下半年，這兩則消息將會(huì)把全國(guó)很多開發(fā)商推到懸崖邊緣。
第一則消息。
近日，據(jù)住建部和央行所確定的房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線，分別為：
1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%
2、凈負(fù)債率大于100%
3、現(xiàn)金短債比小于1倍
按“三道紅線”，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；
“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；
“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；
“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。
根據(jù)國(guó)盛證券按“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，以2019年末數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，銷售排名前50位的房地產(chǎn)企業(yè)中，均未超過警戒線的有11家，超過1條警戒線的有15家，超過2條警戒線的有8家，超過3條警戒線的有15家。
其中，在全國(guó)最頭部的12家企業(yè)中，“三道紅線”中——
位于紅檔的是中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股；
位于黃檔的是碧桂園集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、新城控股；
位于綠檔的是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、華僑城。
不知道是巧合還是怎樣，處于最安全區(qū)域的全國(guó)頭部開發(fā)商，皆為根紅苗正的國(guó)企甚至央企。
【2】第二則消息。
8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)，貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展決策部署，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有關(guān)工作。
調(diào)子還是老調(diào)子，房住不炒，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，沒啥新意。
然而，最大的看點(diǎn)就是參會(huì)城市名單。
“沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)同志參加會(huì)商。”
就在一個(gè)半月前，同樣主題的會(huì)議也在北京召開，只不過那一次參會(huì)的名單是：
北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙。
第一個(gè)感受：沈陽(yáng)和成都住建局的同志，希望你們清醒，再不采取行動(dòng)，再來(lái)開會(huì)的估計(jì)就不是局長(zhǎng)，而是市長(zhǎng)了。
但是，這不是重點(diǎn)，重點(diǎn)則是——對(duì)于房地產(chǎn)，三線城市和房?jī)r(jià)較低的城市也開始從緊調(diào)控了。
長(zhǎng)春、銀川、唐山、常州，這幾個(gè)城市，雖然政治級(jí)別來(lái)說高低不同，地域也完全不同，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)說也是層次不齊，但是有兩個(gè)共同點(diǎn)就是：
1、在2020年的，這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)漲的都挺快；
2、都不是高等級(jí)城市或者經(jīng)濟(jì)不是特別良好的城市。
這里面最典型的就是唐山，在全國(guó)最權(quán)威的的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，這個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅同比排名中已經(jīng)連著10次奪冠了。
圖片來(lái)源：城市財(cái)經(jīng)
【3】這次8月26日的國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)議意味著什么？
長(zhǎng)期以來(lái)，在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控策略上，有一種明顯的傾向，俗稱“三不調(diào)”。
第一、房?jī)r(jià)絕對(duì)值較低的城市不調(diào)。
比如，前一段我去洛陽(yáng)市調(diào)。洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)從2016年四季度開始抬頭，直到今天尚未回調(diào)，整整已經(jīng)漲了接近5年，平均漲幅達(dá)到了80%。
然而，我問當(dāng)?shù)亻_發(fā)商朋友，洛陽(yáng)房?jī)r(jià)漲成這樣，洛陽(yáng)政府有啥調(diào)控嗎？
結(jié)果，答案就是沒啥調(diào)控，如果非要問有啥調(diào)控，就是限價(jià)。而且這種限價(jià)不是開盤直接限價(jià)銷售，而是在開發(fā)商備案的時(shí)候，需要不同項(xiàng)目的開發(fā)商打配合，價(jià)高的項(xiàng)目和價(jià)格低的項(xiàng)目在同月備案，比如洛龍項(xiàng)目和孟津的項(xiàng)目一起備案，這樣平均價(jià)格就不會(huì)顯得那么高，這就是所謂很多地市房地產(chǎn)的調(diào)控。
至于為啥這樣調(diào)控，我那個(gè)朋友說的好——洛陽(yáng)均價(jià)還不到1萬(wàn)，為啥要調(diào)。
第二、城市經(jīng)濟(jì)狀況不好的不調(diào)。
比如，在上一輪調(diào)控中的后期，東北幾個(gè)大城市房?jī)r(jià)上漲水平也不低。比如我所市調(diào)過的大連甘井子區(qū)房?jī)r(jià)從2017年的1萬(wàn)元，2020年基本上已經(jīng)達(dá)到了16000元，但是至今來(lái)說，甘井子區(qū)沒有出臺(tái)最基本的調(diào)控措施——限購(gòu)。
用東北人的話來(lái)說：
發(fā)展都成那鬼樣子了，再不讓房?jī)r(jià)漲漲，經(jīng)濟(jì)咋能有信心！
第三、70城房?jī)r(jià)監(jiān)控之外城市不調(diào)控。
這一次參會(huì)名單中出現(xiàn)了常州，我很意外。雖說蘇錫常是一體，但是從來(lái)沒有關(guān)注過常州房?jī)r(jià)，因?yàn)檫@個(gè)城市不在70城房?jī)r(jià)監(jiān)控名單中。通過網(wǎng)上，我查到了常州房?jī)r(jià)，這一段確實(shí)漲幅還是比較猛的，肯定是上面覺得有必要開會(huì)。
所以，很明顯國(guó)家這一次調(diào)控，把原來(lái)因?yàn)榉N種原因“放一馬”的城市都捎上了，而這一些被放一馬的城市多數(shù)集中在三四線。
【4】在2018年上一輪一二線城市房地產(chǎn)熄火之后，很多房企卻意外彎道超車。
最典型的就是碧桂園、恒大、中梁、泰和等企業(yè)。
他們統(tǒng)統(tǒng)有兩個(gè)絕招：
1、市場(chǎng)端依靠的就是下沉市場(chǎng)，布局三四線；
2、資金端靠高負(fù)債，高杠桿，快周轉(zhuǎn)。
資金端呢？
這半年內(nèi)會(huì)很難過，尤其是碰到這三道紅線的的紅檔、橙檔開發(fā)商，這類企業(yè)絕不止就是——恒大、融創(chuàng)、綠地、中梁、
陽(yáng)光城五家，他們代表一大類快周轉(zhuǎn)的企業(yè)。
市場(chǎng)端呢？
很明顯從826會(huì)議上來(lái)看，這一輪的房?jī)r(jià)調(diào)控一定會(huì)延伸到三四線，不管城市經(jīng)濟(jì)面如何，不管城市房?jī)r(jià)絕對(duì)值高低，也不管是不是在七十城房?jī)r(jià)指數(shù)之中，只要是房?jī)r(jià)這一段有明顯異動(dòng)，就會(huì)被要求“統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化調(diào)控”。
房住不炒——不再是一二線城市的專利，這是市場(chǎng)端的新挑戰(zhàn)。
講到這里，你或許明白了，前幾天融創(chuàng)孫宏斌的那句話——
現(xiàn)在是土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，下半年整個(gè)市場(chǎng)的銷售壓力比較大。
然而，就在孫總說了這句話之后的幾天，萬(wàn)科總裁祝九勝在談及萬(wàn)科入股泰和的時(shí)候，又說了一句——
萬(wàn)科參股泰禾最終能不能做成，取決于三個(gè)要素：第一，泰禾自身的生存意識(shí)，它的求生欲到什么程度。
對(duì)于這些綠檔的公司，尤其是國(guó)企、央企，盛宴或者剛剛開始。
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