自7月15日深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政至今，已過(guò)去一個(gè)多月。新政一方面提高了購(gòu)房準(zhǔn)入門(mén)檻，另一方面重啟了“豪宅稅”，使得此前狂熱的樓市一夜之間“入冬”。日前記者走訪市場(chǎng)了解到，從交易量和交易額來(lái)看，此前“高燒”的深圳樓市確實(shí)已大幅度降溫，但從價(jià)格上來(lái)看，卻未見(jiàn)明顯降幅，反而賣方惜售情緒更加濃厚，新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。業(yè)內(nèi)人士指出，今年四季度或?qū)⒂瓉?lái)新政后的第一個(gè)拐點(diǎn)。

二手房市場(chǎng)：

業(yè)主越發(fā)惜售

新政實(shí)施后的一個(gè)多月，不少購(gòu)房者都感覺(jué)到，放出來(lái)的房源比之前更少了。“我每天都在刷各大房產(chǎn)中介平臺(tái)的APP，關(guān)注的幾個(gè)樓盤(pán)每天都是那幾套，一個(gè)月來(lái)都沒(méi)什么新房源。”新政之前沒(méi)買(mǎi)成房子的吳女士，這一個(gè)月來(lái)仍在密切關(guān)注樓市的動(dòng)態(tài)，繼續(xù)尋找合適的房子。

吳女士所言非虛，以此前被盛傳的南山前海“神盤(pán)”諾德假日花園為例，記者在貝殼APP上看到，整個(gè)樓盤(pán)僅有20套房源正在出售。“現(xiàn)在放盤(pán)量的確比新政前更少了，即使有新增，價(jià)格都會(huì)吊起來(lái)賣。”負(fù)責(zé)前海片區(qū)的房產(chǎn)中介小李對(duì)記者表示，現(xiàn)在業(yè)主的心態(tài)也在觀望，不需要換房不急用錢(qián)的，都不誠(chéng)意放盤(pán)出售。此外，小李告訴記者，有些業(yè)主還在期待深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年的“大禮包”，屆時(shí)房?jī)r(jià)又可以漲一波。

“業(yè)主一方面害怕賣了買(mǎi)不回來(lái)，一方面又害怕市場(chǎng)會(huì)崩，所以但凡有新掛出來(lái)的房源，價(jià)格都比較高。”小李告訴記者，以他代理的一套房子為例，新政后以1280萬(wàn)掛出來(lái)，一段時(shí)間后沒(méi)有人響應(yīng)，就索性不賣了，撤盤(pán)放租，租金還高于市場(chǎng)價(jià)。

從價(jià)格上來(lái)看，除了急用錢(qián)的業(yè)主會(huì)大幅降價(jià)出售外，大部分業(yè)主的議價(jià)空間都不大。“誠(chéng)心賣的業(yè)主，價(jià)格空間會(huì)比以前多，比如新政前有5~10萬(wàn)的空間，現(xiàn)在就10~20萬(wàn)，因?yàn)檎\(chéng)意賣的業(yè)主本身也不會(huì)把價(jià)格掛得很高。”小李說(shuō)。

從成交量來(lái)看，卻是實(shí)打?qū)嵉南陆盗?。深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后的第二周，深圳二手房成交量一度下跌8成。“現(xiàn)在已經(jīng)8月中了，我們公司的成交業(yè)績(jī)才1000多萬(wàn)，上個(gè)月都破7000萬(wàn)了。”深圳某房地產(chǎn)中介平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人小羅告訴記者。

事實(shí)上，成交量下降的同時(shí)，也出現(xiàn)了兩極分化。由于新政對(duì)總價(jià)在750萬(wàn)以上的房子征收豪宅稅，致使這部分商品房的稅費(fèi)大幅提高，但750萬(wàn)以下和144平方米以上的商品房卻不受影響，因此，這兩類商品房依舊正常交易。

一手房市場(chǎng)：

開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)節(jié)奏

新房市場(chǎng)方面，其緊俏程度有增無(wú)減。對(duì)新房來(lái)說(shuō)，新政影響最大的是入戶不滿三年的購(gòu)房者，不少人因此一夜之間失去了房票。在深工作多年后，張峰去年開(kāi)始謀劃在深圳買(mǎi)房，因此去年把戶口遷到了深圳，但“7·15”新政實(shí)施，張峰失去了購(gòu)房資格。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，新政至少影響30%的意向購(gòu)房群體。

此前朋友圈曾流傳一份深圳新房蓄客量的情況說(shuō)明，華潤(rùn)城四期、龍光玖悅臺(tái)、華強(qiáng)城等熱點(diǎn)盤(pán)，新政后目標(biāo)客戶量整體都下降了40%以上。還傳聞光明網(wǎng)紅盤(pán)勤誠(chéng)達(dá)正大城在新政后有三分之二的誠(chéng)意登記客戶失去名額。

