8月23日上午，住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行同步在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關部門負責同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負責人參加會議。圖片來源：住建部官網(wǎng)

會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

多位地產(chǎn)行業(yè)研究分析師認為，此次座談會議的目的依然是保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。“不斷重申房住不炒的定調(diào)，我覺得還是給予市場一個比較穩(wěn)定的預期。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達261億元，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計融資額高達6242億元。

“特別是最近幾天，房企密集發(fā)布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期記錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房企融資井噴是出現(xiàn)增加融資規(guī)則的主要原因，座談會的召開是為了避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風險。從房企融資看，房企越來越重視境內(nèi)融資。7月單月房企融資超過700億元，而且呈現(xiàn)利率降低，數(shù)量增加的趨勢。新的融資管理規(guī)則，或許會加大房企的合作。

一家上市房企預計，具體的細則會更多體現(xiàn)在窗口指導。

他說，目前，所有涉房類企業(yè)發(fā)債只能借新還舊，接下來去申請發(fā)債時，看批文怎么給可能就知道各監(jiān)管部門態(tài)度了。他同時表示，從2017年調(diào)控到現(xiàn)在，很多房企應該都有所準備。

另一家房企的首席財務官也對澎湃新聞表示，“發(fā)債再融額度的審批已經(jīng)在打折扣了。但我覺得這樣對房企適度、健康發(fā)展是有好處的。上半年投放了十多萬億的額度有些超投了。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監(jiān)管和企業(yè)。所以這不是簡單打壓開發(fā)商，而更多是希望從融資角度去看開發(fā)商未來融資和發(fā)展。會議繼續(xù)強調(diào)穩(wěn)地價等內(nèi)容，依然有助于穩(wěn)定后續(xù)房企拿地。

比“房企或會加大合作”的看法更進一步的，則是“行業(yè)或加速洗牌”。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，被新規(guī)限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動“加速銷售模式”。

中小房企受波及程度要遠大于規(guī)模房企，且中小房企自身抗風險能力不足，在新規(guī)影響下，融資受限，有可能選擇轉(zhuǎn)讓全部、部分股權或土地資源。而從長期看，去杠桿、降負債、預防系統(tǒng)性金融風險是確保房地產(chǎn)金融市場平穩(wěn)健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。

潘浩認為，調(diào)整負債結構無論如何勢在必行。去杠桿、降負債是企業(yè)發(fā)展到一定階段必然面臨的課題，也符合政府政策導向，因此“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式或?qū)⒅饾u退出企業(yè)戰(zhàn)略。其次，財務指標不能實現(xiàn)短期迅速調(diào)整，需要長期的債務結構優(yōu)化。而拆分業(yè)務板塊上市、合作開發(fā)、多元化模式等也正是目前房企采取的長期應對風險的方式。

會議強調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究。

盧文曦表示，最近長租公寓方面有一些由金融產(chǎn)品引發(fā)的亂象，比如租金貸，市場秩序有了一些變動，在座談會中也提到了這一塊，后續(xù)肯定會有一個慢慢規(guī)范的過程。

此前，市場傳言，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財務指標劃定“三道紅線”，嚴格落實“房住不炒”，意在通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。

中國指數(shù)研究院對三道紅線進行了解釋。紅線1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

中指院認為，與以往政策不同，“三道紅線”將實現(xiàn)對融資激進企業(yè)的精準管控，防范企業(yè)風險，倒逼企業(yè)理性投資，間接引導土地市場逐步回歸，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當頭。當前，房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管趨緊，為了避免房地產(chǎn)企業(yè)密集、高息進行融資，導致行業(yè)出現(xiàn)大面積的債務風險，監(jiān)管部門開始考慮區(qū)別管控房企有息負債增長情況，監(jiān)管更加精細化。“三道紅線”制度能夠強化行業(yè)中杠桿水平不高、財務穩(wěn)健的地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢，改變行業(yè)的長遠預期，更有利于企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

有息負債規(guī)模將以2019年6月底為基礎，如果房地產(chǎn)企業(yè)：“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。