繼上周出現(xiàn)房企融資監(jiān)管收緊的傳聞后，8月19日，又有媒體報道稱，“央行、住建部將召集部分房企在京面談，或為了解行業(yè)對融資新規(guī)的反應(yīng)”。

盡管券商中國記者對于上述傳聞尚未從官方證實，但是多位接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，房企融資收緊的可能性較大。更有券商人士表示，上半年債券相關(guān)部門曾對個別高負(fù)債率的房企發(fā)債融資規(guī)模有一定的限制。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果融資新規(guī)落地，將對行業(yè)產(chǎn)生較大影響，土地市場降溫、新房銷售加速，利好頭部房企，對高負(fù)債的房企影響較大，加速行業(yè)洗牌。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于近期正處于房企半年報發(fā)布的關(guān)鍵時期，負(fù)債率等財務(wù)指標(biāo)若是觸碰監(jiān)管紅線，很容易引起問題，這要求相關(guān)房企積極做重視。第一，注重下半年融資端口和投資端口的關(guān)系，注重對高負(fù)債項目的處理。第二，對于一些債務(wù)壓力大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負(fù)債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。第三，對于地王等項目需要謹(jǐn)慎，雖然沒有特別明確的政策要管控這一領(lǐng)域，但往往金融政策寬松的時候，各類資金會違規(guī)進(jìn)入地王項目，所以后續(xù)拿地方面要防范風(fēng)險，尤其是熱門地塊方面。

房企融資收緊可能性較大

據(jù)財聯(lián)社8月19日報道，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司8月20日起在北京面談，或為了解行業(yè)對融資新規(guī)的反應(yīng)。目前，已有多家房企收到通知，并將赴京與監(jiān)管部門進(jìn)行溝通。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺新規(guī)對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

券商中國記者了解到，此前還有傳聞稱，銀行間市場交易商協(xié)會和交易所要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債，8月10日后備案的項目將只允許償還不超過對應(yīng)存量債務(wù)融資工具的85%。

對于上述媒體報道和傳聞消息，券商中國記者尚未從官方得到證實，但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企融資收緊的可能性較大。

有券商人士對券商中國記者表示，今年上半年，為防范高負(fù)債風(fēng)險，債券相關(guān)部門曾對個別高負(fù)債率的房企融資規(guī)模有一定限制，主要依據(jù)企業(yè)的流動性指標(biāo)、整體負(fù)債率情況以及負(fù)債結(jié)構(gòu)是否優(yōu)化等進(jìn)行判定。

對于傳聞中的“三道紅線”，某國有銀行內(nèi)部人士則對券商中國記者表示，央行去年做過類似的東西，但是否推出，怎么推出，都沒定，特別是很多房企表外負(fù)債也沒有明確的情況下，這個工具更多是起到引導(dǎo)的作用。“監(jiān)管部門收緊房企融資，主要是防止開發(fā)商盲目擴大，定向調(diào)控高負(fù)債企業(yè)。”他說。

“這幾個部委經(jīng)常叫房地產(chǎn)企業(yè)去溝通，這次也不是什么新鮮事兒，至于融資新規(guī)應(yīng)該不是空穴來風(fēng)，不同的公司融資條件不同肯定是有的，但媒體報出來的方案是不是最終版本還不太確定。”另一券商人士對券商中國記者說。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，鼎諾投資根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計了全市場有 2019 年報數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)，按照觸及紅線條數(shù)多少及公開等級做了排序。不過，券商中國記者詢問了前述排序中幾個踩了3條紅線的房企相關(guān)人士，均表示未收到會議通知。

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，地產(chǎn)金融政策收緊是大概率事件。一方面，6月末銀保監(jiān)會“回頭看”的動作已為下半年金融監(jiān)管升級和融資收緊提前定調(diào)，隨著疫情影響逐漸減弱，上半年相對寬松的金融環(huán)境逐步收緊。另一方面，上半年土地市場表現(xiàn)活躍，在“房住不炒”政策基調(diào)下，防止土地市場過熱，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，預(yù)防高杠桿取地帶來的金融風(fēng)險。三項指標(biāo)分別對應(yīng)整體風(fēng)險、長期風(fēng)險、短期風(fēng)險，是對房企融資端的精準(zhǔn)調(diào)控。

