地產(chǎn)遠(yuǎn)見，重啟的世界。2020博鰲房地產(chǎn)論壇今天上午正式開幕。恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生在線上帶來“關(guān)于歷史周期的洞見、結(jié)論與未來”主題演講。
對(duì)于2020年宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，由于不確定性較大，陳啟宗幽默地認(rèn)為這個(gè)主題的不確定性近似于零。但過去的資本市場(chǎng)告訴我們，房地產(chǎn)是一個(gè)周期非常長(zhǎng)的行業(yè)，同時(shí)具有剛性的需求存在，且房地產(chǎn)不止是人有住的需要，還有投資的元素在里面。所以房地產(chǎn)的周期性是特別強(qiáng)、特別大。
陳啟宗認(rèn)為，洞見有其存在，結(jié)論不會(huì)改變，未來必定再來。尤其是在周期中，與其借助周期理論來預(yù)知未來，不如談一談周期中的“人性”。
01 凡是搞房地產(chǎn)的人，都是貪性較大的人
城市聚集著諸多優(yōu)勢(shì)資源，商品住宅房的購買力相對(duì)持久，導(dǎo)致稀缺性也越來越強(qiáng)，這是行業(yè)中的人擁有貪念的原因之一。
陳啟宗在會(huì)上說到：“房地產(chǎn)行業(yè)是‘瘋子’特別多的地方，瘋子會(huì)為了一時(shí)的風(fēng)光，冒著企業(yè)破產(chǎn)的威脅，那些人都是不值得行業(yè)尊敬的，市場(chǎng)早晚會(huì)把那些人淘汰。”
“水可載舟，亦可覆舟，有機(jī)遇的同時(shí)也隱藏著巨大的威脅。”他繼而說到，“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)加上房地產(chǎn)行業(yè)特性，供求失衡就會(huì)制造出周期，再加上投資和投機(jī)因素的影響，房地產(chǎn)的周期性變得特別強(qiáng)、特別大。”
歷史告訴我們，市場(chǎng)好的時(shí)候，做的越多賺得越多，但是在拐點(diǎn)來的時(shí)候，你不會(huì)等的話，做得越多虧損越多，甚至破產(chǎn)都有可能。陳啟宗回顧過去稱，不被淘汰的人都是尊重市場(chǎng)規(guī)律，非常冷靜的人才不會(huì)被市場(chǎng)淘汰。
02 恒隆地產(chǎn)是如何利用周期賺錢
恒隆地產(chǎn)是著名的反周期之王，它的訣竅在于通過陳啟宗的市場(chǎng)直覺，先于市場(chǎng)大勢(shì)一步，高點(diǎn)賣樓，低點(diǎn)吸儲(chǔ)。
在1996～1997年那兩年，是恒隆極端艱困的兩年。當(dāng)時(shí)正是亞洲金融危機(jī)期間，陳啟宗表示：當(dāng)時(shí)意識(shí)到未來商業(yè)的價(jià)格會(huì)漲高，于是開始出售欠潛質(zhì)或非核心的物業(yè)，“至于買家多為投機(jī)者，每個(gè)人應(yīng)該為自己的選擇承擔(dān)后果”。
從1997年開始，金融危機(jī)日益嚴(yán)重，物業(yè)租金開始下滑。恒隆決定不能再以出售欠潛質(zhì)物業(yè)為獲利重點(diǎn)，開始重整旗下多個(gè)商場(chǎng)。
金融危機(jī)影響開始逐步減退，而恒隆也于1999～2000年，確立了新業(yè)務(wù)方向。除繼續(xù)從事物業(yè)投資業(yè)務(wù)外，也關(guān)注住宅市場(chǎng)大肆購買宅地，成為亞洲金融危機(jī)后購入城市住宅用地最多的開發(fā)商。
從2001年開始，陳啟宗決定將公司盈利的關(guān)注焦點(diǎn)從香港轉(zhuǎn)移至中國(guó)內(nèi)地，“我們一直有非常正確的策略就是，在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)最好的地段蓋最好的樓，現(xiàn)在我手上還有一些省會(huì)城市市中心的土地是1000元/平米，到目前為止上升10背到20倍。”陳啟宗說道。
陳啟宗總結(jié)道，要是沒有把“忍”學(xué)好的話，就根本不懂得周期到底是怎么回事，周期的本身就告訴我們，總有一段時(shí)期要來，是你要忍的。
03 疫情之下高端零售黃金時(shí)期來臨
當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然復(fù)雜嚴(yán)峻，不穩(wěn)定性不確定性較大，國(guó)策開始變?yōu)橐試?guó)內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展。陳啟宗表示對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前途還是比較有信心的。“對(duì)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)有信心的話，也就告訴行業(yè)，買房地產(chǎn)的機(jī)遇永遠(yuǎn)會(huì)存在。”
關(guān)于疫情之下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，消費(fèi)回暖迅速高端零售行業(yè)或因疫情出現(xiàn)較大變化。陳啟宗談及旗下的恒隆廣場(chǎng)，上海、無錫、昆明等地的恒隆廣場(chǎng)人流已回復(fù)去年同期，商鋪的銷售額也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出去年同期水平。
那么疫情過后，線上對(duì)線下的沖擊會(huì)怎么樣？陳啟宗認(rèn)為，無論是五星級(jí)（購物中心）的還是三星級(jí)的，人流的恢復(fù)還沒有達(dá)到疫情之前的水平。
“中國(guó)內(nèi)地線上購物非常繁榮，三星級(jí)購物中心受線上的沖擊是相當(dāng)大，所以到現(xiàn)在為止還沒有完全的恢復(fù)。但并不是說這樣的商場(chǎng)沒有前途，人是群體的動(dòng)物，早晚還是需要到商場(chǎng)去。”陳啟宗補(bǔ)充道：“五星級(jí)的商場(chǎng)的話，現(xiàn)在是黃金時(shí)期來臨，因?yàn)橐咔橛绊?，海外消費(fèi)回流內(nèi)地市場(chǎng)。”
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