黃金時(shí)期來臨
    當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然復(fù)雜嚴(yán)峻,不穩(wěn)定性不確定性較大,國(guó)策開始變?yōu)橐試?guó)內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展。陳啟宗表示對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前途還是比較有信心的。“對(duì)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)有信心的話,也就告訴行業(yè),買房地產(chǎn)的機(jī)遇永遠(yuǎn)會(huì)存在。”
    關(guān)于疫情之下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,消費(fèi)回暖迅速高端零售行業(yè)或因疫情出現(xiàn)較大變化。陳啟宗談及旗下的恒隆廣場(chǎng),上海、無錫、昆明等地的恒隆廣場(chǎng)人流已回復(fù)去年同期,商鋪的銷售額也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出去年同期水平。
    那么疫情過后,線上對(duì)線下的沖擊會(huì)怎么樣?陳啟宗認(rèn)為,無論是五星級(jí)(購物中心)的還是三星級(jí)的,人流的恢復(fù)還沒有達(dá)到疫情之前的水平。
    “中國(guó)內(nèi)地線上購物非常繁榮,三星級(jí)購物中心受線上的沖擊是相當(dāng)大,所以到現(xiàn)在為止還沒有完全的恢復(fù)。但并不是說這樣的商場(chǎng)沒有前途,人是群體的動(dòng)物,早晚還是需要到商場(chǎng)去。”陳啟宗補(bǔ)充道:“五星級(jí)的商場(chǎng)的話,現(xiàn)在是黃金時(shí)期來臨,因?yàn)橐咔橛绊?,海外消費(fèi)回流內(nèi)地市場(chǎng)。”
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