若新規(guī)落地，土地市場或降溫

多位接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企融資收緊與近期部分城市土地市場過熱有關(guān)。

券商中國記者了解到，多地土地市場近期熱度仍不減，多個地塊溢價率超過30%，并且有區(qū)域地王出現(xiàn)。

華南某房企高管對券商中國記者表示，目前經(jīng)濟并沒有特別大的起色，特別是面對國外的壓力下，但是國內(nèi)土地和房價還是在漲的，這個漲其實是經(jīng)濟上不支撐的，肯定還是有泡沫。如果現(xiàn)在再不斷的輸血房地產(chǎn)，可能泡沫會越來越大的，這也是監(jiān)管部門所考慮的問題。

那么，如果融資新規(guī)真的落地，會對房企和市場產(chǎn)生哪些影響呢？

某總部在北京的上市房企高管對券商中國記者表示，目前融資報批的松緊程度上暫時沒有什么太大變化，央行慣常可能采取窗口指導(dǎo)的形式，如果真如傳聞中的收緊方式，確實是非常嚴(yán)厲的，對行業(yè)影響也會很大。因為房地產(chǎn)本身就是一個高負(fù)債的行業(yè)，不論是上市公司還是非上市公司，大家權(quán)益資本上都沒法補充，要發(fā)展不負(fù)債怎么辦？雖然監(jiān)管有壓力，但是如果這么強制性執(zhí)行，大家在拿地方面立刻就不可能像上半年那么積極了，而且融資額度壓下來，欠款的問題肯定又會更突出，無論是對供貨商、建設(shè)單位等這些問題都會出現(xiàn)。

潘浩認(rèn)為，假如“三道杠”政策落地，預(yù)計土地市場將降溫，新房銷售將加速。被新規(guī)限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動“加速銷售模式”。另外，融資新規(guī)短期或?qū)⒓铀傩袠I(yè)洗牌。中小房企受波及程度要遠(yuǎn)大于規(guī)模房企，且中小房企自身抗風(fēng)險能力不足，在新規(guī)影響下，融資受限，有可能選擇轉(zhuǎn)讓全部、部分股權(quán)或土地資源。而從長期看，去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險是確保房地產(chǎn)金融市場平穩(wěn)健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于近期正處于房企半年報發(fā)布的關(guān)鍵時期，負(fù)債率等財務(wù)指標(biāo)若是觸碰監(jiān)管紅線，很容易引起問題，這要求相關(guān)房企積極做重視。第一，注重下半年融資端口和投資端口的關(guān)系，注重對高負(fù)債項目的處理。第二，對于一些債務(wù)壓力大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負(fù)債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。第三，對于地王等項目需要謹(jǐn)慎，雖然沒有特別明確的政策要管控這一領(lǐng)域，但往往金融政策寬松的時候，各類資金會違規(guī)進(jìn)入地王項目，所以后續(xù)拿地方面要防范風(fēng)險，尤其是熱門地塊方面。

不過，某券商房地產(chǎn)分析師接受券商中國記者采訪時表示，如果融資收緊，肯定還是利好頭部房企，對高負(fù)債的房企影響較大。從鼎諾投資按照觸及紅線條數(shù)多少及公開等級做的排序來看，沒有踩線的基本都是保利等國企，也有龍湖等少數(shù)民企。

招商證券趙可團隊也認(rèn)為，房地產(chǎn)監(jiān)管傳聞的背后，更重要的是行業(yè)大邏輯發(fā)生變化，行業(yè)進(jìn)入“區(qū)間管理”時代，囤地模式背后的“加杠桿、賭增值”的金融行為將出局，真正具備造血能力的“經(jīng)營行為”房企將迎來10年二次綻放期。這樣會帶來兩個結(jié)果：一方面，表現(xiàn)為真龍頭房企的開發(fā)類基本盤規(guī)模可能迎來明顯高于行業(yè)增速的上漲；另一方面，表現(xiàn)為這類房企的生態(tài)鏈孵化動作游刃有余，也僅僅只有這類房企才能做到。