中房報記者 李燕星丨北京報道
如果說房地產企業(yè)是一艘行駛在海上的船，那這份《2020上半年房地產企業(yè)土地儲備面積TOP50榜》透露的變化便是羅盤。9月2日，中國房地產報記者以截至當前已發(fā)布年報并披露土地儲備面積的房地產企業(yè)為數(shù)據池，繪制出《2020上半年房地產企業(yè)土地儲備面積TOP50榜》。
總體來看，TOP50房地產企業(yè)2020上半年土地儲備總面積超26億平方米，與2019年基本持平。其中，土地儲備面積超1億平方米企業(yè)有4家，在5000萬平方米至1億平方米之間有15家，在1000萬平方米至5000萬平方米之間有29家，在1000萬平方米以下的只有2家。
可以發(fā)現(xiàn)，一方面TOP50房企土地儲備門檻已經進一步提升至1000萬平方米；另一方面，上述分類中房地產企業(yè)所形成的數(shù)量倒梯形結構與其對應土地儲備面積正梯形結構，已經基本固定。
因此，在變局中找到土地儲備布局策略才更有價值。用一位房地產企業(yè)負責人的話說就是，行業(yè)標桿企業(yè)動向往往很能說明問題，“因為這些企業(yè)不乏精兵強將，如果他們都往左走了，我一個人往右，肯定是我錯了。”
龍頭減負 未來利潤待釋放
總體來看，占據《2020上半年房地產企業(yè)土地儲備面積TOP50榜》TOP10席位的龍頭房地產企業(yè)分為兩大“陣營”：一是融創(chuàng)中國、中國恒大、萬科、新城控股這樣土地儲備“過億”平方米的房地產企業(yè)，二是中國金茂、中海地產、世貿房地產、金科集團、龍湖集團、華潤置地土地儲備“奔億”的地產企業(yè)。
具體來看，土地儲備“過億”平方米地產企業(yè)中，融創(chuàng)中國土地儲備面積已達2.5億平方米，中國恒大2.4億平方米，萬科1.6億平方米，新城控股1.37億平方米；土地儲備“奔億”房地產企業(yè)中，中國金茂9068萬平方米，中海地產9006萬平方米，世茂房地產8393萬平方米，金科7400萬平方米，龍湖7354萬平方米，華潤置地7109萬平方米。
2020上半年TOP10梯隊成員與2019年TOP10梯隊成員出入并不明顯。只有少數(shù)截至目前未發(fā)布2020半年報或未披露具體土地儲備面積的房地產企業(yè)未納入2020上半年TOP10梯隊。
不過，中國房地產報記者從上述TOP50強房地產企業(yè)名單中抽樣測算并繪制的另一份榜單《2019年~2020年TOP30房地產企業(yè)土地儲備增速榜》來看，中國金茂、中國恒大、中海地產、保利發(fā)展這幾家龍頭房地產企業(yè)土地儲備面積都開始下降。其中，中國金茂土地儲備面積同比2019年上半年減少51.51%，中國恒大同比減少24.76%，中海地產同比減少1.84%，保利發(fā)展同比減少11.7%。
在《2019年~2020年TOP30房地產企業(yè)土地儲備增速榜》中，共有7家房地產企業(yè)土地儲備面積出現(xiàn)下降，其中龍頭房地產企業(yè)占據4席。另外3家房地產企業(yè)分別是富力集團、旭輝集團、榮盛發(fā)展。
早在今年3月31日年度業(yè)績會上，恒大集團副主席、總裁夏海鈞就表示，“以前是每年新增6000萬到8000萬平方米，今后3年每年新增土地儲備約4000萬平方米，通過土地儲備逐漸減少實現(xiàn)規(guī)模控制”。背后原因是，中國恒大過去數(shù)十年作為追趕者的高增長同時也伴隨著高負債。因此，中國恒大自2017年由高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”轉向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”，控制土地儲備是其中一步。
“可以預計，如果這些減速龍頭企業(yè)目標順利達成，那么幾年之后它們定會享受到銷售增加帶來利潤提升，以及有息負債下降也將釋放大量利潤，資本市場對這些房地產企業(yè)的估值將又是另一番景象。”一位資本市場人士分析稱。
黑馬加速 長三角大灣區(qū)紅利顯現(xiàn)
總體來看，房地產企業(yè)土地儲備面積增速處于平穩(wěn)上升狀態(tài)，《2019年~2020年TOP30房地產企業(yè)土地儲備增速榜》顯示，TOP30房地產企業(yè)土地儲備面積平均增速12.07%，與2019年持平。
不過，《2019年~2020年TOP30房地產企業(yè)土地儲備增速榜》同時也透露出另一個信息，即近年來頻頻布局長三角和粵港澳大灣區(qū)的海派房地產企業(yè)和粵派房地產企業(yè)在土地儲備上開始加足馬力。
其中，占據《2019年~2020年TOP30房地產企業(yè)土地儲備增速榜》TOP10席位分別是：時代中國、綠城中國、首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂、世茂房地產、金地集團、融創(chuàng)中國、奧園集團、中梁控股、寶龍地產。
具體來看，土地儲備面積同比增速排在前3位的：時代中國2020上半年土地儲備面積較2019年同期大幅增長125.4%，目前土地儲備面積5200萬平方米；綠城中國2020上半年土地儲備面積較2019年同期大幅增長40.71%，目前土地儲備面積4801萬平方米；首創(chuàng)置業(yè)2020上半年土地儲備面積較2019年同期大幅增長36.85%，目前土地儲備面積1790萬平方米。
事實上，時代中國拿地節(jié)奏在經歷2017年、2018兩年下降后，2019年和2020年上半年大幅提高了拿地強度。截至2020年6月30日，時代中國整體土地儲備主要分布在國內一二線城市及大灣區(qū)，其中位于大灣區(qū)土地儲備占比近90%。另外，目前時代中國城市更新項目總數(shù)超150個，多數(shù)位于大灣區(qū)經濟發(fā)達城市，潛在總建筑面積約5200萬平方米。這成為時代中國未來新的利潤增長點。
綠城中國也在2020年上半年加大了投資力度，新增土地儲備總建筑面積1097萬平方米，對應新增貨值達1756億元，較去年同期大幅增加181%；其中，一二線城市可售貨值占比75%，進一步擴充在長三角及環(huán)渤海等核心區(qū)域的土地儲備。
強化土地儲備，是這些追趕型房地產企業(yè)謀求規(guī)模擴張的重要方式。公開數(shù)據顯示，疫情后政府供地節(jié)奏加快，土地市場熱度回升明顯，2020年上半年土地供求面積均高于2019年上半年水平，成交樓面價走勢平穩(wěn)，溢價率低位回調，處于合理區(qū)間。因此也是這些追趕型房地產企業(yè)補倉的好機會。
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