8月12日,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行和中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)布了關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的公告。
這讓一些有“選擇困難癥”的小伙伴消除了不少糾結(jié)。不過(guò),也有很多網(wǎng)友提出“憑什么自動(dòng)批量轉(zhuǎn)換?我不轉(zhuǎn)換都不行嗎?”
看來(lái),有些網(wǎng)友并沒(méi)有讀完或者讀懂這些銀行公告。其實(shí)——
“憑什么自動(dòng)批量轉(zhuǎn)換”,這是有原因的;
“我不轉(zhuǎn)換都不行嗎?”,答案很清楚:可以不轉(zhuǎn)。先看第一個(gè)問(wèn)題—— “憑什么自動(dòng)批量轉(zhuǎn)換?”
這需要從理解什么是LPR說(shuō)起。
貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(Loan Prime Rate,LPR)是由具有代表性的報(bào)價(jià)行,根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率,以公開(kāi)市場(chǎng)操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià),由中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算并公布的基礎(chǔ)性貸款參考利率,各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)主要參考LPR貸款定價(jià)。2019年12月28日,中國(guó)人民銀行發(fā)布公告,就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作作出布置。2020年3月1日至8月31日,借款人可與銀行平等協(xié)商,將貸款利率“換錨”為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)或固定利率。
2020年4月20日,中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布。此后,LPR由各報(bào)價(jià)行于每月20日(遇節(jié)假日順延),以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長(zhǎng),向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià),全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均,向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR并公布。目前,LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。
根據(jù)既定路線圖,2020年8月31日是貸款利率集中“換錨”為L(zhǎng)PR或固定利率的截止日期?,F(xiàn)在已經(jīng)8月中旬了,相關(guān)工作推進(jìn)迫在眉睫。
再看第二個(gè)問(wèn)題—— “我不轉(zhuǎn)換都不行嗎?”
當(dāng)然可以不轉(zhuǎn)。
這一點(diǎn),從各大銀行的公告就看得明明白白。
這幾家銀行的公告已經(jīng)明確提示,如果不想批量轉(zhuǎn)換,還想保持原合同的定價(jià)方式,建議在各家銀行規(guī)定的時(shí)間內(nèi),通過(guò)手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行或者原貸款經(jīng)辦行等途徑登記。還有第三個(gè)問(wèn)題——“哪一種定價(jià)方式更實(shí)惠?”
其實(shí),房貸利率轉(zhuǎn)成掛鉤LPR還是固定利率,與現(xiàn)在的利率是多少無(wú)關(guān)。只需要判斷一件事情:未來(lái)利率走勢(shì)是上升還是下降。如果判斷是上升,那么就轉(zhuǎn)成固定利率,如果判斷是下降,就轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。
目前看,比較適合轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。理由有以下四點(diǎn):
第一,判斷長(zhǎng)期利率走勢(shì)上行還是下行,確實(shí)很難,不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識(shí)的。落袋為安,先把這幾年的優(yōu)惠享受到再說(shuō)。
第二,房貸每個(gè)月都在還本金。即使幾年后利率上行,但本金逐步減少了,利率上行帶來(lái)的損失其實(shí)比預(yù)期要低。10前的2000元,與現(xiàn)在的2000元一樣嗎?
第三,無(wú)論是自住還是投資,這房子能持有幾年?可能平均不會(huì)超過(guò)十年吧,將來(lái)無(wú)論是換房還是賣(mài)掉,房貸必須要?dú)w還。所以,并不需要考慮太長(zhǎng)期限的利率走勢(shì)。
第四,如果真出現(xiàn)了與預(yù)期不一樣的利率大幅上升走勢(shì),還有個(gè)解決辦法,就是提前還貸。事實(shí)上,很多人會(huì)提前還款。
從實(shí)際情況看,第三方機(jī)構(gòu)融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年以來(lái),房貸利率持續(xù)下調(diào),已連續(xù)下降7個(gè)月。7月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%,環(huán)比下降2個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.58%,環(huán)比下降2個(gè)基點(diǎn)。36座城市的房貸利率平均水平,較2019年底降幅超過(guò)15個(gè)基點(diǎn),與5年期以上LPR下行幅度基本一致。短評(píng):LPR轉(zhuǎn)換須尊重客戶選擇
8月12日,中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行同時(shí)發(fā)布公告,明確將于8月25日起對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款,按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)作為定價(jià)基準(zhǔn)。交通銀行則在7月20日就發(fā)布公告,將于8月21日對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款,按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)方式。
所謂LPR轉(zhuǎn)換,是指將原來(lái)貸款合同利率(貸款基準(zhǔn)利率)轉(zhuǎn)換成LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)。也就說(shuō),貸款的定價(jià)基準(zhǔn)變了,由基準(zhǔn)利率變?yōu)長(zhǎng)PR。轉(zhuǎn)換的對(duì)象是浮動(dòng)利率貸款,包括個(gè)人貸款也包括企業(yè)貸款。大家普遍關(guān)心個(gè)人住房貸款利率轉(zhuǎn)換。
從中短期看,我國(guó)利率處于下行趨勢(shì)。將存量浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn),對(duì)借款人是有利的,有助于減輕借款人房貸支出。大型銀行擬開(kāi)展批量轉(zhuǎn)換,主要出于滿足央行宏觀審慎評(píng)估(MPA)考核的需要。
不過(guò),銀行在具體操作中,需要尊重借款人的自主選擇。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換涉及面大、周期長(zhǎng),商業(yè)銀行應(yīng)在時(shí)間安排、方式選擇等方面作周密細(xì)致部署,尤其要加強(qiáng)與客戶的溝通。如果少數(shù)借款人不愿意轉(zhuǎn)換存量貸款定價(jià)基準(zhǔn),應(yīng)尊重借款人選擇,并繼續(xù)履行原借款合同。對(duì)銀行來(lái)說(shuō),如果未經(jīng)客戶同意就批量轉(zhuǎn)換,將來(lái)LPR上行超過(guò)一定水平,不排除相關(guān)投訴可能增加,銀行將存在一定聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?,?duì)借款人來(lái)說(shuō),如果什么都不轉(zhuǎn),其實(shí)就相當(dāng)于固定利率——利率固定在現(xiàn)在的利率水平上。
當(dāng)然,這些銀行也說(shuō)了,批量轉(zhuǎn)換完成后,若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議,可于12月31日(含)前通過(guò)相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。期待相關(guān)銀行能夠切實(shí)把這一承諾落實(shí)到位。
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