近期，各地長租公寓“爆雷”事件層出不窮，很大一部分原因在于公寓運營企業(yè)采取“高進低出”、“長收短付”的經(jīng)營模式。
為加強風(fēng)險防范，避免經(jīng)濟損失，昨天以來，上海、廣州、海口等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險提示，包括謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、認(rèn)真確認(rèn)租金價格、建議使用合同示范文本、防范“租金貸”風(fēng)險等。
上海、廣州等地紛紛發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示
9月1日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布《住房租賃市場風(fēng)險提示》稱，近期住房租賃市場中有公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經(jīng)營模式，一旦出現(xiàn)“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之。這種行為對房東和租客的切身利益、對住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展乃至對整個社會的安定繁榮都會產(chǎn)生較大影響。
上述《住房租賃市場風(fēng)險提示》提到，房東、租客在委托經(jīng)營或租房過程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風(fēng)險，避免因公司“爆倉”“跑路”遭受損失。房東將住房委托給公司時，對委托價格明顯高于市場租金水平的，要提高警惕；租客租賃住房時，對租金明顯低于市場租金水平的，要慎重。
此外，租客支付房租時，一般不超過3個月的支付周期，避免一次性支付較大額度房租。此外，租客承租房屋時，要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補充協(xié)議等。簽訂租房合同時，推薦使用本市住房租賃合同示范文本。一旦遭遇“爆倉”、“跑路”的，要及時報警。
同一天，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會發(fā)布《住房租賃風(fēng)險提示》也強調(diào)，謹(jǐn)慎選擇租賃企業(yè)、了解周邊租金價格、謹(jǐn)慎選擇租金支付方式、向約定賬號支付房租、防范“租金貸”風(fēng)險、查驗房源信息和房源狀況、采用規(guī)范的合同文本、拒絕非正常高傭金的誘惑、解決矛盾維護合法權(quán)益。
?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示稱，租客們除了要謹(jǐn)慎選擇中介機構(gòu)外，同時要求租客們認(rèn)真確認(rèn)租金價格、謹(jǐn)慎選擇租金支付方式、注意合同文本事項、及時辦理房屋租賃登記備案、合法維護自身權(quán)益等六大注意事項。
合肥市市場監(jiān)督管理局、合肥市消費者權(quán)益保護委員會也在昨天發(fā)布《住房租賃市場消費風(fēng)險提示》，建議租客謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、防范住房租賃市場風(fēng)險、建議使用合同示范文本、留存證據(jù)，及時投訴。
此外，在8月21日成都住建局發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示后，8月31日，成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會對會員企業(yè)存在“高進低出、長收短付”、違規(guī)開展租金貸、發(fā)布虛假房源、違規(guī)經(jīng)營、侵害群眾利益等問題進行全面排查。
長租公寓商業(yè)模式脆弱，疫情加速洗牌
多地紛紛發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示，與近期各地長租公寓頻頻出現(xiàn)“爆倉”“跑路”事件相關(guān)，進而使長租公寓的經(jīng)營風(fēng)險和金融風(fēng)險問題再次受到政府部門的關(guān)注。
8月底，杭州長租公寓友客、巢客相繼爆雷，隨后，上海嵐越公寓亦人去樓空。在這些長租公寓爆雷事件中，租客在交付半年或一年租金的情況下，不僅背負了債務(wù)，還要面臨被房東趕走的風(fēng)險。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，要選擇信譽良好的公寓品牌。對于無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、列入異常經(jīng)營、未報送開業(yè)信息、信用不良、存在違法違規(guī)記錄的公司，都需要謹(jǐn)慎選擇。同時，對于房東和個人租客來說，需要警惕“高進低出、長收短付”等問題，即要防范此類經(jīng)營模式下的風(fēng)險。
嚴(yán)躍進稱，近兩年長租公寓中出現(xiàn)另一個風(fēng)險，即“支付周期越長風(fēng)險越大”。部分長租公寓企業(yè)為了加快融資，往往會有此類支付周期的約束。需要警惕的是，租客要對支付周期有足夠的重視和了解。
問題在于，長租公寓為何近期不斷出現(xiàn)“爆雷”事件？對此，貝殼研究院高級分析師黃卉指出，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年，在新冠肺炎疫情的沖擊下，加速暴露了長租公寓企業(yè)在商業(yè)模式上存在的問題。
黃卉指出，目前大部分的長租公寓采取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入，導(dǎo)致租金成本較高。不僅如此，長租公寓還存在商業(yè)模式靈活性差的問題，“通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風(fēng)險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力。”
此外，黃卉還表示，長租公寓企業(yè)理論上來講應(yīng)當(dāng)“以出定收”，根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險。
基于此，黃卉指出，租客在長租公寓的品牌選擇上，也需要關(guān)注企業(yè)的品牌信譽。此前個別長租公寓企業(yè)通過“高收低租”“長收短付”等經(jīng)營模式，來緩解企業(yè)資金鏈壓力，但同時也會給租客和房東的權(quán)益帶來潛在的隱患。一旦企業(yè)經(jīng)營不善，租客和房東的權(quán)益將會受損。
房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂指出，長租公寓頻頻出現(xiàn)“爆倉”和“跑路”，一方面證明監(jiān)管制度正逐步加強，使魚龍混雜分子無法生存；另一方面，折射出過去長租公寓的短視和急功近利，也加速了房東和租客們對行業(yè)的認(rèn)知。
“雖然長租公寓出現(xiàn)各種問題，但可以看到，大部分從業(yè)者還是規(guī)范的和良性的，唯有從自身做起，堅持長期主義，一起推動行業(yè)健康發(fā)展，良幣最終會祛除劣幣。”全靂稱。
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