本報(bào)記者 謝若琳
隨著國內(nèi)新冠肺炎疫情形勢逐漸穩(wěn)定，寫字樓租賃市場也開始有所好轉(zhuǎn)。
多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的報(bào)告顯示，相較于一季度，二季度全國主要城市的寫字樓市場已經(jīng)開始企穩(wěn)，正引領(lǐng)需求復(fù)蘇；但隨著下半年新項(xiàng)目集中入市，高空置率仍將成為各地面臨的主要挑戰(zhàn)。
世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度全國18個(gè)主要城市的寫字樓凈吸納量環(huán)比實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，為35萬平方米；其中，甲級寫字樓需求反彈明顯更快，二季度凈吸納量已恢復(fù)至去年同期的7成左右。凈吸納量指的是除去退租部分后實(shí)現(xiàn)的出租總量。
“目前租賃問詢與實(shí)地看樓已基本恢復(fù)至疫情前的水平，但出于對短期經(jīng)濟(jì)和業(yè)務(wù)前景的謹(jǐn)慎預(yù)期，多數(shù)租戶仍選擇續(xù)租。”世邦魏理仕的報(bào)告指出，在線教育、制藥和金融類企業(yè)在此輪市場回暖中顯示出強(qiáng)勁擴(kuò)張需求，其中，在線教育類租戶在二季度錄得約20萬平方米的租賃成交。
不過，空置率方面仍不樂觀。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北上廣深四個(gè)城市的甲級寫字樓空置率全部攀升，分別達(dá)16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上升7.3個(gè)百分點(diǎn)、2.4個(gè)百分點(diǎn)、2.4個(gè)百分點(diǎn)、9.0個(gè)百分點(diǎn)。
空置率提高除了受需求恢復(fù)緩慢的因素外，還與新增項(xiàng)目供應(yīng)量有關(guān)。以北京市場為例，二季度新項(xiàng)目的入市共為北京全市帶來約36.2萬平方米的新增供應(yīng)，使得全市空置率持續(xù)上揚(yáng)。
此外，高力國際數(shù)據(jù)顯示，下半年北京市場會(huì)迎來近70萬平方米新增供應(yīng)量，明年還有近80萬平方米新增供應(yīng)入市。在需求中性的市場環(huán)境下，北京市場空置率預(yù)計(jì)將在2021年達(dá)到20.7%，系本輪高供應(yīng)時(shí)期的最高點(diǎn)。
為了提高出租率，寫字樓業(yè)主及運(yùn)營方不得不加大租金下調(diào)力度。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，上半年北京寫字樓租金同比下降7.6%，為358.5元/平；上海寫字樓租金同比下降6.3%，為251.9元/平；深圳寫字樓的租金下降幅度最大，同比下跌13.6%，為222.9元/平。
“除了下調(diào)租金，不少業(yè)主也在通過存量改造的方式提升寫字樓的競爭力，比如提供更靈活的辦公空間，以方便初創(chuàng)企業(yè)擴(kuò)大或縮減租賃規(guī)模，提供更人性化的生活配套等，從而提高整體出租率。”國內(nèi)辦公空間運(yùn)營商BEEPLUS首席執(zhí)行官賈凡指出。
他表示，中長期來看，中國商業(yè)地產(chǎn)基本面仍將保持穩(wěn)健和韌性，并繼續(xù)受益于中國經(jīng)濟(jì)由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型過程帶來的機(jī)遇，但在高供應(yīng)的市場態(tài)勢下，存量競爭將成為后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主旋律，因此行業(yè)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注存量物業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營，提升服務(wù)品質(zhì)。
仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛也表示，盡管疫情為市場帶來諸多挑戰(zhàn)，但具備前瞻性眼光的投資者持續(xù)聚焦于更長期的市場趨勢，投資者持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域，并青睞有升級改造和增值潛力的物業(yè)。
（編輯 沈明）
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