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  • 房地產(chǎn)增長(zhǎng)變奏曲:從規(guī)模導(dǎo)向到安全邏輯

    2020年08月16日 09:42
    來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    近年來(lái),在中央關(guān)于“新發(fā)展理念”和“高質(zhì)量發(fā)展”的要求下,越來(lái)越多的企業(yè)開始摒棄過往速度規(guī)模至上的粗放增長(zhǎng)模式,轉(zhuǎn)向追求安全、高質(zhì)量的增長(zhǎng),平衡規(guī)模與利潤(rùn),回歸產(chǎn)品與服務(wù)。
    馬太效應(yīng)、長(zhǎng)效機(jī)制、白銀時(shí)代、熨平周期……當(dāng)樓市逐漸被貼上這些標(biāo)簽時(shí),已經(jīng)飛馳了20年的房地產(chǎn)列車,還能繼續(xù)一路狂奔嗎?
    “地產(chǎn)行業(yè)從2018年開始進(jìn)入了平穩(wěn)增長(zhǎng)期,在這個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)期要取得超常規(guī)、跨越式的發(fā)展,挑戰(zhàn)難度和風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比你在高速增長(zhǎng)期大很多。”這是旭輝控股董事局主席林中在8月8日召開的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上給出的答案。
    今年博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會(huì)在上海召開,論壇主題為“穿越周期再出發(fā):高質(zhì)量增長(zhǎng)的安全邏輯”。
    過去20年,房地產(chǎn)與入世后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)一起成長(zhǎng),既分享過市場(chǎng)狂飆突進(jìn)的紅利,也經(jīng)歷過嚴(yán)厲調(diào)控后的陣痛。近年來(lái),在中央關(guān)于“新發(fā)展理念”和“高質(zhì)量發(fā)展”的要求下,越來(lái)越多的企業(yè)開始摒棄過往速度規(guī)模至上的粗放增長(zhǎng)模式,轉(zhuǎn)向追求安全、高質(zhì)量的增長(zhǎng),平衡規(guī)模與利潤(rùn),回歸產(chǎn)品與服務(wù)。
    這同時(shí)也是行業(yè)發(fā)展的要求。長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái),既熨平了市場(chǎng)周期,又令企業(yè)必須學(xué)會(huì)與調(diào)控共舞。在此背景下,盡管市場(chǎng)空間仍然可觀,但增長(zhǎng)的“變奏曲”已經(jīng)開啟:以規(guī)模為導(dǎo)向的增長(zhǎng)模式正在退潮,注重安全、質(zhì)量的增長(zhǎng)理念則開始大行其道。
    規(guī)模之“困”
    高增長(zhǎng)時(shí)代的終結(jié),首先源于大勢(shì)的變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,全國(guó)商品房銷售面積83631萬(wàn)平方米,同比下降5.8%;商品房銷售額81422億元,下降2.1%。
    銷售下滑,有疫情影響的因素。但在很多從業(yè)者看來(lái),即便沒有疫情影響,在調(diào)控政策的常態(tài)化打壓下,房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入下行周期,今年全年的樓市銷售規(guī)模很難超過去年。
    近期,中央層面接連重申“房住不炒”的大原則,還透露出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已開始試點(diǎn)的消息。這也意味著,樓市調(diào)控已進(jìn)入常態(tài)化階段。
    金科股份聯(lián)席總裁方明富將未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)形容為“在一個(gè)窄的箱體里面波動(dòng)”,“以前市場(chǎng)的周期性強(qiáng),曲線波動(dòng)劇烈,波峰和波谷都很明顯,現(xiàn)在的市場(chǎng)曲線會(huì)較為緩和。”
    這種相對(duì)平緩的市場(chǎng)走勢(shì),正是調(diào)控已經(jīng)達(dá)成的階段性成果。但對(duì)于房企來(lái)說(shuō),借助大勢(shì)進(jìn)行規(guī)模趕超的時(shí)機(jī),似乎已經(jīng)很難再現(xiàn)。
    金地集團(tuán)助理總裁、金地商置集團(tuán)高級(jí)副總裁張晉元說(shuō),“彎道超車的機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越少”,原因是市場(chǎng)已經(jīng)逐步成熟。他認(rèn)為,只有在劇烈變化、劇烈波動(dòng)的市場(chǎng)中,才會(huì)有所謂的“黑馬”出現(xiàn),而且這匹“黑馬”一定要具備一些特殊能力。
    林中將平穩(wěn)期的趕超比作“戈壁徒步”,“你看到他在前面500步,但是你追趕他要花很長(zhǎng)時(shí)間,甚至要兩個(gè)小時(shí)。因?yàn)榇蠹业乃俣炔畈欢?hellip;…如果速度一樣,距離就是永恒的。”林中認(rèn)為,房企進(jìn)入未來(lái)20年的成熟期,面對(duì)的行業(yè)格局與當(dāng)前的家電行業(yè)一樣,是比較穩(wěn)定的格局。
    那么,這是否意味著規(guī)模不再重要?