二手房?jī)r(jià)格居高不下，部分新房?jī)r(jià)格因政府限價(jià)而成為購(gòu)房者爭(zhēng)搶的“香餑餑”。表面上看，新政使得許多人失去了購(gòu)房資格，從而使新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈。但事實(shí)上，新房搖號(hào)方式的變化和購(gòu)房者結(jié)構(gòu)的變化，使得新房市場(chǎng)迎來(lái)更多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。“當(dāng)時(shí)收到通知說(shuō)我沒(méi)有搖號(hào)資格，我還不信，說(shuō)要62分以上，原來(lái)大家分?jǐn)?shù)都那么高。”原本打算參加華強(qiáng)城市花園（一期）積分搖號(hào)的鐘鑫（化名）在收到信息后表示很是失落。

記者從一些中介人士處了解到，一些被高房?jī)r(jià)和高稅費(fèi)擋在門(mén)外的購(gòu)房者，開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)，而這部分購(gòu)房群體中不乏在深圳居住長(zhǎng)達(dá)十年以上的購(gòu)房者，甚至有不少深圳本地人，若按積分搖號(hào)的方式，這部分人具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

新房市場(chǎng)如此緊俏，除了一二手房?jī)r(jià)格倒掛的原因之外，供需失衡是根本癥結(jié)。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳計(jì)劃入市商品房69350套，其中住宅50618套，而據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳合計(jì)成交16727套新房住宅，也就是說(shuō)，下半年還將有3萬(wàn)多套新住宅入市。記者也從深圳一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)人士處了解到，公司也正在抓緊推出旗下樓盤(pán)，加快節(jié)奏開(kāi)放樣板間。

業(yè)內(nèi)人士：

四季度或?qū)⒂瓉?lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

記者留意到，新政之下，不少購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)移至深圳周邊的惠州、東莞、中山、南沙等地區(qū)。“我們打算在南沙買(mǎi)一套，房子很大很舒服，離深圳也不遠(yuǎn)。”在深圳樓市新政中失去了購(gòu)房資格的張智近期看中了廣州南沙的一套房子，因?yàn)榧胰艘苍趶V州，因此打算全款買(mǎi)下，周末可以回去陪伴家人。

新政之下，像張智這樣的臨深購(gòu)房者不在少數(shù)。記者了解到，原本只是深圳周邊的東莞、惠州、中山等城市的樓市因?yàn)槟承┢髽I(yè)的入駐，以及交通的建設(shè)而日漸熱起來(lái)，但這波樓市行情之下，連平時(shí)較少深圳客關(guān)注的廣州南沙、黃埔都開(kāi)始升溫。比如，就在7月19日，廣州南沙恒大陽(yáng)光半島首次開(kāi)盤(pán)接受認(rèn)籌，現(xiàn)場(chǎng)有上千名深圳客組團(tuán)認(rèn)籌。在價(jià)格上，還有一些臨深樓盤(pán)備案價(jià)格創(chuàng)下新高，如位于惠州的金山湖華潤(rùn)萬(wàn)象天匯最新備案價(jià)最高達(dá)到20271元，相比5月初的最高備案價(jià)18903元，短短兩個(gè)多月漲幅近10%。

據(jù)記者了解，臨深購(gòu)房群體主要分為兩類：一類是手里有閑錢(qián)的投資者，另一類則是在深圳沒(méi)有購(gòu)房資格或者買(mǎi)不起的剛需客。“除非有閑錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，不然真的不建議，會(huì)占用貸款名額，日后不好出手，進(jìn)退兩難。”房產(chǎn)中介小盧對(duì)記者表示，雖然自己也有代理一些深圳周邊新盤(pán)，但也建議購(gòu)房者謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹也表示，臨深購(gòu)房，自住肯定沒(méi)有問(wèn)題；投資的話，先考慮二手房交易活躍的區(qū)域，否則恐怕會(huì)一直站崗。

何倩茹對(duì)記者表示，新政在當(dāng)前所體現(xiàn)出來(lái)的效果，可以用“比較好”來(lái)形容，“炒風(fēng)明顯被壓制住了，剛需客雖然受到的限制較少，但也陷入了觀望狀態(tài)，房?jī)r(jià)開(kāi)始趨穩(wěn)，市場(chǎng)進(jìn)入冷靜期。”何倩茹說(shuō)。

雖說(shuō)剛需客受到政策的限制較少，但這一劑政策的“猛藥”，卻讓不少剛需客即使持幣也難以“上車”。何倩茹分析，由于限購(gòu)條件收緊，部分業(yè)主擔(dān)心賣房后不能重新購(gòu)買(mǎi)，封盤(pán)的業(yè)主變多，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)放盤(pán)量較此前減少，供需不平衡的情況進(jìn)一步惡化。她預(yù)計(jì)，未來(lái)半年，由于有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，新房市場(chǎng)將受到更多購(gòu)房者的關(guān)注，尤其是網(wǎng)紅盤(pán)，去化率都將非常理想。二手房市場(chǎng)則將繼續(xù)沉寂，但總價(jià)較低的深圳東部二手房市場(chǎng)關(guān)注度或?qū)⒏哂谖鞑?。此外，今年第四季度?huì)是第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，政策的消化期或?qū)⒔Y(jié)束，成交量有望回升，而農(nóng)歷新年則會(huì)是第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)?？傮w來(lái)看，樓市更長(zhǎng)期的變化，要看這兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的實(shí)際變化才能進(jìn)一步作出判斷。