突如其來(lái)的疫情，給中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大沖擊，一季度重點(diǎn)城市商辦市場(chǎng)幾近冰封，供需兩端受疫情影響非常嚴(yán)重。

新格局下，樓宇經(jīng)濟(jì)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)既是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，又為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展提供了空間價(jià)值鏈。新形勢(shì)下，寫字樓產(chǎn)業(yè)園如何優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)間的配套、促進(jìn)外部產(chǎn)城的融合發(fā)展？新戰(zhàn)略下，如何在中國(guó)的產(chǎn)業(yè)體系中更好地發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、范圍效應(yīng)？這些都成為亟需解決的問(wèn)題。

“樓宇經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)正在成為‘雙循環(huán)’的重要推動(dòng)力量之一。”近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙正挺在“第十六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)暨第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇”上表示，后疫情時(shí)代新商辦、新園區(qū)、新文旅的融合發(fā)展，既對(duì)商辦行業(yè)發(fā)展具有重要推動(dòng)作用，無(wú)疑對(duì)激發(fā)新的企業(yè)選址需求，提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心，助力產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)全國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。

全國(guó)寫字樓平均空置率超過(guò)20%

疫情之下，對(duì)商業(yè)辦公是遭遇之戰(zhàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者恒弱；對(duì)聯(lián)合辦公是爭(zhēng)霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝；對(duì)長(zhǎng)租公寓是生死之戰(zhàn)，全力自救向死而生。遠(yuǎn)程辦公、居家辦公、視頻會(huì)議……在一定程度上改變了工作定義和企業(yè)定義，同時(shí)，提醒寫字樓行業(yè)樓宇規(guī)劃布局和工作場(chǎng)所空間利用重新思考。

“當(dāng)前從全國(guó)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的痛點(diǎn)主要集中在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰，推動(dòng)了我們的空置率走高和租金水平售價(jià)水平下調(diào)，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，疫情沖擊并非唯一因素。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱表示，除了疫情的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)同樣受到了經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貿(mào)易爭(zhēng)端、供應(yīng)增加等多種因素疊加效應(yīng)的影響。

機(jī)構(gòu)發(fā)布的2020年上半年寫字樓空置率數(shù)據(jù)有點(diǎn)驚人。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)（CORC）聯(lián)合部分會(huì)員單位統(tǒng)計(jì)，2020年上半年一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運(yùn)行。其中，上半年北京甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到了16.2%，比2019年上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)；上海和深圳分別達(dá)到了20.9%和25.4%。全國(guó)寫字樓平均空置率超過(guò)20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%。

甚至，有專家預(yù)計(jì)，2020年下半年寫字樓市場(chǎng)租金和售價(jià)將會(huì)延續(xù)下降趨勢(shì)，一線城市寫字樓空置率或超過(guò)25%，再創(chuàng)十年新低。

不過(guò)，疫情是挑戰(zhàn)，同樣是機(jī)遇。

優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶表示，疫情下人們對(duì)辦公智能化和生態(tài)化的需求為敏捷辦公的快速發(fā)展提供了更好的契機(jī)，巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)下，敏捷辦公在做好空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)的同時(shí)，延伸出更多的價(jià)值增長(zhǎng)空間，包括產(chǎn)業(yè)鏈條化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化、運(yùn)營(yíng)輕量化、功能多元化、收益復(fù)合化等。

突如其來(lái)的疫情對(duì)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都是一次前所未有的考驗(yàn)，也進(jìn)一步加速了行業(yè)的洗牌，同時(shí)倒逼行業(yè)大變革和大發(fā)展。

記者留意到，開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)方在逐漸提高樓宇綠色健康標(biāo)準(zhǔn)，著重塑造綠色、健康、安全的工作場(chǎng)所，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，成為越來(lái)越多項(xiàng)目吸引客戶的著力點(diǎn)。而靈活調(diào)整租賃政策、租戶結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，則成為增強(qiáng)客戶黏性的重要因素。對(duì)智能化辦公生態(tài)的打造，成為商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)中的新趨勢(shì)。

下半年有望迎修復(fù)行情

上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體走弱，但是，7月中旬之后，全國(guó)主要城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)看房量和訂房量?jī)蓚€(gè)指標(biāo)表現(xiàn)活躍，環(huán)比增幅十分強(qiáng)勁。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)，劉凱保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。在他看來(lái)，隨著我國(guó)包括旅游、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)全面復(fù)蘇帶動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇，支撐經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長(zhǎng)，也支撐商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。同時(shí)，疫情之后客戶會(huì)更加關(guān)注樓宇健康，促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)，樓宇更加智慧化。科技類和環(huán)保類服務(wù)商將更多的參與到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方案中。

總體而言，部分專家對(duì)商辦地產(chǎn)進(jìn)行了三方面的預(yù)測(cè)：第一、預(yù)計(jì)2020年將出現(xiàn)15%以上的租金降幅；第二，預(yù)計(jì)2020年下半年有望迎來(lái)修復(fù)行情；第三、預(yù)計(jì)在2022年恢復(fù)正常水平。

這次突如其來(lái)的疫情對(duì)于商辦地產(chǎn)的整個(gè)行業(yè)，都是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，進(jìn)一步加速商辦產(chǎn)業(yè)的行業(yè)洗牌，這次疫情全面加強(qiáng)了樓宇安全管理意識(shí)，也是安全的一票否決制的最直觀案例，在安全隱患和經(jīng)濟(jì)利益的兩難選擇中，樓宇從業(yè)者要真正從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮樓宇經(jīng)濟(jì)的管理工作，實(shí)際上也給智慧辦公服務(wù)商提供了快速發(fā)展彎道超車的機(jī)會(huì)。

“這次疫情對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)講，這個(gè)沖擊都是非常大的，無(wú)論是處在這個(gè)行業(yè)的上游、中游還是下游。而且對(duì)整個(gè)行業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式或者對(duì)于整個(gè)行業(yè)從業(yè)者，也帶來(lái)了很多確實(shí)是新的一些課題和思考。”中耀盛世房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)表示，對(duì)于整個(gè)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)講，未來(lái)的數(shù)字化、智能化和科技化，是必然走的一個(gè)趨勢(shì)。也就是說(shuō)，這已不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單只為企業(yè)提供一個(gè)物理空間，未來(lái)要更多的去思考企業(yè)和員工之間的關(guān)系，員工跟空間之間的關(guān)系，企業(yè)跟空間之間的關(guān)系，在這次疫情之后，相信這些都留給從業(yè)者們一些新的課題。

新冠疫情之后，商業(yè)地產(chǎn)或發(fā)生很大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，輕者勝出，資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大行其道，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)與服務(wù)團(tuán)隊(duì)崛起、科技賦能、智慧運(yùn)營(yíng)迎來(lái)窗口期。