近期，熱點城市密集加碼調(diào)控，堅決遏制投機炒房。

9月6日，沈陽出臺八條樓市調(diào)控新政，包括二套房首付比例提高到5成，首付款禁止分期支付和“首付貸”，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年；從嚴(yán)管控住宅用地出讓溢價率等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，沈陽新政有助于減少炒房行為，主要針對即將到來的“金九銀十”做好政策準(zhǔn)備，未雨綢繆地對市場進行調(diào)控管理。近期多地調(diào)控密集“堵漏”升級，未來市場熱度較高的城市將會大概率調(diào)控加碼，預(yù)計今年的“金九銀十”很難出現(xiàn)。不過，也有觀點認(rèn)為， 7、8兩月房地產(chǎn)市場淡季不淡，預(yù)計9、10月市場行情仍值得期許。

沈陽出臺8條調(diào)控組合拳，二套房首付比例提高到5成

9月6日，沈陽市房產(chǎn)局等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，進一步加強土地市場調(diào)控、加快推進項目建設(shè)、完善商品房銷售管理，嚴(yán)格差別化信貸稅收政策。

《通知》提出，嚴(yán)格執(zhí)行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

同時，嚴(yán)格住房用地出讓溢價率管控。采取“限房價、竟地價”、“限地價、競配建、竟自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計入商品住房開發(fā)建設(shè)成本。

此外，《通知》要求，依法嚴(yán)格整治未許先售行為，取得商品房預(yù)售證10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源和銷售價格，未按規(guī)定銷售的暫停網(wǎng)簽，整改后予以恢復(fù)。實時監(jiān)測商品住房銷售價格運行情況，價格變化較大的，及時約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人。對無正當(dāng)理由導(dǎo)致價格出現(xiàn)較大變化的項目，責(zé)令企業(yè)限期改正，逾期未改正的，暫停網(wǎng)簽。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，“沈八條”政策是落實“8.26”部分城市房地產(chǎn)工作會商會精神，進一步體現(xiàn)了穩(wěn)房價的導(dǎo)向。其中，二套房首付比例從過去的4成提高到5成，影響較大，加大了部分炒房客的入市門檻，有助于減少炒房行為。同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，有助于打擊各類“快進快出”的購房行為的。

根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計，沈陽二手房價連續(xù)3個月同比漲幅位居全國第三。沈陽也是先后兩次參加了“7.24”國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會和“8.26”住建部部分城市房地產(chǎn)工作會商會的城市。“8.26”會上再次強調(diào)要毫不動搖堅持“房住不炒”定位，落實城市主體責(zé)任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

貝殼研究院高級分析師潘浩則認(rèn)為，沈陽出臺新政主要針對即將到來的“金九銀十”做好政策準(zhǔn)備，未雨綢繆地對市場進行調(diào)控管理。尤其是從供應(yīng)端與需求端兩端共同調(diào)控以實現(xiàn)穩(wěn)房價的目標(biāo)。一是加快土地使用效率，從政策上杜絕房企捂盤惜售的可能，穩(wěn)定房價走勢。二是加大二套房首付比例，調(diào)整稅收，加高炒房成本，降低炒房帶來的房價增長風(fēng)險。三是本次調(diào)控中的措施在此前的政策中均有提及，但未明確時間節(jié)點等具體內(nèi)容，而本次政策是對之前政策的有效補充。

8月樓市成交活躍，一線城市集體“飄紅”

目前，疫情對樓市的影響已經(jīng)退去，8月樓市成交淡季不淡，熱點城市更是持續(xù)火熱。

易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比增長16%。自5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來，已連續(xù)4個月同比正增長，說明房地產(chǎn)市場已完全擺脫疫情影響走上正軌。1-8月，40城成交面積同比下降9%，3月以來降幅持續(xù)收窄。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，8月，30個重點城市整體成交3079萬平方米，同、環(huán)比分別增長了22%和5%，且7月成交較2020年月均水平顯著增長38%。其中，一線城市成交面積為334萬平方米，同、環(huán)比齊增。北、上、廣、深四個一線城市集體“飄紅”，整體成交顯著放量，單月同比漲幅均在35%以上。二三線城市成交面積2745萬平方米，環(huán)比上升4%，同比增長20%。其中，成都、杭州、西安、濟南、天津、長沙、東莞、南寧、蘇州、長春等10個城市成交熱度延續(xù)，同、環(huán)比齊增。

值得注意的是，在政策加碼后，深圳、杭州、寧波等熱點城市市場熱度慣性延續(xù)，成交同比漲幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%，在四個一線城市中居首。

究其原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，一方面，核心城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)整體偏緊，但由于人口長期凈流入，尤其是高素質(zhì)人才大量聚集，市場需求異常堅挺，且普遍有著較強購買力，市場前景長期看好。盡管熱點城市調(diào)控政策進一步升級，但由于政策力度相較溫和，對房地產(chǎn)市場整體影響程度有限。另一方面，信貸資金整體充裕，房地產(chǎn)市場明顯受益，核心城市更具彈性，疫后無論是改善還是剛需皆持續(xù)釋放，致使成交長期保持在較高水平。

多地密集“堵漏”升級，“金九銀十”能否實現(xiàn)？

7月以來，中央多次開會強調(diào)“房住不炒”，釋放出調(diào)控收緊的信號。

7月24日，國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，重申“房住不炒”，首次強調(diào)“時刻繃緊調(diào)控這根弦”，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市參會。7月30日，中央政治局會議再次明確“房住不炒”定位。8月20日，住建部、央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，再次強調(diào)要毫不動搖堅持“房住不炒”定位，落實城市主體責(zé)任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個城市參會。

券商中國記者梳理統(tǒng)計，7月以來，已經(jīng)有杭州、東莞、寧波、深圳、南京、長春、?？?、無錫、沈陽等多個樓市熱度高、房價明顯上漲、出現(xiàn)炒作分為的城市相繼收緊了樓市調(diào)控政策，其中，深圳、杭州、東莞等地更是“堵漏”升級，對前期政策“打補丁”。

如此密集的調(diào)控政策下，今年的“金九銀十”能否實現(xiàn)備受關(guān)注。

貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)施策，“金九銀十”更難出現(xiàn)。中央多次強調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率連續(xù)四個月保持不變，上半年應(yīng)對疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整。房地產(chǎn)市場快速升溫的條件不存在。近期，住建部召開重點房企融資座談會、城市房地產(chǎn)工作會商會，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強分類指導(dǎo)，未來市場熱度較高的城市將會大概率調(diào)控加碼，不會出現(xiàn)市場過熱的情況。

許小樂同時指出，從短期市場先行指標(biāo)看，市場預(yù)期較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月全國重點城市業(yè)主漲價占比低位持續(xù)下降，房源交易時間仍然保持100天的長周期，這樣的市場很難開啟改善型換房鏈條，因此，今年二手房市場很難有起色。“可以預(yù)計，新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現(xiàn)降價售房的小行情，但價格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。”他說。

據(jù)中指研究院的調(diào)查結(jié)果也顯示，8月，購房需求有所下降，有購房計劃受訪者占比較7月下降3個百分點，其中，半年內(nèi)有購房計劃的受訪者占比也較7月下降。全國置業(yè)意愿強度整體下降，多數(shù)城市群、各線城市受訪者置業(yè)意愿強度均下降。

不過，克而瑞研究中心則認(rèn)為，聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場淡季不淡，預(yù)計9、10月市場行情仍值得期許，隨著供應(yīng)明顯放量，屆時成交有望繼續(xù)走高，部分熱點城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。

（文章來源：券商中國）