    不盡然。按照方明富的觀點(diǎn),保持適度規(guī)模仍然十分重要,“如果企業(yè)沒有這種適度的規(guī)模,那么在‘馬太效應(yīng)’很強(qiáng)的狀態(tài)下,未來(lái)的生存空間就會(huì)越來(lái)越窄。”
    實(shí)際上,對(duì)于很多中型房企來(lái)說(shuō),規(guī)模的困境已經(jīng)出現(xiàn)。與往年相比,近些年的房企銷售排名中,頭部企業(yè)的地位愈加穩(wěn)定。大量的中型房企既無(wú)力追趕“領(lǐng)頭羊”,又不敢在同一梯隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)中松懈,于是面臨“不進(jìn)則退”的局面。
    高質(zhì)量的內(nèi)涵
    在規(guī)模效應(yīng)遞減的同時(shí),行業(yè)對(duì)高質(zhì)量發(fā)展的重視與日俱增。其中,規(guī)模與利潤(rùn)、負(fù)債的平衡,成為調(diào)控常態(tài)化下的首要問題。
    那么,何為“高質(zhì)量”?
    論壇上,陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌做了主題為“當(dāng)下房地產(chǎn)高質(zhì)量增長(zhǎng)的基本邏輯”的演講,他設(shè)定了高質(zhì)量增長(zhǎng)的三個(gè)指標(biāo):業(yè)績(jī)指標(biāo)(銷售額、結(jié)算收入、新增土儲(chǔ)、銷售回款等)、安全性指標(biāo)(負(fù)債率、短期借款占比、現(xiàn)金占比,負(fù)債總額、信用評(píng)級(jí)等)、結(jié)果指標(biāo)(凈資產(chǎn)收益率、投資回報(bào)率等)。
    吳建斌認(rèn)為,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于不明朗,而且市場(chǎng)處于橫盤的情況下,銷售是第一要?jiǎng)?wù),即使可能面臨利潤(rùn)的損失。
    高質(zhì)量增長(zhǎng)對(duì)企業(yè)提出了很高的要求。融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼上海區(qū)域集團(tuán)總裁田強(qiáng)認(rèn)為,房企需要不斷提高自己的綜合能力,不僅僅是投資能力,還包括運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)品服務(wù)能力、經(jīng)營(yíng)能力等,才能將自身的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為良好的經(jīng)營(yíng)成果。
    在高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)涵中,產(chǎn)品與服務(wù)同樣重要。
    論壇期間,蘭德咨詢和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力報(bào)告》。報(bào)告指出,“房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求、供需失衡,快速轉(zhuǎn)入到結(jié)構(gòu)性供大于求的買方市場(chǎng)”。
    蘭德咨詢總裁宋延慶指出,“市場(chǎng)再也回不到每家企業(yè)、每個(gè)項(xiàng)目都能賺錢的時(shí)代了;產(chǎn)品是企業(yè)在波濤洶涌的市場(chǎng)大海中避免傾覆的壓艙石,是搶占市場(chǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī),是業(yè)績(jī)速增的助推器。”
    值得注意的是,疫情的發(fā)展在客觀上加速了這一進(jìn)程。保利發(fā)展控股集團(tuán)副總經(jīng)理張艷華發(fā)現(xiàn),疫情使人們對(duì)健康的關(guān)注,達(dá)到了前所未有的高度。根據(jù)保利的調(diào)研,疫情使客戶格外重視公共社區(qū)環(huán)境的健康,比如無(wú)接觸通行、最后100米快遞配送、玄關(guān)入戶潔凈等。此外,客戶對(duì)小區(qū)健康活動(dòng)設(shè)施也產(chǎn)生了新需求。
    張艷華認(rèn)為,這不僅倒逼企業(yè)進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)還創(chuàng)造了不少新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
    實(shí)際上,即使放在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換的大背景下,產(chǎn)品與服務(wù)的價(jià)值也不可忽視,房地產(chǎn)作為一個(gè)重要的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)品類,自然不能例外。正如綠城中國(guó)執(zhí)行董事、副總裁李駿所言,唯有不斷地提升產(chǎn)品力和服務(wù)力,著眼未來(lái)才能有效地助力提升內(nèi)需,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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